מקרקעין: הקפידו על מסמך כתוב, גם בתוך המשפחה

נתחיל במקרה שהתרחש במציאות: אשה ובן זוגה התחתנו לפני 35 שנים. הוריו של בן הזוג נתנו להם להתגורר בדירה שבה הם (ההורים) החזיקו  בזכויות מגורים בדמי מפתח. לבני הזוג נולדו 3 ילדים, אך בעודם תינוקות החליט הבעל להתגרש ולעזוב את הבית. הוא הסתבך בעניינים שונים ועזב את ישראל למדינה אחרת, שבה הוא מתגורר עד היום. 

הוריו של הגרוש פרשו את חסותם על גרושתו ועל שלושת התינוקות, נתנו להם להמשיך לגור בדירה, והבטיחו לאשה כי מבחינתם הדירה היא שלה, וכי תוכל להתגורר בדירה עד סוף ימיה.

גם במהלך השנים, המשיכו הורי הגרוש להתייחס לכלתם כאילו היתה בשר מבשרם. הם דאגו לה ולילדים, סייעו בגידול הילדים ואף בפרנסתם בתקופות קשות, ומילאו את מקומו של האב, שנותר בחו"ל. לאורך השנים, המשיכו ההורים וחזרו על הבטחתם בעל פה, כי הדירה היא של האשה ושאין לה מה לדאוג.

האשה, מצדה, התייחסה אליהם כאילו היו הוריה שלה, האמינה להם והסתמכה על הבטחתם, עד כדי כך שלא קנתה דירה אחרת - כשיכלה לקנות - רק מאחר שכל כך סמכה על הבטחתם. 

יתרה מכך: לפני שבע שנים, הלכה אותה אשה והוציאה מכיסה מאות אלפי שקלים, כדי לרכוש את הבעלות על הדירה, לאחר שעמידר אפשרה זאת, היכן שהתגוררה. על אף שהוציאה את כל הסכום מכיסה, הדירה המשיכה להיות רשומה על שם הוריו של הגרוש שלה, והיא המשיכה להסתמך על ההבטחה שלהם. 

לפני מספר שנים, השתנו פני הדברים לגמרי.

מקרה שקרה: הילדים, כולל הגרוש, התכחשו לכל ההבטחות וההתחייבויות שעשו הוריהם בעל פה. הם דרשו מהאשה לפנות את הדירה ואף לשלם להם דמי שכירות עבור המגורים בדירה, בשבע השנים מאז שעברה לבעלות אמם, לכאורה

מדוע השתנו פני הדברים?

לימים, הסבא (אביו של הגרוש) נפטר והסבתא הפכה להיות דמנטית. שאר הילדים שלהם, כולל הגרוש, התכחשו לכל ההבטחות וההתחייבויות שעשו הוריהם בעל פה. הם דרשו מהאשה לפנות את הדירה ואף לשלם להם דמי שכירות עבור המגורים בדירה, בשבע השנים מאז שעברה לבעלות אמם, לכאורה (כזכור, בזכות מאות אלפי שקלים שהאשה עצמה הוציאה מכיסה!). על פני הדברים, נראה כי מדובר בחוסר צדק משווע. 

הוחלט על הגשת תביעה כנגד הסבתא, שהיא בעלת הזכויות בדירה, וכנגד בנה, הגרוש של האשה, שהתכחש להבטחות שנתנה אמו, לפני שהפכה דמנטית. התביעה הוגשה בשם האשה ובשם ילדיה, לבית המשפט לענייני משפחה, בדרישה שיצהיר שהדירה אכן שייכת לה

כיצד הגיבה האשה לדרישה? 

בשלב זה, הגיעה האשה למשרד הח"מ. הוחלט על הגשת תביעה כנגד הסבתא, שהיא בעלת הזכויות בדירה, וכנגד בנה, הגרוש של האשה, שהתכחש להבטחות שנתנה אמו, לפני שהפכה דמנטית. התביעה הוגשה בשם האשה ובשם ילדיה, לבית המשפט לענייני משפחה, בדרישה שיצהיר שהדירה אכן שייכת לה. בית המשפט לענייני משפחה קנה סמכות בתיק, משום שהנכדים וסבתם, וכן הגרושה והגרוש, נחשבים על פי חוק בני משפחה.

