כיצד מפרקים שיתוף במקרקעין? מדריך

 חוק המקרקעין תשכ"ט 1969 (להלן:" חוק המקרקעין")  קובע כדקלמן:

27. בעלות משותפת במקרקעין - מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם. 

42. פירוק דרך הפיכה לבית משותף - (א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות-דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.

(ב) היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף-קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות העניין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחויבים.

52. הגדרות
    בפרק זה, וכן בסימן ד' לפרק ט' - "בית" - מבנה של קבע, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה; "דירה" - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר; "בית משותף" - בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים;

"בעל דירה" - לגבי דירה שהוחכרה לדורות - החוכר לדורות או חוכר-המשנה לדורות, לפי העניין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלעניין פרק זה לא יראו אותם כבעלי-דירה

"רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת

הזכות לתבוע פירוק שיתוף היא כמעט אבסולוטית, כל שותף במקרקעין משותפים (אפילו אם היה שותף בעל חלק קטן בנכס) זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין

מה הם השיקולים המנחים את ביהמ"ש בעת ביצוע פירוק שותפות? 

בתמ"ש (ת"א) 53941/96 יצחק צ'פניק נ' פנינה צ'פניק, פירט כב' השופט גייפמן את השיקולים המערכתיים המנחים את בתי המשפט בעת ביצוע פירוק שיתוף (ראו גם- אליעזר פני גיל, עו"ד פירוק שיתוף במקרקעין- בעין המשפט הלכה למעשה, עמ' 206). ואלה הם:

• מניעת שותפות בלתי-רצויה, המעודדת מריבות בין השותפים.
• שמירה על דינאמיקה של סחירות נכסי מקרקעין, שהינם משאב מצומצם, ועידוד פיתוחם.
• שמירה על חופש הפעולה של בעל הזכות הקניינית.

הזכות לתבוע פירוק שיתוף היא כמעט אבסולוטית, כל שותף במקרקעין משותפים (אפילו אם היה שותף בעל חלק קטן בנכס) זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין (ראו אליעזר פני-גיל, שם, עמ' 206).

נקבע כי פירוק שותפות בבניין באמצעות רישום בית משותף עדיפה על פני מכירה. יש חשיבות להראות כי רישום הבית המשותף לא יגרום הפסד ניכר לשותפים

מה הן הדרכים לפירוק השיתוף

 במקרקעין לא בנויים -  

1. חלוקה בעין.
2. מכירה של כל המקרקעין.

במקרקעין בנויים

1. בית משותף*
2. מכירה של כל המקרקעין.

ניתן לראות ברישום בית משותף כ'חלוקה בעין' של בניינים (ראו: ע"א 319/74, רובינשטיין בע"מ נ' פיין, פ"ד ל' (1) 454). נקבע כי פירוק שותפות בבניין באמצעות רישום בית משותף עדיפה על פני מכירה. יש חשיבות להראות כי רישום הבית המשותף לא יגרום הפסד ניכר לשותפים. במקרה כזה, אם אחד השותפים מתנגד לרישום - יצטרך להוכיח שמכירה עדיפה (ראו: רע"א 1017, רידלביץ ואח' נ' יצחק מודעי ואח', פ"ד נ"ב (4) 652).

פירוק בדרך של חלוקה בעין-רישום בית כבית משותף - כפי שמפורט לעיל ובהתאם לסעיפים 42 ו-52 לחוק מקרקעין, כמעט כל בניין דירות  ראוי להירשם כבית משותף.

הוראות החוק החלות על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים, אך הם עונים על הגדרת בית משותף על פי החוק, הן הוראותיו של פרק ו' לחוק המקרקעין, סעיפים 77א – 77ו'.

באם וכאשר בניין דירות נרשם כבית משותף, פרק ה' לחוק המקרקעין ( שיתוף מקרקעין) אינו חל ובמקום יחולו הוראות פרק ו': בתים משותפים.

במילים אחרות, אם צדדים מעוניינים "לפרק שיתוף במקרקעין בנכס אשר הוגדר כבית המשותף אף אם טרם נרשם כבית משותף, החוק קובע כי חלוקה זאת תתבצע בדרך של רישום בית משותף. למה חלוקה כזאת נקראת "חלוקה בעין"? כי הרישום מאפשר לבעל הנכס למכור את הנכס בעת וללא כל צורך בהסכם של הצד השני וככה הוא "משתחרר מהנכס כפי שרצה.

כאשר המקרקעין ניתנים לחלוקה ואחד השותפים אינו מסכים לה ומבקש כי המקרקעין יימכרו - הוא זה שיצטרך להוכיח מדוע אין לבצע את החלוקה, ומדוע המכירה תהא "יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין"

מהו פירוק בדרך של מכירת המקרקעין?

המחוקק מורה, כי בראש ובראשונה יש לנסות לבצע את הפירוק על דרך של חלוקה בעין, כאשר המקרקעין ניתנים לחלוקה (ראו: אליעזר פני גיל, שם).

ביהמ"ש לא יורה על חלוקה בעין אם נוכח לדעת כי היא תגרום הפסד ניכר לשותפים. במקרים אלה יתבצע פירוק השיתוף בדרך של מכירה פומבית למרבה במחיר.

כאשר המקרקעין ניתנים לחלוקה ואחד השותפים אינו מסכים לה ומבקש כי המקרקעין יימכרו - הוא זה שיצטרך להוכיח מדוע אין לבצע את החלוקה, ומדוע המכירה תהא "יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין".

סעיף 40(א) לחוק המקרקעין מציין שני תנאים, אותם על המבקש את מכירת המקרקעין להוכיח, עובר לפירוקם:

תנאי ראשון - יש להוכיח כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה: בתי המשפט אינם ממהרים לקבוע כי החלוקה בעין אינה אפשרית. בראש ובראשונה, יש בידיהם כלים מכוח החוק, כגון תשלומי איזון, רישום זיקת הנאה וכו'. בשנית, יש להוכיח לביהמ"ש, כי פיזית המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה. בדרך כלל סוגיה זו ניתנת לפיתרון ע"י חוו"ד מומחה.

תנאי שני - המבקש יצטרך להוכיח כי החלוקה, גם במקום שהיא אפשרית, תגרום להפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם.  מה נחשב להפסד ניכר? הפסד כתוצאה מעצם החלוקה-כתוצאה מפירוק החלקה; והפסד בפועל ולא אובדן רווחים עתידיים.

סעיף 40 (ב) לחוק המקרקעין קובע כי המכירה תבוצע בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים, קרי: הוצאה לפועל, זולת אם ביהמ"ש יורה על דרך "יעילה וצודקת יותר" בנסיבות העניין.

הדרך היעילה והצודקת שאליה מכוון הסעיף היא בראש ובראשונה דרכו של החוק. מטרת המחוקק היא שהליכי המכירה יתנהלו במהירות ויעוררו כמה שפחות מחלוקות. הנטל לצורך סטייה מנוהל המכירה הרגיל מוטל על המבקש זאת.

בעבר היה נהוג להציע את הנכס למכירה לשותפים, אולם כלל זה אינו קיים עוד ואין המחוקק מבקש להוסיף וללכת על פיו. כיום, הדרך הרגילה היא מכירה פומבית. כך למשל, בפס"ד ע"א 190/73 ראובן חזקיהו ו-7 אחרים נ' יעקב שרף, שניים מתוך שלושת השותפים במקרקעין, קבלנים בעלי אמצעים, רכשו מחצית מחלקת הקרקע והמחצית השנייה הייתה בידי השותף השלישי. השניים הציעו לשותף לרכוש את חלקו או למכור לו את חלקם. כב' השופט עציוני מציין בפסק דינו, כי כאשר צד אחד הוא בעל אמצעים והצד השני איננו בעל אמצעים, אין זה נכון לומר שמכירה בין השותפים בדרך תחרותית היא יעילה וצודקת.

ביהמ"ש קבע כי במגרשים "חלוקה בעין" עדיפה על פני מכירה, ובבניינים רישום הבניין כבית משותף עדיף על פני מכירה

פירוק שיתוף במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה במכירה פומבית

ביהמ"ש קבע כי הדרך הרגילה שקבע המחוקק לפירוק שיתוף במקרקעין, שאינם ניתנים לחלוקה, היא מכירה פומבית. על מי שמבקש לסטות מן הדרך הרגילה ולהיכנס לגדר מהחריג, מוטלת חובת ההוכחה, שבאותן נסיבות. הדרך השנייה היא גם יעילה וגם צודקת (ראו לעניין זה: ע"א (ת"א-יפו) 1209/05 שלמה קרואני ואח' נ' שרה גיאת ואח'). מאידך, קיימת אופציה נוספת: בפס"ד ריינר נ' קומיסר ובפס"ד רידלביץ, ביהמ"ש קבע כי במגרשים חלוקה בעין עדיפה על פני מכירה, ובבניינים רישום הבניין כבית משותף עדיף על פני מכירה.

יודגש, כי בעוד שבעניין חלוקה בעין אין לביהמ"ש שיקול דעת רחב, במקרה של הפיכת בניין לבית משותף, לביהמ"ש ישנו שיקול דעת. כלומר, במידה וביהמ"ש מגיע למסקנה כי היחסים בין השותפים הם כה עכורים, שהשותפים לא יוכלו לנהל יחסי שיתוף תקינים, אז עדיף שהבית יימכר, והשותפים ייפרדו. זאת, על מנת שלא יצטרכו לאחר מכן 'לריב' גם בענייני הרכוש המשותף. (ראו: מוטי בנואן, דיני מקרקעין עקרונות והלכות, וכן ע"א 810/82).   

* עו"ד מרסלה גולן-סיידמן, בעלת משרד עורכי הדין, המעניק שירותים משפטיים בתחום המשפט האזרחי, וליווי שוטף של חברות ולקוחות פרטיים

** כל המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית כלשהי. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים