כאשר קרקע נמצאת בבעלות משותפת של מספר אנשים (למשל: כתוצאה מרכישה משותפת, ירושה וכו') - לכל אחד מהבעלים יש חלק יחסי שאינו ספציפי באותה קרקע, ולאף שותף אין זכות בלעדית על חלק כלשהו באותה קרקע. אם השותפים בקרקע מעוניינים לחלק את הקרקע ביניהם, כל אחד בהתאם לחלקו היחסי, אזי הם יכולים לעשות זאת במסגרת הסכם שיתוף וחלוקת שימוש במקרקעין, או על ידי איחוד ו/או חלוקה של הקרקע (פרצלציה).
במסגרת הסכם שיתוף, יכולים השותפים לקבוע כי כל אחד מהם יהיה רשאי להשתמש בחלק מסוים של הקרקע באופן בלעדי, לבנות עליו או לנצלו בכל דרך אחרת
הסכם שיתוף
סעיף 29 לחוק המקרקעין (תשכ"ט-1969) מאפשר לכל הבעלים המשותפים בקרקע, לערוך הסכם בנוגע לניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם של השותפים:
• במסגרת הסכם שיתוף, יכולים השותפים לקבוע כי כל אחד מהם יהיה רשאי להשתמש בחלק מסוים של הקרקע באופן בלעדי, לבנות עליו או לנצלו בכל דרך אחרת.
• חובותיהם וזכויותיהם של השותפים יעוגנו גם הם במסגרת הסכם השיתוף, האמור לכלול הוראות מהותיות, בדבר אופן השימוש במקרקעין, כגון: אפשרויות הבנייה של כל שותף, המרחק בין המבנים, ניצול זכויות הבנייה ע"י כל אחד מהשותפים, החלקים שעליהם לא ניתן לבנות וכו'.
על פי החוק, אין חובה לרשום הסכם שיתוף בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). כלומר, השותפים יכולים לערוך ביניהם את הסכם השיתוף ולהשאירו בידיהם
האם חייבים לרשום בטאבו את הסכם השיתוף?
על פי החוק, אין חובה לרשום הסכם שיתוף בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). כלומר, השותפים יכולים לערוך ביניהם את הסכם השיתוף ולהשאירו בידיהם. החיסרון המשמעותי באפשרות זו הוא כי הסכם כזה יחייב רק את הצדדים החתומים עליו. כך, אם אחד מהשותפים ימכור את החלק שלו לאדם שלא ידע על קיום הסכם השיתוף בין השותפים, הוראות ההסכם לא יחולו על הרוכש ולא יחייבו אותו. לעומת זאת, אם הסכם השיתוף יירשם בלשכת רישום המקרקעין, יוענק לו תוקף קנייני. ההסכם הופך להיות פומבי ולכן גם יחייב צדדים שלישיים, לרבות קונים שרכשו חלק מהחלקה, לאחר שנחתם ונרשם הסכם השיתוף, מאחר שהיתה להם האפשרות לבחון את ההסכם בלשכת רישום המקרקעין.
טרם יירשם הסכם השיתוף, יש צורך באישור רשויות מיסוי מקרקעין, לפיו כל אחד מהשותפים מקבל חלק מסוים, התואם מבחינת השווי לחלקו הרשום
תהליך רישום הסכם שיתוף
טרם יירשם הסכם השיתוף, יש צורך בקבלת אישור מרשויות מיסוי מקרקעין, שלפיו כל אחד מהשותפים (על פי הסכם השיתוף) מקבל חלק מסוים התואם - מבחינת השווי - לחלקו הרשום. זאת, כדי למנוע מכירות סמויות בין השותפים.
אם אחד השותפים יקבל במסגרת הסכם השיתוף, חלק מהקרקע העולה על חלקו הרשום, אזי יחויבו הצדדים בתשלומי מיסים על אותו חלק.
במסגרת פרצלציה ניתן גם לאחד מספר חלקות ולאחר מכן לבצע חלוקה חדשה שתתאים לתכנית מפורטת או לתכנית מתאר מקומית, כדי לאפשר פיתוח וניצול מרבי של השטח
פרצלציה
פרצלציה (Parcellation) היא פיצול או חלוקה של חלקה אחת רשומה, למספר חלקות המיועדות לבנייה. לאחר החלוקה, ניתן יהיה לרשום כל אחת מהחלקות החדשות במרשם המקרקעין (טאבו).
סעיף 39(א) לחוק המקרקעין קובע כי "במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין". המשמעות היא כי על ידי חלוקת החלקה הרשומה (פרצלציה) הופך כל אחד מהשותפים לבעלים הבלעדי של אחת מהחלקות החדשות, שנוצרו בתום הליך הפרצלציה. במסגרת פרצלציה, ניתן גם לאחד מספר חלקות, ולאחר מכן לבצע חלוקה חדשה שתתאים לתכנית מפורטת או לתכנית מתאר מקומית, כדי לאפשר פיתוח של השטח וניצול מרבי של השטח.
למעשה, הפרצלציה מאפשרת הפרדה מלאה בין מי שהיו בעבר שותפים ובכך מקלה על ביצוע עסקאות ו/או יצירת שעבודים ומשכנתאות ועל הניצול הפיזי של הקרקע והבנייה עליה
תהליך הפרצלציה (איחוד וחלוקה)
בשלב הראשון, מתבצעת הפרצלציה על ידי מודד מוסמך, המגיש תכנית חלוקה מפורטת לוועדה המחוזית/ המקומית לתכנון ולבנייה. לאחר מכן, מכין המודד תוכנית לצרכי רישום (תצ"ר), התואמת את התוכנית שאושרה. בשלב הבא, יש לקבל אישור של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ואישור של המרכז למיפוי ישראל (אישור "כשרה לרישום").
עורך הדין שמלווה את התהליך מקבל לידיו את התוכניות, מכין את הבקשה שאמורה להיות חתומה על ידי הבעלים של המקרקעין, ומכין תצהירים ו/או מסמכים אחרים שבמסגרתם ייוחדו (ישויכו) הערות אזהרה או הערות אחרות לחלקות החדשות, שייווצרו בתום הליך חלוקת הקרקע.
בתום ההליך, כל אחד מהשותפים בחלקה הישנה יהיה רשום כבעלים הבלעדי של החלקה החדשה שפוצלה. בנסח הרישום, יופיעו אך ורק אותן הערות, משכנתאות ו/או עיקולים, המתייחסים לבעלותו של הבעלים הרשום. למעשה, הפרצלציה מאפשרת הפרדה מלאה בין מי שהיו בעבר שותפים. בכך, הפרצלציה מקלה על ביצוע עסקאות ו/או יצירת שעבודים ומשכנתאות ועל הניצול הפיזי של הקרקע והבנייה עליה.
כאשר בנוי על הקרקע מבנה שכולל מספר יחידות דיור/ משרדים/ שטחים מסחריים, השייכים למספר בעלים, הדרך לפירוק השיתוף והפרדת הבעלויות היא על ידי רישום בית משותף
רישום בתים משותפים
כאשר בנוי על הקרקע מבנה שכולל מספר יחידות דיור/ משרדים/ שטחים מסחריים, השייכים למספר בעלים, הדרך לפירוק השיתוף והפרדת הבעלויות היא על ידי רישום בית משותף. רישום בית משותף, בפנקס הבתים המשותפים, מאפשר זיהוי ייחודי של כל אחת מהיחידות בנכס (דירות). כל דירה נרשמת כ"תת חלקה" ואליה יצורפו אותן הצמדות, המשמשות את הדירה באופן בלעדי, כגון: חניה, מחסן, גינה וכו'. בנוסף, לכל דירה יהיה חלק יחסי ברכוש המשותף הכללי (חדר מדרגות, מעלית, גג וכו').
בעת רישום הבית המשותף, מתמנה נציגות זמנית של הבית המשותף. בתוך שלושה חודשים ממועד מתן צו הרישום, יש למנות נציגות קבועה שתיבחר באסיפת הדיירים
תהליך רישום בית משותף
בשלב הראשון, יש להכין תשריט לרישום בית משותף, שבו נדרשת מידה רבה של דיוק, לצורך התאמת שטח הדירות למצב בפועל, התאמה של הזכויות הנלוות לאותן דירות (כגון: חניה, מחסן, מרפסת, גינה וכו') ודיוק בין המצב החוזי לבין המצב הרישומי, כך שאותן זכויות אשר נרכשו בחוזה הרכישה, יוצמדו לדירה.
בשלב הבא, מנוסח התקנון המוסכם של הבית המשותף, המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות, כגון: שיעור ההשתתפות של כל בעל דירה בהוצאות הרכוש המשותף (חשמל ומים משותפים, ניקיון, מעליות, גינון משותף וכו'). גם בעת ניסוח התקנון המוסכם, צריכה להיות התאמה בין הוראותיו לבין ההוראות החוזיות בהסכמי הרכישה. לפיכך, יש צורך בעבודה מאומצת ודיוק רב. בעת רישום הבית המשותף, מתמנה נציגות זמנית של הבית המשותף. בתוך שלושה חודשים ממועד מתן צו הרישום, יש למנות נציגות קבועה שתיבחר באסיפת הדיירים.
דירה שרשומה בפנקס הבתים המשותפים, ניתן למכור ביתר קלות, כיוון שלנגד עיני הרוכש הפוטנציאלי נמצא מידע רב, שאותו ניתן להוציא ממרשם המקרקעין (טאבו), לרבות נסח רישום של הדירה
יתרונות רישום בית משותף
פירוק השיתוף בבניין, על ידי רישום בית משותף, מקל על הליך קבלת משכנתא, מאחר שהבנקים נוטים לאשר ביתר קלות הענקת משכנתא לבית רשום. זאת, מאחר שהבעלות של הדייר מוגדרת ומוסדרת, ולכן ניתן לרשום את המשכנתא והערת אזהרה לטובת הבנק בטאבו, מבלי להיזקק לגורמים אחרים ובכללם היזם (החברה המשכנת) ו/או השותפים בבניין.
יתרון נוסף: דירה שרשומה בפנקס הבתים המשותפים, ניתן למכור ביתר קלות. זאת, מכיוון שלנגד עיני הרוכש הפוטנציאלי נמצא מידע רב, שאותו ניתן להוציא ממרשם המקרקעין (טאבו), לרבות נסח רישום של הדירה עצמה, הכולל גם את ההצמדות לדירה, תשריט הבית המשותף, התקנון המוסכם וצו הרישום. מסמכים אלה מעניקים ביטחון רב לקונה הפוטנציאלי ומבטיחים הליך העברת בעלות קל ומסודר.
לסיכום: לחלוקה רשמית ומוסדרת של קרקע, השייכת למספר בעלים, יש יתרונות רבים, אך כדי להימנע בעתיד מסכסוכים ומאי הבנות, חשוב מאוד לבחון כל מקרה לגופו ולבצע את ההליך בליווי עורך דין המתמחה בתחום.
* עו"ד ונוטריון שאדי קנאזע מתמחה בדיני מקרקעין.
** סייעה בהכנת הכתבה: יערית טרבלסי, כתבת zap משפטי.