בית המשפט הציע לאשה לראות את מאות אלפי השקלים שהוציאה מכיסה על רכישת הזכויות בדירה, ככיסוי דמי השכירות עבור כל השנים שהתגוררה במקום. לאור כל זאת, הוחלט לבקש להעביר את הדיון בתביעה לביהמ"ש המחוזי

מה היתה החלטת בית המשפט לענייני משפחה?

כבר בדיון הראשון, המליץ בית המשפט לתובעת למשוך את תביעתה. זאת, משום שעל אף העדויות הרבות שהביאה, היא לא הראתה מסמך כתוב שבאמצעותו אפשר יהיה להכיר בהתחייבות לכאורה של הורי הגרוש שלה כלפיה. 

יש לדעת כי חוק המקרקעין (תשכ"ט-1969) קובע בבירור כי כל עסקת מקרקעין - אפילו אם מדובר במתנה - חייבת להיחתם בכתב, וכי ללא מסמך כתוב המעיד על העסקה, להעברת הבעלות אין תוקף, גם אם העסקה הוצאה לפועל וכספים הועברו מיד ליד. 

בית המשפט הציע לאשה לראות את מאות אלפי השקלים שהוציאה מכיסה על רכישת הזכויות בדירה, ככיסוי דמי השכירות עבור כל השנים שהתגוררה במקום. לאור כל זאת, הוחלט לבקש להעביר את הדיון בתביעה לביהמ"ש המחוזי.

הסיבה שבית המשפט למשפחה קנה סמכות בתיק מראש, היתה עירובם של הגרוש ושל הנכדים בכתב התביעה. מרגע שהגרוש והנכדים נמחקו מהתביעה, ונותרו בה רק האשה ואמו של הגרוש - שאין ביניהן קשר משפחתי - ניתן היה להגיש את התביעה לבית המשפט המחוזי

באיזו עילה הופנתה התביעה למחוזי?

הסיבה שבית המשפט למשפחה קנה סמכות בתיק מראש, היתה עירובם של הגרוש ושל הנכדים בכתב התביעה. מרגע שהגרוש והנכדים נמחקו מהתביעה, ונותרו בה רק האשה ואמו של הגרוש - שאין ביניהן קשר משפחתי - ניתן היה להגיש את התביעה לבית המשפט המחוזי. וכך נעשה. הדיון בתביעה הועבר לביהמ"ש המחוזי. בתביעה, נטענה שוב הטענה כי יש ראיות המעידות על ההבטחות שניתנו לאשה, גם אם הראיות האלה לא עוגנו בכתב.

בית המשפט המחוזי היה יותר אמפתי לדרישת האשה. המחוזי הסתמך על פסיקה תקדימית של בית המשפט העליון

כיצד התייחס המחוזי לטענות התובעת?

בית המשפט המחוזי היה יותר אמפתי לדרישת האשה. המחוזי הסתמך על פסיקה תקדימית של בית המשפט העליון, לפיה "אין הכרח שיהיה חוזה כתוב וחתום על כל פרטיו ודקדוקיו ואפשר כי מסמך המעיד על העסקה, אף שאינו חוזה, יספק את דרישת הכתב"  (ע"א 986/93 קלמר נגד גיא). 

ביהמ"ש העליון אף הוסיף, וקבע כי כדי שהדבר יקרה ועסקה תוכר - גם מבלי שהועלתה על הכתב - צריך שהנסיבות יהיו יוצאות דופן וכי "זעקת ההגינות באה בהן לידי ביטוי". 

ביהמ"ש העליון לא קבע רשימה סגורה של מצבים, בהם מתקיימת זעקת ההגינות, אך בהחלט נתן מספר קווים מנחים לשקילת העניין

מהן הנסיבות בהן "זעקת הגינות" משמשת עילה להכיר בעסקה שלא הועלתה על הכתב?

