בניינים רבים ברחבי הארץ זקוקים לשיפוץ לא רק כדי לשפר את הנראות ולהעלות את ערכו, אלא בעיקר כדי לשמור על בטיחות הדיירים, לחזק את המבנה ולשמור על תקינותו. הרבה מהם פונים לתהליך של תמ"א 38 או פינוי-בינוי, אך הפתרון הזה לא מתאים או אפשרי לכולם. אם זה בגלל שפרויקט להתחדשות עירונית (במסגרת פינוי-בינוי או תמ"א 38) אינו כלכלי (בעיקר באזורי פריפריה או באזורים צפופים) או בגלל שהדיירים לא מעוניינים בתהליך שאורך שנים, או שאינם מעוניינים להגדיל את מספר הדירות בבניין ולשנות את אופיו.
בשנה האחרונה, רשויות ועיריות רבות לא מעוניינות לקדם ולאשר פרויקטים חדשים של התחדשות עירונית, אך הבניינים ממשיכים להתיישן ורבים מהם זקוקים לשיפוץ דחוף. לאפשרות של שיפוץ הבניין יש יתרונות רבים, אבל רגע לפני שיוצאים לדרך ומשקיעים כסף וזמן, חשוב להבין שליווי משפטי של עורך דין בתהליך הוא חיוני. עורך הדין המלווה מתכלל את כל התהליך מתחילתו עד סופו, שומר על הכסף שלכם ויכול לעזור בפתרון אי הסכמות בין הדיירים.
במקרה שבו מדובר בשיפוץ שמטרתו לשמר את מצב הבניין כפי שהיה בעת סיום הבנייה, אין צורך בהסכמת הרוב המוחלט של הדיירים לשיפוץ, אלא רק רוב רגיל של 51%
מהם היתרונות של שיפוץ בניין?
היתרון הבולט של שיפוץ בניין על פני האפשרויות האחרות הוא משך הזמן של התהליך. אחרי שמתגבשת ההחלטה, היציאה לדרך יכולה להיות מהירה מאוד, ואם התהליך נעשה בצורה נכונה, הוא גם יכול להסתיים במהירות יחסית. היתרון השני הוא שבמקרה שבו מדובר בשיפוץ שמטרתו לשמר את מצב הבניין כפי שהיה בעת סיום הבנייה, אין צורך בהסכמת הרוב המוחלט של הדיירים לשיפוץ, אלא רק רוב רגיל של 51%.
עורך הדין המלווה יעשה הסכמי ההתקשרויות עם הספקים השונים, כדי להבטיח שתהליך העבודה ותנאי התשלום ברורים ומוסכמים מראש
מהו תפקידו של עורך הדין בתהליך השיפוץ?
דוגמה אחת לחשיבות תפקידו של עורך הדין הוא בבדיקת הנאותות. הרבה פעמים פונים אלי נציגויות של בתים משותפים, כמו ועד בית, לאחר שכבר בחרו קבלן לשיפוץ. היה מקרה שוועד הבית בחר קבלן, ובבדיקת הנאותות שעשיתי התברר שהוא בכלל לא קבלן רשום. לבחירת הקבלן יכולות להיות השלכות מרחיקות לכת, לכן בשלב ראשון עורך הדין יבדוק אם הקבלן הוא קבלן רשום, אם אין לו בעיות כמו תיקים בבתי משפט, פשיטות רגל או חובות.
בשלב שני עורך הדין צריך לפתוח חשבון נאמנות שאליו יפקידו הדיירים את כספי השיפוץ, ורק דרכו עובר הכסף לספקים. מי שיאשר את התשלום לספקים השונים הוא מפקח בנייה, ורק באישורו הכסף יעבור. כך שומרים על זכויות הדיירים ועל הכסף שלהם. עורך הדין יעשה הסכמי ההתקשרויות עם הספקים השונים, כדי להבטיח שתהליך העבודה ותנאי התשלום ברורים ומוסכמים מראש.
