היום יותר מתמיד – הבדיקות שאתם חייבים לעשות לפני רכישת דירה

בסוף יולי 2020 אושרה הפחתת מס הרכישה למשקיעים. כתוצאה מכך, נרשמה בשנה האחרונה נהירה של משקיעים לרכישת דירות, דבר שתרם רבות לזינוק במחירי הדיור. בין הצעדים אותם מבצעת הממשלה על מנת לרסן את עליית המחירים ולצנן מעט את השוק, נוטים משרד האוצר ומשרד השיכון להעלות בחזרה את מס הרכישה למשקיעים. אם אכן כך יקרה, מומלץ למהר ולהשלים עסקאות לפני העלאת המס. עם זאת, חשוב לא לבצע החלטות חפוזות ולקחת בחשבון מספר דברים חשובים.

הסכנה בחתימה על זכרון דברים היא שמדובר בהתחייבות לרכישת הדירה בטרם נבדקו כל הנתונים החשובים, וכמוה כחתימת חוזה לכל דבר שממנו יהיה קשה לצאת בהמשך אם יתגלו בעיות

התנהלות שקולה כבר מהצעדים הראשונים

כבר בשלב שבו מצאתם דירה שמוצאת חן בעיניכם, לפני שאפילו סיכמתם את התנאים, חשוב לגשת לעורך דין על מנת לבצע בדיקות חשובות שיבטיחו כי אתם מבצעים רכישה חכמה. ישנן לא מעט עסקאות בהן מתבררת בעייתיות מסוימת בדירה, אשר הופכת את העסקה ללא משתלמת ולא כדאית, לפחות לא במחיר מלא. גילוי הבעייתיות מראש יסייע לכם להתרחק מעסקאות מפוקפקות או, לחלופין, יאפשר לכם להיכנס למשא ומתן עם המוכר להורדת המחיר.

דבר נוסף ממנו רצוי להתרחק ולהימנע הוא חתימה על זכרון דברים. רוכשים רבים, החוששים לאבד את הדירה לטובת קונה אחר, מתפתים לחתום על זכרון דברים על מנת להבטיח את הדירה לעצמם. הסכנה בכך היא שחתימה על זכרון דברים היא התחייבות לרכישת הדירה, בטרם נבדקו כל הנתונים החשובים, וכמוה כחתימת חוזה לכל דבר שממנו יהיה קשה לצאת בהמשך אם יתגלו בעיות. די אם נזכור כי חלק נכבד מהתביעות המתבררות בבתי המשפט עניינן זכרון דברים שלא בשל לחוזה ובוטל. מכך כולנו רוצים להתרחק.

לפני הרכישה יש לוודא שהדירה רשומה על שמו של מוכר הנכס, אך גם אם הדירה אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) על שמו, זה לא מעיד בהכרח על בעיה שעלולה לטרפד את העסקה

הבדיקות המקדמיות

למעשה, כל שעליכם לקבל מהמוכר הוא את חמשת הפרטים הבאים: מחיר הדירה, תנאי התשלום, מועד הפינוי, רשימת הרכוש והחפצים שנשארים בדירה, והשם ומספר תעודת הזהות של המוכר ושל עורך דינו. פרטים אלה תרשמו לעצמכם מבלי לערוך מסמך מחייב וחתום. בכל השאר יטפל עורך הדין שלכם, אשר בראש ובראשונה יבצע מספר בדיקות מקדמיות:

בדיקת רישום הנכס – לפני הרכישה יש לוודא שהדירה רשומה על שמו של מוכר הנכס, אך גם אם הדירה אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) על שם המוכר, זה לא מעיד בהכרח על בעיה שעלולה לטרפד את העסקה. ישנם מקרים שבהם הדירה התקבלה בירושה ורשומה עדיין על שם המוריש, ישנן דירות ישנות שנרשמו ללא מספר תעודת זהות או עם מספר דרכון שפג תוקפו, יש דירות שעדיין רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, ויש מגוון סיבות נוספות שבגללן לא בוצע רישום מלא. חשוב מאוד שעורך הדין יבדוק מהן הסיבות הללו על מנת שהמוכר, שאולי אפילו לא מודע לבעיה, יטפל ברישום.

בדיקת הערות אזהרה, שיעבודים ועיקולים – ישנם מצבים בהם גם שיעבוד, חוב מסוים על הנכס ואפילו הערת אזהרה, לא צריכים למנוע את ביצוע העסקה. אמנם רוב הערות האזהרה משמען שהדירה כבר נמכרה לקונה אחר, אבל ישנם סוגים נוספים של הערות אזהרה שמאפשרים את ביצוע העסקה, כגון: הורה שנתן לילד דירה במתנה ורשם הערת אזהרה הקובעת שהדירה לא תימכר ללא הסכמת ההורים – כל שיש לעשות הוא לקבל את הסכמתם. דוגמה נוספת היא הערת אזהרה על קיום משכנתה שרשומה על הדירה – גם היא אינה מונעת את רכישתה כיוון שניתן לקבוע את תנאי התשלום בצורה שתאפשר את סילוק המשכנתא.

בדיקה תכנונית – ישנן דירות שהורחבו או חולקו ללא היתר, ולכן הרישום בטאבו אינו תואם את מצבן במציאות. במצב כזה, הרשות המקומית עלולה לבוא בדרישה להסיר את החלק שנבנה ללא היתר, אך לעתים ישנה גם אפשרות לתקן את הרישום ולרשום את כל שטח הדירה בטאבו. מומלץ להיעזר בשמאי או במהנדס על מנת לבחון את הנושא.

ביקורת מבנים – מומלץ  להיעזר במהנדס גם לטובת בדיקת ליקויים בדירה – נזילות, תשתית לקויה, חשמל שלא הותקן כראוי או בהתאם לתקן ועוד. חלק גדול מהליקויים ניתנים לטיפול לפני הרכישה ולא בהכרח מסכנים את ביצועה, אך חשוב לגלות את קיומם מראש.

במסגרת העסקה, כמוגדר בחוזה, על הקונה לקבל אישור כי המוכר שילם את מס השבח או פטור ממנו, וכן אישור נוסף שאין לדירה חובות מול הרשות המקומית והועדה המקומית לתכנון ובנייה

בטחונות וסייגים בחוזה

גם לאחד ביצוע כל הבדיקות, ולאחר ששני הצדדים החליטו להתקדם עם ביצוע העסקה, חשוב לכלול בחוזה הרכישה שורה של בטחונות וסייגים על מנת להגן על הרוכשים עד למסירת הדירה בהצלחה. ישנם מספר סוגי בטחונות מקובלים:

• הבטחת רישום הערת אזהרה – התשלום הראשון מופקד בנאמנות, בדרך כלל בידי עורך הדין של המוכר, עד לרישום הערת אזהרה.
• הבטחת סילוק המשכנתה – אם יש למוכר משכנתה, תנאי התשלום יוגדרו בצורה שתבטיח את סילוקה. ברוב המקרים, התשלום השני יבטיח את סילוק המשכנתה והבאים אחריו ייעשו רק לאחר שהמשכנתה סולקה ונמחקה מהטאבו ומרשם המשכונות.
• הבטחת תשלום עיקולים/ שעבודים – במקרים בהם עקב חוב של המוכר הוטל עיקול/ שיעבוד על הנכס (גם אם זה יירשם לאחר חתימת החוזה), מוגדר בדרך כלל בחוזה פרק זמן בו על המוכר לטפל בסילוק השעבוד. אם זה לא יטופל, הקונה רשאי לבחור כיצד לפעול – לעכב את יתרת התשלומים עד לסילוק העיקול, לשלם את העיקול בעצמו ולקזז אותו ממחיר הדירה, או להפקיד את שאר התשלומים בידי עורך הדין ולהתקדם עד למסירת הדירה, כאשר המוכר לא יקבל את הכספים עד לסילוק השעבוד.
• הבטחת תשלומי מיסים – במסגרת העסקה, כמוגדר בחוזה, על הקונה לקבל אישור כי המוכר שילם את מס השבח או פטור ממנו, וכן אישור נוסף שאין לדירה חובות מול הרשות המקומית והועדה המקומית לתכנון ובנייה (היטל השבחה, ארנונה, היטלי פיתוח). רק לאחר קבלת אישורים אלו ניתן יהיה לבצע את העברת הדירה בטאבו. לכן, בחוזה מוגדרים תנאי התשלום שיבטיחו את תשלום המיסים. בהתאם, ישנם מנגנונים שונים המאפשרים לקונה להעביר את התשלומים בהם חייב המוכר, כולל הפקדת כספים בנאמנות.
• פיצוי במקרה של הפרה – הפרה יסודית של חוזה תגרור לרוב פיצוי בסך עשרה אחוזים ממחיר הדירה. איחור של עד 30 יום בהעברת תשלום או במסירת הדירה לא יהווה הפרה יסודית, אך יגרור פיצוי של כמה מאות שקלים לכל יום איחור.
• הבטחת מסירה – עשרה אחוזים לפחות ממחיר הדירה יישארו כתשלום אחרון שיועבר למוכר כנגד המסירה.

לסיכום, ליווי משפטי של עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין יבטיח לכם את מכלול ההגנות הנדרשות לכם עד למסירה, ועוד קודם לכך את ביצוע מגוון הבדיקות המקיפות להבטחת כדאיות העסקה. חשוב לפנות לשירותיו של עורך דין מיד עם איתור דירה שבה אתם מעוניינים ולפעול בהתאם להנחיותיו, על מנת להבטיח רכישה משתלמת וחכמה.

עו"ד ונוטריון משה כדריה מתמחה בדיני מקרקעין וחוזים, צוואות, ירושות ועיזבונות, וייפוי כוח מתמשך.