ביהמ"ש העליון הסתמך על עקרון תום הלב ופסק כי "השימוש בעקרון המלכותי של תום הלב, להגמשת דרישת הכתב, צריך להיעשות בזהירות רבה, ורק במקרים מיוחדים ויוצאי דופן יש מקום להזדקק לעקרון תום הלב כדי להתגבר על עקרון הכתב".

יש להבין כי ביהמ"ש העליון לא קבע רשימה סגורה של מצבים, בהם מתקיימת זעקת ההגינות, אך בהחלט נתן מספר קווים מנחים לשקילת העניין. קווים מנחים אלה שימשו את המחוזי בבואו לפסוק בעניין תביעת האשה. יש לבחון שתי שאלות מרכזיות: 

1. האם התחולל איזשהו שינוי בעקבות אותו חוזה שלא נחתם ונכתב?

2. מהי מידת "אשמתו" של הצד שהתנער מהחוזה שלא נכתב?

במקרה המתואר, התובעת הראתה בבירור - עם אסמכתאות שונות ועדים - כי הבית הובטח לאשה, וכי על סמך ההבטחה היא הוציאה מכיסה את מאות אלפי השקלים, לשם רכישת הדירה. כך, נטען כי האשה הוכיחה תום לב, וכי הרכישה מעידה על שינוי שהתחולל באופן ברור בעקבות החוזה שאמנם לא נכתב, אך בהחלט נרקם בינה לבין הורי הגרוש. 

ביהמ"ש המחוזי היה אמפתי לטענות התובעת, המליץ לצדדים להגיע לפשרה ואף הציע מתווה אפשרי לפשרה. מתווה הפשרה שהציע ביהמ"ש המחוזי כלל חלוקה של הדירה "חצי חצי" בין האשה לבין ילדיה של הסבתא

מה היתה החלטת ביהמ"ש המחוזי?

כאמור לעיל, ביהמ"ש המחוזי היה אמפתי לטענות התובעת, המליץ לצדדים להגיע לפשרה ואף הציע מתווה אפשרי לפשרה. מתווה הפשרה שהציע ביהמ"ש המחוזי כלל חלוקה של הדירה "חצי חצי" בין האשה לבין ילדיה של הסבתא. 

כלומר: חצי משווי הדירה (העומד כיום על יותר ממיליון וחצי שקלים) יועבר לאשה. בנוסף, האשה תורשה להמשיך לגור בדירה כל עוד תחפוץ בכך, תמורת דמי שכירות שתשלם לסבתא, עבור המחצית שלה בדירה. 

הצדדים קיבלו את הצעת בית המשפט. מתווה הפשרה נמצא בהליכי יישום ממש בימים אלה.

המקרה שהובא לעיל הוא מקרה יוצא דופן שהסתמך על פסיקה יוצאת דופן של ביהמ"ש העליון

אם כך, מדוע לעגן בכתב עסקאות מקרקעין בין בני משפחה?

המקרה שהובא לעיל הוא מקרה יוצא דופן שהסתמך על פסיקה יוצאת דופן של ביהמ"ש העליון. 

גם במקרים בהם עסקאות מקרקעין שונות (דירה שניתנת במתנה, או דירה שניתנת זכות לגור בה) נעשות בין בני משפחה - שהנטייה היא לסמוך עליהם ולהימנע מהכנסת אלמנטים משפטיים ליחסים המשפחתיים - בכל זאת חשוב מאוד לגבות את עצמכם במסמך בכתב, המעיד על העסקה. כך, תמנעו מעצמכם עוגמת נפש מיותרת.

לסיכום: מצד אחד, אל תרימו ידיים: יש מה לעשות, גם כשאין מסמך בכתב להוכחת עסקת מקרקעין. מצד שני: יש לזכור כי החוק דורש שכל עסקת מקרקעין תיכתב ותיחתם. בהיעדר חוזה חתום, העסקה אינה תקפה. לכן, הקפידו להעלות על הכתב עסקאות, גם כאשר מדובר בעסקאות הנעשות בתוך המשפחה. 

* עו"ד דוד סבג מתמחה בדיני מקרקעין ובדין האזרחי.

** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי.