רכישת דירה היא עסקה משמעותית, לרוב, המשמעותית ביותר בחייו של אדם; והיא איננה מסתיימת בעצם החתימה על הסכם המכר: לאחר חתימת החוזה ובטרם מסירת הדירה, עלולות להתעורר מחלוקות מורכבות שיפגעו ברוכשי הדירות. כדי להבטיח כניסה חלקה לדירת החלומות וכדי למנוע תקלות אפשריות, חשוב ביותר להשלים 7 משימות שיבטיחו הגנה על הרוכש וקנייה בטוחה של הנכס.
המשימה הראשונה המוטלת עליכם כרוכשי דירה היא הגדרת תקציב מראש והיצמדות אליו. בעת הכנת התקציב לרכישת דירה יש לקחת בחשבון, בנוסף לשווי הנכס והתמורה המשולמת בפועל עבור רכישתו, גם את ההוצאות הבאות: שכ"ט עו"ד, שיפוץ הנכס ועוד
משימה ראשונה - הגדרת תקציב מראש
רבים מרוכשי הדירות טועים בבואם לחשב את עלות רכישת הבית. ההנחה הנפוצה והשגויה מיסודה היא שעלות רכישת נכס מקרקעין היא סכום הכסף המועבר למוכר על ידי הרוכש, אך לא כך הדבר: בפועל, סכום כסף זה הוא רק חלק מההשקעה הנדרשת לקניית נכס וחשוב לדעת זאת. כרוכשים, עליכם לקחת בחשבון שלרכישת נכס יש עלויות נלוות ובלתי מבוטלות, ומי שלא מודע לכך עלול להיקלע לחובות ואף לתסבוכת כלכלית.
בשל כך, המשימה הראשונה המוטלת עליכם כרוכשי דירה היא הגדרת תקציב מראש והיצמדות אליו. בעת הכנת התקציב לרכישת דירה יש לקחת בחשבון, בנוסף לשווי הנכס והתמורה המשולמת בפועל עבור רכישתו, גם את ההוצאות הבאות: הוצאות שכר טרחה של עורך דין; הוצאות הכרוכות בנטילת משכנתא; הוצאות של שיפוץ הנכס והשמשתו למטרה שלשמה נרכש; הוצאות שישולמו לבעלי מקצוע נדרשים, כגון: שמאי, מתווך, מהנדס בנייה ועוד; וכן הוצאות בעבור אגרות ממשלתיות לצורך רישום הדירה על שמכם.
בעת קביעת התקציב יש גם לקחת בחשבון "ענייני מיסוי" ולכלול הוצאות אפשריות בשל היטלים אפשריים. מעבר לכך רצוי להשאיר גם סכום כסף להוצאות נוספות בלתי צפויות שעוד ייחשפו בהמשך תהליך רכישת הדירה.
בדיקת משכנתאות - השוו בחוכמה בין ההצעות השונות שתקבלו, בחנו לעומק את התנאים ואל תתעלמו מהאותיות הקטנות
משימה שנייה - בדיקת משכנתאות
זוהי אחת המשימות החשובות והבסיסיות שעליכם להשלימה ביסודיות כבר בראשית תהליך רכישת הדירה. חישוב פשוט שתערכו יחשוף בפניכם אמת מטרידה: עבור רובכם סכום ההלוואה שתיטלו הוא עצום: מדובר למעשה בעסקה היקרה ביותר וההתחייבות הגדולה ביותר שלכם. בשל עובדה זו חשוב שלא להקל ראש בהליך בחירת המשכנתא המתאימה בדיוק לצורכיכם ומאפייניכם.
המשימה שלכם בהקשר זה היא לשנס מותניים, להפשיל שרוולים ולדלג בין יועצי משכנתאות מגוונים. השוו בחוכמה בין ההצעות השונות שתקבלו מהם, בחנו לעומק את התנאים ואל תתעלמו מהאותיות הקטנות. אם ישנו מושג או תנאי שאינכם מבינים, ובמקרה של ספק לגבי הבנת משמעות הדברים, בררו במה מדובר, ואל תהססו לשלם ליועץ משכנתא בלתי תלוי שישפוך אור על מה שאינכם מבינים לבד.
בקשו לעיין בתעודת הזהות של המוכר וכמובן בדקו את נסח הטאבו, הצליבו בין השניים וודאו כי הפרטים המופיעים בשני המסמכים זהים
משימה שלישית - וידוא זהות הבעלים
זה אולי נשמע לכם מופרך, כי תיפגשו עם המוכר מספר פעמים ואפילו תחבבו אותו מאד, ועדיין: לא מעט רוכשי דירה גילו שתלו את כספם על קרן הצבי שעה שקנו נכס ממוכר שאין לו זכות למוכרו. כדי להימנע מעסק ביש שכזה חשוב לברר היטב מי עומד מולכם. אל תהססו לשאול האם בעל הדירה הינו אדם פרטי או שמא מדובר בישות אחרת, כגון – חברה/עמותה/איגוד מקרקעין וכיו"ב. בקשו לעיין בתעודת הזהות של המוכר וכמובן בדקו את נסח הטאבו, הצליבו בין השניים וודאו כי הפרטים המופיעים בשני המסמכים זהים.
אם מדובר בדירה בבית משותף מומלץ גם לבדוק את מסמכי הבית המשותף (הכוללים תקנון, תשריט וצו רישום) ולבדוק התאמה בין הדירה הנמכרת לבין דרך רישומה בתשריט הבית המשותף, תוך שימת לב להצמדות יש לה, לחלקה ברכוש המשותף וגם להגבלות נוספות על הדירה, אם ישנן
משימה רביעית - בדיקת "מסמכי" הנכס
עוד משימה חשובה ומרכזית היא בדיקת המסמכים הקשורים לנכס, משימה אותה מומלץ לעשות בסיועו של עורך דין מומחה למקרקעין. במסגרת משימה זו עליכם להפיק נסח מלשכת רישום המקרקעין (נסח טאבו), ממנו ניתן ללמוד האם ישנן הערות חריגות הרובצות על הדירה, צווי הריסה, עיקולים, משכנתאות, או כל הערה אחת היכולה להעיד כי תהיה מניעה מהשלמת ביצוע העסקה. אם מדובר בדירה בבית משותף מומלץ גם לבדוק את מסמכי הבית המשותף (הכוללים תקנון, תשריט וצו רישום) ולבדוק התאמה בין הדירה הנמכרת לבין דרך רישומה בתשריט הבית המשותף, תוך שימת לב להצמדות יש לה, לחלקה ברכוש המשותף וגם להגבלות נוספות על הדירה, אם ישנן.
בקרו בנכס המדובר כמה שיותר פעמים והתרשמו ממנו ומהסביבה. זכרו כי אין תחליף לתחושה הבלתי אמצעית המתקבלת מביקור אישי בדירה והתרשמות ישירה מממנה ומהסביבה
משימה חמישית - בחינת מצבה הפיזי של הדירה
בקרו בנכס המדובר כמה שיותר פעמים והתרשמו ממנו ומהסביבה. זכרו כי אין תחליף לתחושה הבלתי אמצעית המתקבלת מביקור אישי בדירה והתרשמות ישירה מממנה ומהסביבה. בחנו כל פינה, לרבות הממ"ד, החניה המוצמדת, המחסן הצמוד, הצמדות נוספות ככל וישנן כאלו. בדיקה נוספת בעלת חשיבות רבה הינה בדיקת תקינות מערכות הדירה הכוללות חשמל, מים, ביוב, מיזוג אויר וכל מערכת אחרת הקיימת ופועלת בדירה. בדיקה כזו יכולה לגלות ממצאים אשר יכולים להעיד על כדאיות רכישת הדירה. בדיקה נוספת שמומלץ לערוך היא בדיקת מצב הרכוש המשותף (חדר המדרגות, המעליות, מתקני הגז, הגינה וכיו"ב).
סוגיה נוספת אותה חשוב לבדוק היא היטל השבחה, שהינו מס המוטל על בעלי הדירה לשלם במקרים מסוימים. אם קיימת חובה כזו במקרה שלכם, יש לעגן בחוזה המכר את הנושא ולכלול סעיף, לפיו, היטל ההשבחה יחול על המוכר
משימה שישית - בדיקות תכנוניות
משימה מרכזית חשובה נוספת שיש להסתייע בעורך דין כדי להשלימה כיאות היא ביצוע בדיקות תכנוניות כדי למנוע סיכונים מיותרים ונזקים כלכליים. הבדיקות הללו כוללות ביקור בוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרלוונטית לדירה הנרכשת בכדי לבדוק האם הבניין בו מצויה הדירה נבנה לפי היתר כדין, והאם ההיתר תואם את הדירה הבנויה בפועל. כמו כן יש לבדוק האם לדירה קיימות חריגות בנייה, האם קיימות עבירות בנייה וצווי מניעה בגין אותן עבירות בנייה.
סוגיה נוספת אותה חשוב לבדוק היא היטל השבחה, שהינו מס המוטל על בעלי הדירה לשלם במקרים מסוימים. אם קיימת חובה כזו במקרה שלכם, יש לעגן בחוזה המכר את הנושא ולכלול סעיף, לפיו, היטל ההשבחה יחול על המוכר.
משימה שביעית - בחירת עורך דין
מאחר שרכישת הדירה היא עסקה כה משמעותית והמשימות הנדרשות להשלמתה רבות, מורכבות ורבות חשיבות, יש חשיבות מכרעת להסתייעות בעורך דין וחשוב במיוחד לבחור את עורך הדין המתאים ביותר לטפל בעסקה זו מטעמכם.
עורך דין מתאים הוא בעל מומחיות בתחום הנדל"ן בלבד, שכן עצם התמקדותו בתחום זה מבטיח טיפול יעיל וענייני, הכל כדי למנוע סיכונים מיותרים שיחשפו אתכם לנזקים כלכליים. עורך הדין יבצע עבורכם את כל הבדיקות הנחוצות ואף יקפיד על ניסוח חוזה מכר ה"מכסה" אתכם ומבטיח את האינטרסים שלכם.
לסיכום, הגדרת תקציב מראש, בדיקת משכנתאות, וידוא זהות הבעלים, בחינת מסמכי הנכס, ביקור בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ביקור בנכס והסתייעות בעורך דין - מדובר במשימות חשובות שיבטיחו שרכישת דירה באופן בטוח ויעיל.
