במסגרת פרויקט פינוי בינוי, נדרשים הדיירים לפנות את דירותיהם לצורך הריסת הבניין ובניית דירות חדישות, רחבות ונוחות יותר, הכוללות תנאים משופרים כמו חניות לכל הדיירים, מעלית ושדרוג התשתיות. לשם כך, חותמים דיירי הבניין על הסכם עם יזם מורשה אותו הם בוחרים. במסגרת ההסכם היזם מתחייב לשפר את תנאי המגורים ואף למצוא לדיירים מקום מגורים זמני שישרת אותם עד שיוכלו להיכנס חזרה לדירותיהם, תוך שהוא מקבל את זכויות הבנייה.
אם אתם מבעלי המזל שעומדים בפני הסכם פינוי בינוי ואתם תכף בוחרים ביזם שילווה אתכם בפרויקט המייגע של הריסת הבניין הישן ובניית הדירות החדשות, חשוב כי השמחה על שדרוג חייכם לא תפגום בשיקול דעתכם. החוזה עליו תחתמו ישפיע על חייהם של כל הדיירים והוא כולל סיכונים ומוקשים רבים. בשל כך, חשוב לתת את הדעת לפרטי ההסכם עם היזם עוד בטרם החתימה.
לרובנו, אין נכס משמעותי יותר מהבית שלנו, ולכן חשוב להבין על מה חותמים ולמה כדאי לשים לב ומומלץ לשכור עורך דין מתחום המקרקעין המתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית כדי שישמור על האינטרסים של הדיירים וינהל מו"מ בנוגע לגודל הדירה, הערבויות ושאר הפרטים. ובכל זאת, חשוב להישאר בשליטה.
יש לבדוק את מהימנותו של היזם ורישום קבלנים במקרה שהיזם הוא גם המבצע, לבצע בדיקת ניסיון ואיתנות פיננסית לגביו וכדאי גם לפנות למשרד מהנדס העיר ולבדוק את עמדתו לגבי הפרויקט והיזם עצמו
בחירת היזם
בחירת היזם היא קריטית להצלחת הפרויקט ולשמירה על נכסיכם. יש לבדוק רישום קבלנים במקרה שהיזם הוא גם המבצע, לבצע בדיקת איתנות פיננסית וניסיון וכדאי גם לפנות למשרד מהנדס העיר ולבדוק את עמדתו לגבי הפרויקט והיזם ואת המדיניות הכללית של העירייה.
שלב טרום הסכם
ראשית, יש להסמיך ועד מייצג של הבניין לניהול מו"מ מול יזם או יזמים בליווי עורך דין ולבקש כמובן הצעות מקבילות ממספר יזמים כדי לבחור מהן את הטובה מכולן. אפשר גם לפנות למשרד הבינוי והשיכון ולרשות להתחדשות עירונית בבקשה למנות שמאי פינוי בינוי שתפקידו לבחון את ההיתכנות הכלכלית של ההצעה.
נהוג לחתום על מסמכי טרום הסכם מול היזם ולהיזהר מלחתום על מסמכים שמגבילים את הדיירים מלנהל מו"מ עם יזמים וקבלנים נוספים בתום תקופת ההסכם. מומלץ לחתום על הצהרת כוונות מוגבלת בזמן שבמהלכו יוכל היזם לקדם את הפרויקט ולהגביל את המסמך בזמן, כך שאם במסגרתו היזם לא עמד בתנאים, ההסכם מתבטל ועימו הבלעדיות של הדיירים מול היזם. אם ההסכם המקדים הוא מול קבלן, חשוב שיכלול תנאים לבחירת היזם ובעלי מקצוע נוספים, ולכלול בהחלטה את כל דיירי הבניין כדי למנוע תביעות ועיכובים בהמשך.
לאחר שנבחר היזם ומתקדמים להסכם מחייב, יש להקפיד כי המו"מ והחוזה יכללו סעיפים על פי שלבי הביצוע של הפרויקט.
לכל שלב בפרויקט צריך להיות זמן מודר ולוח זמנים: תכנון בניין, המתחם, הוצאות תב"ע, הריסה, בנייה, יסודות, שלד וכל שאר השלבים. חשוב שלא להשאיר את השלבים ערטילאיים
לוחות זמנים
חשוב להקפיד על לוחות זמנים מוגדרים לכל שלב בפרויקט: תכנון בניין, המתחם, הוצאות תב"ע, הריסה, בנייה, יסודות, שלד וכל שאר השלבים. חשוב שלא להשאיר את השלבים ערטילאיים. לכל שלב צריכה להיות תוצאה מדידה והשלכה אם היזם לא עומד בו. חשוב לקבוע אם היזם מקבל ארכה, או לחלופין משלם פיצוי כספי לדיירים במידה שהוא מתעכב באחד השלבים.
כולם שותפים
החוזה מול היזם חייב לכלול גם את בעלי ואנשי המקצוע האחרים והתמורה שלהם לבעלי הדירות בפירוט ובדיוק רב. מומלץ לקבוע עיקרון התנהלות ופיצוי קבוע. רצוי כאמור שיהיה ועד שמנהל את הפרויקט מול היזם, אולם חשוב לשתף ולכלול בחוזה את כל בעלי הדירות המעורבים ולקבל את הסכמתם מראש על תנאי ההסכם. לא פחות חשוב - למנות מפקח בנייה מטעם הדיירים, שימומן על ידי היזם ויפקח מטעם הדיירים על הפרויקט בשטח מתחילתו ועד סופו, ואף יוכל לסייע לדיירים ולעו"ד בשלב המו"מ מול היזם בכל הקשור למפרט הטכני, אנשי המקצוע, חומרי הבנייה ואיכותה.
המועד שבו יקבלו הדיירים את הודעת הפינוי וזמן השהות שלהם בדיור החלופי צריך להיות מעוגן היטב בחוזה. לכן, חשוב להתייחס חוזית למקרה שבו הבנייה מתארכת
מה חייב לכלול החוזה
עקרון מנחה הוא שיהיה פירוט רחב ככל הניתן. תיאור הבניין החדש צריך לכלול את מספר הקומות, השטחים המשותפים, גודל החניות והכמות שלהן. מתאר הדירות עצמן צריך לכלול את מספר החדרים, המפרט המלא, שטח במ"ר, המיקום של הדירה בתוך הבניין החדש, כיווני האוויר, גודל המרפסות ולאן הן פונות וגם ציון מחסן המוצמד לדירה – אם ישנו, גודלו, מיקומו ועוד.
ההסכם צריך לכלול את התחייבות היזם לאיכות הביצוע והעסקת בעלי מקצוע כדין. גם סעיף תיקוני עבודות הוא חשוב מאוד כדי שהדיירים לא יישארו עם בניין עם ליקויים וכשלים בבנייה. סעיף זה צריך להכיל לוחות זמנים לביצוע ולסיום ואם הוא מעכב את כניסת הדיירים לבניין – פיצויים, מיסוי, שכ"ד לדירה חלופית, ערבויות ועוד. כמו"כ יש לקבוע מראש בחוזה, את האיכות, המפרט והיחס בין הדירות המיועדות לדיירים הוותיקים לבין הדירות אותן מתעתד היזם למכור בשוק החופשי.
החוזה צריך לכלול גם פתרונות יצירתיים לדיירים עם צרכים מיוחדים, פתרונות של דיור זמני לדיירים בזמן ביצוע הפרויקט כולל סכום שכר הדירה, אופן העברתו לדיירים והערבות אותה מספק היזם כדי שהשכירות תשולם בוודאות, אפשרות להשתתפות בדמי ועד הבית, דמי הניהול ומימון הובלת התכולה לדירה הזמנית וגם התייחסות ברורה לנושא המיסוי ומכירת הנכס באמצע התהליך.
המועד שבו יקבלו הדיירים את הודעת הפינוי וזמן השהות שלהם בדיור החלופי צריך להיות מעוגן היטב בחוזה. לכן, חשוב להתייחס חוזית למקרה שבו הבנייה מתארכת כולל הגדלת סכום הערבות, הארכת תשלום שכ"ד ופיצוי מוסכם מראש.
בחוזה מפורטות עלויות היזם בנוגע לעלויות תכנון, בנייה, מיסוי, שימוש בבעלי מקצוע ושאר האלמנטים. כדי לא לגלות שהיזם חרג מהעלויות בפועל והדיירים צריכים לשלם את ההפרש, מומלץ מאד להתייעץ עם איש מקצוע כדוגמת מפקח הבנייה טרם החתימה על הסכומים.
בין היתר על היזם לספק ערבות בנקאית על פי שווי ערך הדירה החדש כפי שמוערך על ידי שמאי, וכן ערבות לשכירות במימון התואם את שווי דמי השכירות בדירות הישנות
ערבויות ובטחונות
נושא הערבות הוא קריטי בחתימה על החוזה והוא זה שצריך לספק ביטחון לדיירים בהליך המתוח הזה. הערבות שניתנת לבעלי הדירות צריכה להיכלל בתוך החוזה לצד הביטחונות אותם מספק היזם. בין היתר עליו לספק ערבות בנקאית על פי שווי ערך הדירה החדש כפי שמוערך על ידי שמאי, וכן כאמור, ערבות לשכירות במימון התואם את שווי דמי השכירות בדירות הישנות. כמו כן, רישום זכויות אוטונומית לתשלומי השכירות עד ליום קבלת הדירות החדשות, כדי שבמקרה של עיכוב, הדיירים לא יצטרכו להוציא כסף מכיסם; כמו גם פתרון לשיעבודי משכנתא, ערבות חוק מכר מלאה ועוד.
סכסוכים
ההסכם צריך לכלול את האופן שבו ייפתר סכסוך, אם יהיה, בין היזם לדיירים וייקבע בו סכום קבוע לכל אחד מהצדדים אם מי מהם מפר את ההסכם. ושוב, בכל מקרה, הדיירים מוכרחים לשכור עורך דין שיוכל לעמוד על האינטרסים שלהם בפרויקט, במיוחד אם ההסכם מופר על ידי אחד מהצדדים.
לסיכום, כדי לעבור בשלום פינוי בינוי, פרויקט משמעותי ללא ספק, חשוב מאד לוודא כי החוזה מפורט, ברור ומובן ככל האפשר, מנוסח באופן כרונולוגי על פי השלבים שבפרויקט עד לכניסת הדיירים למשכנם החדש וזאת כדי לא להשאיר שום מקום לספק או לפרשנויות. חשוב מאד לבחור בעורך דין שיכול לנהל את הפרויקט מטעם בעלי הדירות באופן הבטוח והמקצועי ביותר.
