ברור למדי כי כל אדם שיש ברשותו נכס מקרקעין, יהיה מעוניין להשביח את הנכס. כך, למשל: באמצעות תוספת בנייה על בניין קיים, הוספת מרפסות, הגדלת הנכס או שינויים פנימיים בנכס. השבחת הנכס הופכת אותו ליותר אטרקטיבי, הן מבחינת מראה המבנה, הגדלת המטראז' או החלוקה הפנימית של הנכס, והן מבחינת עליית ערכו הכספי בעת מכירה.
אליה וקוץ בה: על השבחת נכס מוטל היטל השבחה, המשקף את עליית ערכו של הנכס בעקבות השבחתו. במאמר זה, נסביר מתי תידרשו לשלם היטל השבחה לרשות המקומית, מהם השיקולים שכדאי לקחת בחשבון בעת החלטה על השבחת נכס, ובאילו מצבים ניתן להפחית את היטל ההשבחה או אף לקבל פטור. נדגיש, כי המאמר עוסק בהיטל השבחה המשולם לרשות המקומית ולא במס שבח המשולם לרשות המיסים.
תשלום היטל השבחה נעשה באחד משלושה מקרים אשר מובילים לעלייה בשווי הנכס: אישור תכנית בניין עיר, אישור הקלה, או אישור שימוש חורג
מתי יש לשלם היטל השבחה?
תשלום היטל השבחה נעשה באחד משלושה מקרים אשר מובילים לעלייה בשווי הנכס: אישור תכנית בניין עיר, אישור הקלה, או אישור שימוש חורג. היטל ההשבחה משולם בעת מימוש ההשבחה על ידי הקונה שהיה בעל הזכויות בעת ההשבחה. כלומר, ההיטל משולם בעת מכירת הנכס או בעת תחילת הניצול בפועל של זכויות ההשבחה וכן בעת קבלת היתר הבנייה או השימוש. מועד חישוב שווי ההשבחה הוא היום בו אושרה התוכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג. היטל ההשבחה לא חל על תכניות שקיבלו את תוקפן לפני 1 ביולי 1975.
אם הרחבתם את הבית צמוד הקרקע שברשותכם, ובעקבות זאת ערכו של הנכס כולו עלה בכ-300 אלף שקלים, הרי שהיטל ההשבחה יעמוד על כמחצית מעליית הערך. כלומר, כ-150 אלף שקל
מהו גובה היטל ההשבחה?
היטל ההשבחה עומד על כ-50 אחוז מהעלייה בערך הנכס. כך, לדוגמה: אם הרחבתם את הבית צמוד הקרקע שברשותכם, ובעקבות זאת ערכו של הנכס כולו עלה בכ-300 אלף שקלים, הרי שהיטל ההשבחה יעמוד על כמחצית מעליית הערך. כלומר, כ-150 אלף שקלים, שאותם תידרשו לשלם בנוסף לעלות תוספת הבנייה עצמה.
לפני השבחת נכס מקרקעין, מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין המתמחה בתחום, שיסייע להבין מה ניתן להרוויח מהשבחת הנכס לעומת עלות ההשבחה, ולקבל החלטה מושכלת
האם כדאי להשביח נכס לאור גובה היטל ההשבחה?
אנשים רבים נסוגים ומחליטים לוותר מראש על תוספות הבנייה, רק לאור עלות היטל ההשבחה. המלצת משרד הח"מ היא לוודא - לפני ויתור על תוספות הבנייה - כי התועלת מההשבחה באמת אינה עולה על עלות ההיטל. חשוב לזכור כי במעמד השבחת הנכס, אתם למעשה מרוויחים כפליים בטווח ארוך.
מול התשלום החד פעמי של היטל ההשבחה, אתם זוכים לשדרוג איכות החיים לאורך זמן, ומעלים את ערך הנכס, אם תחליטו למכור את הנכס. כך, תשלום היטל השבחה על דירה להשקעה, עשוי בהחלט להיות החלטה נבונה, לאור עליית ערך הדירה והתשלום הנוסף הצפוי בעת המכירה. לאור האמור לעיל, לפני השבחת נכס מקרקעין, מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין המתמחה בתחום, שיסייע להבין מה ניתן להרוויח מהשבחת הנכס לעומת עלות ההשבחה, ולקבל החלטה מושכלת.
אם השמאי מטעם בעלי הנכס מעריך כי גובה השומה אמור להיות נמוך יותר, ניתן להגיש לוועדה המקומית בקשה לתיקון השומה, המבוססת על דו"ח השמאי החיצוני
האם ניתן להפחית את גובה היטל ההשבחה?
בהחלט ייתכן! הדבר תלוי בנסיבות של כל מקרה לגופו. עליית ערכו של הנכס בעקבות ההשבחה, שלפיה נקבע גובה היטל ההשבחה, נקבעת על ידי שמאי מטעם הוועדה המקומית. לאחר קבלת השומה, בעלי הנכס יכולים לפנות לשמאי מקרקעין מטעמם ולבקש שיבחן את הערכת השמאי של הוועדה, ולהוציא דו"ח מטעמם.
אם השמאי מטעם בעלי הנכס מעריך כי גובה השומה אמור להיות נמוך יותר, ניתן להגיש לוועדה המקומית בקשה לתיקון השומה, המבוססת על דו"ח השמאי החיצוני. במקרים רבים, הוועדה מקבלת את הבקשה לתיקון, אך גם אם היא אינה מקבלת את הבקשה, ניתן לפנות להליך שמאי מכריע.
קיימות גישות שונות לחישוב ערך של נכס ולחישוב עליית ערך. בדיון מול השמאי המכריע, שני הצדדים מציגים את גישתם לנתוני המקרה ומנסים לשכנע מדוע הגישה שלהם נכונה
מהו הליך שמאי מכריע?
בהליך זה, שמאי חיצוני, שאינו ממונה על ידי הצדדים, אלא מטעם משרד המשפטים, מכריע בין השומות השונות. משרד המשפטים ממנה שמאים רבים, העוסקים אך ורק בתחום זה, בכל רחבי הארץ. הליך זה כרוך בעלויות נוספות, אך עשוי להביא תועלת רבה.
ניקח לדוגמה מקרה שטופל על ידי משרד הח"מ: לקוח של המשרד קיבל שומה בסך חצי מיליון שקל. השמאי של הוועדה המקומית קבע עליית ערך של אלף שקל למטר, לאחר ההשבחה. השומה שמשרד הח"מ הוציא קבעה עליית ערך של 800 שקל למטר, לפי נתוני סקר שוק עדכני.
יש להבין כי קיימות גישות שונות לחישוב ערך של נכס ולחישוב עליית ערך. בדיון מול השמאי המכריע, שני הצדדים מציגים את גישתם לנתוני המקרה, ומנסים לשכנע מדוע הגישה שלהם נכונה. זהו הליך מורכב, התלוי בנסיבות כל מקרה לגופו. השמאי המכריע פוסק ומכריע בין שתי הגישות המוצגות בפניו. במקרה שתואר לעיל, השמאי המכריע קיבל את הפרשנות של דו"ח השמאי מטעם בעלי הנכס והפחית את היטל ההשבחה במחצית - ל-250 אלף שקלים בלבד. כך, השבחת הנכס הפכה לכדאית הרבה יותר.
עלות הייעוץ והפקת הדו"ח עומדת על אלפי שקלים. מדובר בסכום פעוט, יחסית להיקף הפחתת/ ביטול היטל ההשבחה, העשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים או מאות אלפי שקלים
האם ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה?
אכן, ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה, בדרך כלל במקרה שיש טעות מאוד מהותית בשומה שהוציאה הוועדה המקומית. כך, לדוגמה: במקרה שבו שמאי הוועדה מחשב את ההשבחה בהתאם לתב"ע, שאינה חלה על הנכס המסוים; או כשהשמאי מטעם הוועדה אינו לוקח בחשבון סעיף בחוק התכנון והבנייה, המעניק פטור מהיטל השבחה ומתאים למקרה המדובר.
לפני ויתור על תוספת בנייה או תשלום ההיטל בסכום הראשוני שצוין בו, מומלץ לקבל ייעוץ ע"י שמאי מטעמכם. שמאי מומחה יוכל בבדיקה ראשונית, בדרך כלל ללא עלות, להעריך האם יש "קייס"
מה כדאי לעשות לאחר קבלת הודעה על היטל השבחה?
לפני ויתור על תוספת בנייה או תשלום ההיטל בסכום הראשוני שצוין בו, מומלץ לקבל ייעוץ ע"י שמאי מטעמכם. שמאי מומחה יוכל בבדיקה ראשונית, בדרך כלל ללא עלות, להעריך האם יש "קייס" ואם כן - להפיק דו"ח שמאי מפורט, בנוגע למצבו וערכו של הנכס. עלות הייעוץ והפקת הדו"ח עומדת על אלפי שקלים. מדובר בסכום פעוט, יחסית להיקף הפחתת/ ביטול היטל ההשבחה, העשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים או מאות אלפי שקלים.
לסיכום: אם הגשתם בקשה להיתר בנייה, או שאתם עומדים לפני עסקת מכר ונדרשים לשלם היטל השבחה, מומלץ לפנות לייעוץ ראשוני אצל שמאי מקרקעין, במטרה לנסות להפחית את גובה המס.
* רועי בנאי, שמאי מקרקעין מוסמך, מתמחה בהיטל השבחה, הערכת שווי דירות ובחוות דעת מומחה
** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי
