גביית תשלום ועד בית מהווה נושא מרכזי ומכריע בתפעול הבית המשותף. אם תשלום דמי הוועד אינו מתקיים באופן תקין, הדבר מהווה מקור בלתי פוסק לסכסוכי שכנים ומחלוקות.
תשלומי ועד בית נחלקים בין בעלי הדירות ונקבעים לפי היחס שבין שטח רצפת הדירה לשטח כלל הרצפות של הדירות בבניין
מדוע יש צורך בתשלומי ועד בית?
תשלומים לוועד הבית נועדו לכסות את הוצאות האחזקה של הבניין המשותף וניהולו התקין.
התשלומים נחלקים בין בעלי הדירות ונקבעים לפי היחס שבין שטח רצפת הדירה לשטח כלל הרצפות של הדירות בבניין (אלא אם כל הדיירים הסכימו על חישוב שייעשה באופן שונה).
האם תשלומי ועד בית מעוגנים בחוק המקרקעין?
סעיף 58.א' לחוק המקרקעין קובע:
"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, 'החזקה תקינה' - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות".
ועד הבית הוא הנציג של כל הדיירים ותפקידו לנהל את ענייני הבית המשותף ולדאוג לאחזקתו. הוועד נבחר על ידי האסיפה הכללית
האם ניתן לסרב לשלם ועד בית?
בעל דירה אינו יכול לסרב לשלם את תשלומי ועד הבית, כולם או חלקם.
תשלומי ועד הבית נקבעים ע"י הוועד ומיועדים לכסות את ההוצאות הנדרשות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף.
ועד הבית הוא הנציג של כל הדיירים ותפקידו לנהל את ענייני הבית המשותף ולדאוג לאחזקתו. הוועד נבחר על ידי האסיפה הכללית. הוועד מוסמך להתקשר בחוזים בשם בעלי הדירות ולהיות צד בהליך משפטי ובמשא ומתן.
לפיכך, במקרה שמדובר בהוצאה חריגה בבניין משותף, אם ההוצאה קשורה לתחזוקת הרכוש המשותף וגובה התשלום אינו חריג, הוועד רשאי לדרוש מהדיירים תשלום נפרד ונוסף, המיועד לטיפול באותו מקרה הנחשב למקרה חריג.
לפי חוק המקרקעין, אין לסרב לשלם תשלומים שנקבעו על ידי הוועד. ועד הבית רשאי לתבוע בעל דירה המסרב לשלם את תשלומי ועד הבית, במסגרת הגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין.
החלק היחסי בהוצאות השוטפות (כלומר: תשלום ועד הבית) נקבע לפי שטחה של כל דירה. כך, התשלום לכל בעל דירה הוא תשלום יחסי. עקרונית, ככל שהדירה גדולה יותר, כך גם חלקו היחסי של בעל הדירה בתשלום גבוה יותר. ככל שדירה קטנה יותר, כך גם חלקו היחסי של הבעלים קטן יותר. אין קשר בין מידת השימוש בנכס לבין גובה התשלום לוועד הבית.
כך, לדוגמה: שטחה של דירה בבית משותף הוא 90 מ"ר. שטח כלל הדירות בבניין הוא 900 מ"ר. שיעור ההשתתפות של בעל הדירה בהוצאות הוא לפי יחס 90/900, כלומר עשירית (10%).
כל עוד קיימת הסכמה בין הדיירים, לגבות דמי ועד בית באופן שונה מהתקנון המצוי, אין בכך פסול
אופציה נוספת לתשלום
החוק אינו מגביל ומאפשר לקבוע בתקנון הבית המשותף שיטה אחרת לחישוב ההשתתפות בהוצאות. כך, למשל: חלוקה שווה בין הדירות או כל שיטה אחרת, המוסכמת על כלל הדיירים.
יצוין כי הסמכות לשינוי שיטת החלוקה של דמי הוועד אפשרית רק עם שינוי תקנון הבניין. לשם כך, נדרש רוב מיוחד: שני שליש מבעלי הדירות. לעומת זאת, ניתן לקבוע ברוב רגיל באסיפת דיירים את שינוי גובה הסכום הנדרש לתשלום מכל דירה.
כל עוד קיימת הסכמה בין הדיירים, לגבות דמי ועד בית באופן שונה מהתקנון המצוי, אין בכך פסול. יצוין כי היה ובעל דירה מתעקש כי חישוב חלוקת מיסי ועד הבית ייעשה בהתאם לחוק, יש לחייב אותו בהתאם לחלוקה הקבועה בחוק, מהמועד בו הגיש את בקשתו, אך לא רטרואקטיבית.
כדי להחליט האם התחזוקה תבוצע על ידי ועד הבית או על ידי חברת ניהול, יש חובת רוב מיוחד בגובה שני שליש (67%) מכלל בעלי הדירות שהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם
תשלום עבור חברת ניהול בבית משותף
חברת ניהול ו/או אחזקה בבית משותף נקראת על פי החוק "מתחזק". דין תשלום שכר לחברת הניהול הוא כדין תשלום עבור דמי ועד בית. למעשה, כל ההוראות החלות על דמי ועד בית, חלות גם בנושא שכר עבור המתחזק.
כדי להחליט האם התחזוקה תבוצע על ידי ועד הבית או על ידי חברת ניהול, יש חובת רוב מיוחד בגובה שני שליש (67%) מכלל בעלי הדירות שהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. החלטה לעבוד עם חברה כזו או אחרת נדרשת ברוב רגיל (51%).
החובה לתשלום ועד הבית לנציגות חלה על בעל הדירה ולא על השוכר. העובדה שבהסכם השכירות חלה חובה על השוכר לשלם ועד בית או דמי ניהול היא חובה במסגרת היחסים בין השוכר לבין המשכיר
מי חייב בתשלום ועד הבית?
החובה לתשלום ועד הבית לנציגות חלה על בעל הדירה ולא על השוכר. העובדה שבהסכם השכירות חלה חובה על השוכר לשלם ועד בית או דמי ניהול היא חובה במסגרת היחסים בין השוכר לבין המשכיר. כלומר: המשכיר יכול להגיש תביעה נגד השוכר, לתשלום ועד הבית. עם זאת, ככל שהשוכר אינו משלם את ועד הבית, על בעל הדירה (המשכיר) לשלם את דמי הועד במקומו. ככל שלא יעשה כך, רשאית הנציגות לתבוע את המשכיר.
ראשית, מחשבים את כל השטחים של כל הדירות. בהמשך, מחשבים לכל דירה מהו החלק היחסי, בהתאם לשטחה, ללא החלקים המוצמדים
איך מחשבים את החלק היחסי של כל דירה, לצורך תשלום ועד הבית?
ראשית, מחשבים את כל השטחים של כל הדירות. בהמשך, מחשבים לכל דירה מהו החלק היחסי, בהתאם לשטחה, ללא החלקים המוצמדים. לפיכך, חניה, גג, מחסנים וגינה, לא יילקחו בחשבון בחישוב החלק היחסי.
ניתן למצוא בנסח הטאבו של הבית המשותף את שטחי הדירות בבניין. אם המידע בטאבו בקשר לחלק היחסי ברכוש המשותף אינו קיים, ניתן לאתר את שטחי הדירות בחוזה הרכישה, בנספח של המפרט הטכני.
ניתן לגבות תשלום נוסף, מעבר לתשלומים שוטפים של ועד הבית. הוצאה כאמור אכן נחשבת כהוצאה חריגה, אך לא תמיד מדובר במצב חריג
הוצאות חד פעמיות שאינן חריגות
ניתן לגבות תשלום נוסף, מעבר לתשלומים שוטפים של ועד הבית. הוצאה כאמור אכן נחשבת כהוצאה חריגה, אך לא תמיד מדובר במצב חריג, מאחר שיש מצבים רבים בהם נדרשים הדיירים להשקיע.
כך, למשל: שיפוץ הלובי של הבניין, כדי לשמור על ערכו של הבניין; קניית והתקנת תיבות דואר חדשות; צביעה ושיפוץ חיצוני של חזות הבניין; תיקון נזילה בגג; תיקון מצלמת האינטרקום בלובי ועוד.
יש לערב את כל הדיירים ולקבל את הסכמתם מראש, המאפשרת הוצאה חריגה, במקרים בהם ההוצאה החריגה תגרום לגרעון בחשבון ועד הבית
הוצאה חריגה: מי מחליט?
יש לערב את כל הדיירים ולקבל את הסכמתם מראש, המאפשרת הוצאה חריגה, במקרים בהם ההוצאה החריגה תגרום לגרעון בחשבון ועד הבית; ו/או במקרים בהם מדובר בשיפור המצב הקיים ולא באחזקת הבניין; ו/או במקרה שמדובר בתביעה משפטית; ו/או במקרה שנדרשת הוצאה גדולה מאוד, שלא הייתה צפויה.
בכל המקרים האלה, יש לפעול כפי שנדרש במסגרת הוראות חוק המקרקעין, לעניין גובה הסכמת רוב בעלי הדירות, הנדרש בסוגיה הרלוונטית. התשלום בגין ההוצאה החריגה יהיה תמיד בהתאם לשיטת החישוב הנהוגה באותו בנין, לגבי ועד הבית.
החלטות אסיפת ועד הדיירים חייבות להתקבל ברוב דעות. לעניין בירור אודות הוצאה חריגה ספציפית של ועד הבית, ההמלצה היא לפנות ישירות אל הרשום בחוק המקרקעין.
לסיכום: תשלום דמי ועד בית מהווה חובה, החלה על כל בעלי הדירות בבית המשותף. אי תשלום מהווה הפרה של חוק המקרקעין. ניתן לתבוע את סרבן התשלום בפני המפקח על רישום המקרקעין.
* עו"ד ונוטריון טל שחורי בעל נסיון רב במקרקעין, בתמ"א 38/התחדשות עירונית בצוואות ובירושות ופעולות נוטריוניות מגוונות.
** אין באמור במאמר זה כדי להוות חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