עו"ד המלווה יוודא שיש ביטוח מתאים לתהליך. על מי שמבצע שיפוץ בבניין משותף חלה חובה לעשות ביטוח עבודות. הביטוח צריך לכסות מגוון תרחישים כגון מה קורה אם הקבלן לא מסיים את עבודתו, מקרים שעובד של הקבלן נפגע באתר ועוד. במקרה שעובד של הקבלן נפגע בזמן העבודה למשל, חברת הביטוח יכולה להגיש תביעה נגד הדיירים, כי זה קרה בשטח שלהם. לכן, העו"ד צריך לוודא כי האחריות במקרים אלה היא של הקבלן, בעזרת ביטוח מתאים.
הגשת תביעה כנגד דיירים סרבנים כרוכה בהוצאה כספית נוספת של הדיירים האחרים. לכן, אם צריך, אני מנהל תהליך של משא ומתן בניסיון להגיע להסכמה עם הדיירים הסרבנים בנוגע לשיפוץ הבניין
מה קורה כאשר לא כל הדיירים מעוניינים בשיפוץ?
בניגוד לתהליכים של התחדשות עירונית, בתהליך של שיפוץ לא צריך לקבל הסכמה של רוב מיוחד של הדיירים (נכון להיום נדרש רוב מיוחד של 80% בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 הריסה ובנייה ורוב של כשני שליש במקרה של תמ"א 38 חיזוק), אלא רוב רגיל של 51% מהדיירים. היתרון הזה מאוד משמעותי כי הוא מאפשר לקדם את תהליך השיפוץ בקלות יחסית, ללא משפטים, סחבת ומשא ומתן של שנים מול דיירים סרבנים.
כאשר קיימות אי הסכמות בבניין בנוגע לשיפוץ, עורך הדין יכול להגיש תביעות למפקח על רישום המקרקעין. התהליך פשוט יחסית, בגלל שפעמים רבות הצורך בשיפוץ הוא בטיחותי, לכן אין ברירה אלא לכפות את התהליך כדי לא לפגוע בבטיחות הדיירים ובאיכות החיים.
חשוב להבין שעל פי חוק המקרקעין, אפשר לכפות על דייר סרבן שיפוץ בבניין משותף רק במקרה של שיפוץ שמטרתו לשמר את מצב הבניין כפי שהיה בעת סיום הבנייה, שמטרתו בין היתר היא לטפל בבעיות בטיחות המבנה ולא במקרה של שדרוג הבניין. אם לדוגמה הדיירים מעוניינים בשיפוץ כדי לבנות מעלית או מרפסת בבניין, יידרש רוב מוחלט של כל הדיירים (במקרה שלא מדובר בהליך של תמ"א או פינוי-בינוי). לעומת זאת, שיפוץ בעקבות צו הריסה שהוציאה העירייה לבניין, ניתן לכפות בהחלטת מפקח על דיירי הבניין שאינם מעוניינים בו.
כאשר זה אפשרי, אני משתתף גם באסיפות דיירים ומסביר את החשיבות של התהליך, את היתרונות על פני תהליכים אחרים, וכן את הרוב שנדרש מבחינה משפטית, את המשמעות של התנגדות לתהליך ואת המשמעות של פנייה למפקח שייצג את הדיירים במהלך הבנייה. הגשת תביעה כנגד דיירים סרבנים כרוכה בהוצאה כספית נוספת של הדיירים האחרים. לכן, אם צריך, אני מנהל תהליך של משא ומתן בניסיון להגיע להסכמה עם הדיירים הסרבנים בנוגע לשיפוץ הבניין.
לסיכום, לשיפוץ בניין משותף יש יתרונות רבים על פני האפשרויות האחרות שנועדו לטיפול בבעיות בטיחותיות בבניין, אך כדי לצאת לדרך בטוחה, ללא תקלות ובעיות שעלולות לגרום לאובדן כסף רב ולעוגמת נפש, חושב שנציגי הבניין או ועד הבית יפנה לעורך דין מנוסה ומיומן שילווה את התהליך וישמור על הזכויות של הדיירים.
עו"ד מאור גנץ, מתמחה במקרקעין
סייעה בהכנת הכתבה: רננה מור, כתבת זאפ משפטי
