הידעתם? החל מינואר 2014 חל מס שבח בשיעור של 25% על הדירה הנמכרת (למחזיקים מעל לדירה אחת). עלפי סעיף 73(א) לחוק, המוכר זכות במקרקעין יגיש לרשות מיסוי מקרקעין טופס ההצהרה לדיווח תוך 30 יום מיום המכירה.
הכוונה ב"שבח" היא לרווח שבין המחיר שבו רכשתם את הדירה (למשל: מיליון שקלים) למחיר שבו מכרתם אותה (למשל: 2.2 מיליון). שבח משקף את עליית ערך הדירה
מהו מס שבח?
מס שבח, כשמו כן הוא, תשלום מס על השבח שלכם ממכירת הדירה, אם אכן היה שבח. הכוונה ב"שבח" היא לרווח שבין המחיר שבו רכשתם את הדירה (למשל: מיליון שקלים) למחיר שבו מכרתם אותה (למשל: 2.2 מיליון). שבח משקף את עליית ערך הדירה, בעקבות עליות המחירים בשוק הנדל"ן או בעקבות השבחת הדירה על ידכם באמצעות שיפוץ. הרווח על הדירה (1.2 מיליון) מייצג את ההשבחה שלה, ורק עליו מוטל המס, בסך 25% (כלומר: 300 אלף שקלים).
בעלי דירה יחידה המוכרים את הדירה פטורים מתשלום המס. עד 2014, מס השבח כמעט לא שולם גם על ידי מי שמכר דירה שלא היתה הדירה היחידה בבעלותו, אך הפטור הגורף בוטל בהמשך
האם כל מוכר דירה נדרש לשלם מס שבח?
התשובה שלילית. רק מי שבבעלותו יותר מדירה אחת, בעת מכירת הנכס, יחויב בתשלום מס שבח. בעלי דירה יחידה המוכרים את הדירה פטורים מתשלום המס.
יש לציין כי עד שנת 2014, מס השבח כמעט לא שולם גם על ידי מי שמכר דירה שלא היתה הדירה היחידה בבעלותו, משום שעד לאותה שנה, המדינה העניקה פטור גורף ממס שבח, לכל מי שמכר דירה אחת ל-4 שנים. בעקבות הרפורמה במיסוי המקרקעין בשנת 2014 בוטל הפטור הגורף.
האם ייתכן כיום (נכון לתחילת שנת 2020) מצב שבו מוכר של דירה, שיש בבעלותו דירה נוספת, יהיה זכאי לפטור ממס שבח? בהחלט, תיתכן אפשרות כזו. יש שלושה מקרים ברורים, שבהם ייתכן בהחלט שגם מי שיש בבעלותו נכס נוסף, עדיין יהיה זכאי לפטור:
1. מי שבבעלותו דירה נוספת, כלומר, דירה שנרכשה לפחות 18 חודשים לפני המכירה, יהיה זכאי לפטור ממס שבח.
2. מי שיש לו בעלות חלקית בדירה נוספת על הדירה הנמכרת, עשוי להיות זכאי לפטור, כל עוד הבעלות החלקית אינה עולה על 33% מערך הדירה; או עד 50%, במקרה שמדובר בדירה שהתקבלה בירושה.
3. כל מי שקיבל דירה בירושה מבן משפחה, אם המוריש היה בעל דירה אחת.
התנאים המקדמיים לקבלת פטור ממס שבח הם שמדובר בדירה המזכה בפטור, שהמוכר מוכר את כל חלקו בדירה וכי למוכר אין דירת מגורים נוספת במדינה שבה הוא תושב
כיצד ניתן לדעת מה המצב המשפטי בנוגע לקיומו או היעדרו של פטור ממס שבח?
יש מספר תנאים מקדמיים, לפיהם נקבע האם המוכר זכאי לפטור מתשלום מס שבח, גם אם מדובר בדירה יחידה. התנאים המקדמיים הם שמדובר בדירה המזכה בפטור, שהמוכר מוכר את כל חלקו בדירה, וכי למוכר אין דירת מגורים נוספת במדינה שבה הוא תושב (בין אם הוא תושב ישראל ובין אם הוא תושב חוץ, המוכר דירה בישראל).
לגבי מוכר שיש לו דירה נוספת בעת המכירה, יש לברר מספר תנאים נוספים:
1. האם לאחר קנייתה, הייתה הדירה בבעלות המוכר 18 חודשים לפחות? אם לא - הוא אינו זכאי לפטור; אם כן, ממשיכים לבדיקה הבאה:
2. האם המוכר עשה שימוש בפטור זה (לדירה יחידה) ב-18 החודשים האחרונים? אם לא, יש להמשיך לבדיקה הבאה.
3. האם הדירה ניתנה במתנה? אם הדירה לא ניתנה במתנה, יינתן פטור מיידי.
4. אם הדירה ניתנה במתנה, נבדוק האם המוכר מתגורר בדירה דרך קבע ? אם כן, יינתן לו פטור ממס שבח, בתום תקופת צינון בת 3 שנים מאז קבלת הדירה במתנה.
5. אם התשובה שלילית, יינתן פטור ממס שבח בתום תקופת צינון בת 4 שנים.
עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן יוכל לסייע לכם בחישוב הרווח ובבירור הדרכים להפחית את סכום הרווח המחויב במס. כך תגיעו למכירת הדירה כשאתם יודעים מה יהיה הסכום המלא שיישאר בידכם
כיצד מחושב מס שבח?
חשוב לדעת כי גם אם אין פטור ממס שבח, הרי שהחוק נוטה לטובת המוכר. חישוב הרווח, שעליו מוטל המס, אינו חייב להיות בהכרח ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה. למה הכוונה? ובכן, המחוקק מכיר בהוצאות הרבות שרוכשי דירה מוציאים לאחר קנייתה: תשלום מס הרכישה, הריביות על המשכנתא, תשלון למתווך ולעורך דין בעת המכירה והוצאות השבחה שונות, שאדם מוציא מכיסו על השבחת הדירה שלו (שיפוץ ומימוש זכויות בניה).
כל אלה מקוזזים מהרווח. המס מוטל רק על הרווח שלאחר הקיזוז. לאור זאת, ברורה החשיבות של שמירה על כל הקבלות ותיעוד כל ההוצאות במהלך השנים. פרט לכך, לאור העובדה שעד 2014, הפטור על תשלום מס שבח היה פטור גורף, הרי שהחישוב של תשלום המס מתייחס אך ורק לרווח שנעשה על הדירה לאחר מכן. מדובר בשיטת חישוב לינארית.
כל עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן יוכל לסייע לכם, הן בחישוב הרווח והן בבירור הדרכים להפחית את סכום הרווח המחויב במס. כך תגיעו למכירת הדירה כשאתם יודעים מה יהיה הסכום המלא שיישאר בידכם לאחר מכירת הדירה, ולאחר תשלום ההוצאות והמיסים השונים, שהמרכזי שבהם הוא מס השבח.
לסיכום: עומדים למכור דירה? יש לברר מראש אם אתם זכאים לפטור מתשלום מס שבח. אם אינכם זכאים, מומלץ לבדוק בצורה מדויקת מה צפוי להיות גובה המס. כך, תוכלו להיערך מראש לסכום הסופי שיישאר בידכם לאחר מכירת הדירה. לעתים אף תוכלו לשקול תמחור של הדירה מחדש, בהתאם לצרכים שלכם.
* עו"ד אייל אביב מתמחה בדיני נדל"ן ובליווי עסקאות נדל"ן.
* סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי.
