כיצד תתבעו קבלן על ליקויי בנייה?

במקרים רבים, אדם שקנה דירה חדשה מקבלן או שכר קבלן ביצוע שיוסיף בנייה לנכס קיים - וכבר אישר כי בדק את הבנייה וכי הבנייה לשביעות רצונו - מגלה בשלב מאוחר יותר ליקויים או פגמים בבנייה, המחייבים תיקון או גורמים לירידת ערך הנכס.
לא מדובר במקרים יוצאי דופן. להיפך: כל מי שמצוי בדיני נדל"ן יודע כי ליקויי בנייה מסוגים שונים מהווים תופעה נפוצה וכך גם התביעות בגין ליקויים אלה. למעשה, קבלנים רבים אף נערכים מראש לאפשרות שיצטרכו לתקן ליקויי בנייה או שייתבעו בגין הליקויים. הקבלנים אף מתמחרים בהתאם את עבודתם.

חשוב לדעת שניתן בהחלט לדרוש ולקבל פיצוי בגין הליקויים האלה.

דירה חדשה שנקנתה מקבלן: במקרה כזה, הקנייה כפופה לחוק מכר דירות, והתביעה בנוגע לליקויי בנייה, כמו גם הטיפול בליקויים, מתבססים על סעיפים בחוק המתייחסים לכך באופן ישיר

מה קובע החוק בנוגע לליקויי בנייה? 

לפני הכל, יש להבחין בין שני מצבים עיקריים של ליקויי בנייה, שכל אחד מהם נופל תחת דין שונה. 

המצב הראשון - דירה חדשה שנקנתה מקבלן. במקרה כזה, הקנייה כפופה לחוק מכר דירות, והתביעה בנוגע לליקויי בנייה, כמו גם הטיפול בליקויים, מתבססים על סעיפים בחוק המתייחסים לכך באופן ישיר. 

המצב השני - אדם שיש לו בית או דירה משלו, ומזמין קבלן ביצוע שיעשה עבורו שיפוץ, שדרוג או תוספות בנייה. שימו לב: ליקויי בנייה עלולים להתגלות בעבודה קטנה בסך אלפי שקלים או בעבודה גדולה בהיקף מאות אלפי שקלים, עם הקבלנים המקצועיים ביותר. מקרים כאלה אינם נופלים תחת חוק מכר דירות, אלא תחת דיני נזיקין.

בכל אחד מהדינים יש עילות שונות לתביעה, נטל הוכחה שונה וסוגי פיצוי שונים, אותם נפרט להלן.

העיקרון המרכזי הראשון בחוק המכר (דירות) - האחריות ונטל ההוכחה, במקרים המפורטים בחוק, מוטלים על הקבלן. כלומר: לא אתם תצטרכו להוכיח את אחריות הקבלן לנזק. די בכך שתראו את קיום הנזק

מה קובע חוק המכר (דירות) בנוגע לליקויי בניה?

חוק המכר (דירות) קובע מגוון הגדרות של סוגי ליקויים, פגמים ואי התאמות בבנייה. בנוסף, החוק קובע תקופות ברורות ומוגדרות מראש של בדק ואחריות, לתיקון ולפיצוי, בגין ליקויים שנמצאו. קיימים שני עקרונות מרכזיים בחוק. 

העיקרון המרכזי הראשון בחוק המכר (דירות) - האחריות ונטל ההוכחה, במקרים המפורטים בחוק, מוטלים על הקבלן. כלומר: לא אתם תצטרכו להוכיח את אחריות הקבלן לנזק. די בכך שתראו את קיום הנזק. הקבלן יצטרך לעמול ולהוכיח כי לא מדובר בליקויים ובתקופת האחריות המופיעים בחוק; או להוכיח כי הליקוי אינו נובע מתכנון או ביצוע לקויים של הבנייה, אלא משימוש לקוי של הקונה.

העיקרון המרכזי השני בחוק המכר (דירות) - הקביעה שלא ניתן להתנות את הוראות החוק בהסכם המכירה, אלא אם ההתניה היא לטובת הקונה. במלים אחרות: גם אם בהסכם המכירה של הדירה החדשה שקניתם, הקבלן הוסיף סעיפים שונים, המסירים ממנו אחריות לליקויי בנייה, על אף השינויים ביחס לסעיפי החוק - הוראות החוק עדיין יהיו ההוראות המכריעות בנושא ויגברו על מה שכתוב בהסכם. 

כך, למשל: אם בפרוטוקול מסירת הדירה, חתמתם כי בחנתם את הנכס ולא מצאתם בו ליקויים או פגמים וכעבור זמן התגלה ליקוי, החוק לטובתכם! הקבלן לא יוכל לטעון להסרת אחריותו מהליקוי. 

מעבר לתקופת הבדק, יש תקופת אחריות (שלוש שנים נוספות) שגם במהלכה האחריות לתיקון ליקויים ופגמים או שיפוי בגינם, חלה על הקבלן

מהן תקופות הבדק והאחריות בחוק מכר דירות?

כאמור, החוק קובע סוגים שונים של ליקויים, תקופות בדק ותקופות אחריות. כשמדובר בליקויים קלים, תקופת הבדק נמשכת שנה. בליקויים קשים יותר, כגון: חיפוי חוץ או אריחים חיצוניים הנופלים מקירות הבניין, תקופת הבדק מגיעה עד ל-7 שנים. כאמור, בתקופת הבדק, האחריות על תיקון הליקוי ועול ההוכחה מוטלים על הקבלן.

מעבר לתקופת הבדק, יש תקופת אחריות (שלוש שנים נוספות) שגם במהלכה האחריות לתיקון ליקויים ופגמים או שיפוי בגינם, חלה על הקבלן. ההבדל העיקרי בין התקופות: בתקופת האחריות, עול ההוכחה עובר לקונה, ועליו להוכיח כי מדובר בפגם מהותי שנבע מתכנון לקוי או פרקטיקות בנייה לקויות של הקבלן, וכי הם אינם תוצאה של שימוש לקוי או פגיעה מכוונת מצדו של הקונה.

החוק קובע כי לא ניתן לתבוע פיצוי כספי, לפני שניתנה לקבלן שמכר את הדירה הזדמנות לתקן את הליקוי 

מהו מנגנון הפיצוי של חוק המכר (דירות) בגין ליקויי בנייה?

צריך לזכור שמטרת הפיצוי הכספי שנתבע היא מטרה כפולה: לממן תיקון של ליקוי הבנייה, אם הדבר אפשרי; ולשפות את הקונה על ירידת ערך הנכס, אם מדובר בליקוי בנייה שלא ניתן לתקן.
לכן, החוק קובע כי לא ניתן לתבוע פיצוי כספי, לפני שניתנה לקבלן שמכר את הדירה הזדמנות לתקן את הליקוי. כלומר: אם קניתם דירה ומצאתם בה ליקוי בנייה, אתם חייבים לתת לקבלן התרעה ואף הזדמנות סבירה לתקן הכול, לפני שתגישו תביעה כספית. אחרת, בית המשפט ידחה את התביעה.

רק במקרים שבהם הקבלן לא ניצל את ההזדמנות, או במקרים שבהם מתגלים ליקויים שלא ניתן לתקן אותם, בית המשפט יפסוק לכם פיצוי כספי. 

מהם הליקויים הנחשבים ליקויים שלא ניתן לתקן אותם?

מדובר במצבים כגון: דירה בנויה בצורה עקומה; כלומר, התגלתה עקמומיות באחד הקירות, או שהתגלתה אי התאמה בין תכנית הבנייה לביצוע. למשל: במיקום בו אמור להיות עמוד תמך. מדובר בליקויים שלא ניתן לתקן, אך בהחלט עשויים להוביל לירידת ערך הדירה. על כך, הקונה משופה בפיצוי כספי. 

בחוזה המכר נכתב כי הקבלן מתחייב רק לתקן ליקויים, אך לא לפצות בגינם. מה ניתן לעשות? 

מדובר בפרקטיקה מקובלת: קבלנים מכניסים לחוזה סעיף מפורש, שבו הקונה מסכים שיסתפק בתיקון הליקוי ולא ידרוש פיצוי. גם סעיף זה אינו "תופס". אם הקבלן אינו מתקן את הליקוי או אם לא ניתן לתקן את הליקוי, הוראות החוק גוברות.

כשאתם ניגשים לבדוק את הדירה, עשו זאת עם איש מקצוע, מהנדס, שיבדוק את הדירה מכל ההיבטים ויצביע על ליקויים אפשריים

האם ניתן להימנע מהגשת תביעות מיותרות בגין ליקויי בנייה?

התשובה במקרים רבים היא תשובה חיובית. כאמור, ליקויי בנייה מהווים תופעה יחסית שכיחה. על אף הגנת החוק, כדאי לנקוט בצעד אחד פשוט, שימנע טענות של הקבלן, לפיהן הייתם צריכים להצביע על הליקוי, הפגם או אי ההתאמה כבר בעת מסירת הדירה.

כשאתם ניגשים לבדוק את הדירה, עשו זאת עם איש מקצוע, מהנדס, שיבדוק את הדירה מכל ההיבטים ויצביע על ליקויים אפשריים. הכניסו לפרוטוקול מסירת הדירה את הליקויים (אם יתגלו) ואת הדרישה לתקן את הליקויים. הקבלן לא יוכל להרשות לעצמו להתעלם מליקויים אלה ולמשוך אתכם לתביעות מיותרות. כך, תחסכו זמן, כסף ו"כאב ראש" מאוחר יותר.

מי שמזמין קבלן לצורך שיפוץ או תוספת בנייה ומצא ליקוי בנייה, אינו נופל כאמור תחת חוק המכר, אלא תחת דיני נזיקין. לכן, נטל ההוכחה כי ליקוי הבנייה נגרם עקב תכנון או עבודה לקויה, מוטל על התובע

מה קובע החוק במקרה שנוצר ליקוי בנייה עקב שיפוץ נכס קיים? 

מי שמזמין קבלן לצורך שיפוץ או תוספת בנייה ומצא ליקוי בנייה, אינו נופל כאמור תחת חוק המכר, אלא תחת דיני נזיקין. לכן, נטל ההוכחה כי ליקוי הבנייה נגרם עקב תכנון או עבודה לקויה, מוטל על התובע. 
לכן, יש משנה חשיבות להבאת בודק חיצוני, מיד לאחר השלמת הבנייה, שיבדוק ויתעד ליקויים ופגמים. היעדר תיעוד מדויק וברור, שנעשה במועד המתאים, יקשה עליכם מאוד לזכות בתביעה. 
יתרה מכך: במקרים רבים, בעבודת קבלנות פרטית, אנשים נאלצים להחליף קבלן משום שאינם מרוצים מעבודתו. במקרה כזה, מומלץ מאוד להביא בודק, שיתעד בזמן אמת ליקויי בנייה ופגמי בנייה, לפני שהקבלן החדש יתחיל בעבודתו, על אף העיכוב הנוסף. 

אחרת, יהיה מאוד קשה לתבוע את הקבלן הראשון על טיב הבנייה שלו. הקבלן הראשון עלול לטעון שמקור הפגמים קשור בעבודת הקבלן השני.

לסיכום: ליקויי בנייה מהווים תופעה נפוצה ומוכרת. ככל שהקונה/מזמין עבודת הקבלנות יהיה מסודר בעניין ויקפיד על התנהלות נכונה, כך ייטיב להתמודד עם ליקויי בנייה (אם יתגלו) - ויקבל עליהם פיצוי מקסימלי, תוך זמן קצר.

* עו"ד אהרון קיטאי מתמחה במקרקעין ובתביעות ליקויי בנייה.

** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי.