מטרתו של הליך פירוק שיתוף במקרקעין היא לפרק בעלות משותפת של בעלי זכויות בנכסים, ובמיוחד בדירות מגורים. המקרה הקלאסי הוא פירוק שיתוף באמצעות מכירת הזכויות במסגרת התמחרות (מכרז), לכל המרבה במחיר, כשניתנת אפשרות למי מבעלי הזכויות לפדות את הזכויות בנכס ולהשתתף במכרז.
ההליך יכול להתנהל למשל בבית המשפט לענייני משפחה. כך לדוגמה, מספר יורשים מבקשים למכור את חלקם בדירה ליורש אחר או לצד שלישי. במרבית המקרים, פירוק שיתוף מתבצע לאחר הפניית הצדדים ליישום התהליך באמצעות כינוס נכסים בלשכת ההוצאה לפועל.
לאור העלייה במחירי הדירות והביקוש העצום מצד הציבור, ההפחתה למכירה במתווה של "מימוש מהיר" יכולה לעמוד כיום על אחוזים בודדים
מהו תפקידו של כונס הנכסים?
מכירת הנכס מתבססת על חוות דעת שמאית של כונס הנכסים, המגבש את הכרעתו לגבי שווי הדירה לפי שווי "שוק חופשי" ולפי שווי ל"מימוש מהיר", בשל ההליך המכירה הקצר אליו נגררו הצדדים. אם בעבר הפחתה של שווי דירה יכלה להגיע לעשרות אחוזים, הרי שלאור העלייה במחירי הדירות והביקוש העצום מצד הציבור, ההפחתה למכירה במתווה של "מימוש מהיר" יכולה לעמוד כיום על אחוזים בודדים.
בבחירת מקדם ההפחתה השמאי מביא בחשבון את רמת הסחירות של הנכס (דירות מגורים נחשבות למוצר נדל"ני סחיר). השווי הכספי של הנכס - קרי מכירת דירה מחיר סטנדרטי עשויה להוביל להתעניינות ציבורית רבה. המרכיב השלישי הוא מורכבות השימוש בנכס, ובעניין זה אין בעיה עם דירות למגורים (להבדיל מנכס מסחרי).
הזמנת הציבור להציע הצעות שמתחילות משווי "שוק חופשי" עשויה להוביל לקבלת מספר הצעות קטן, אך מנגד שווי התמורה שיקבלו בעלי הזכויות עם מכירת הדירה יהא לשביעות רצונם
האם ניתן כיום למצוא "מציאות" אצל כונסי נכסים?
קשה שלא להתעלם שהמגמה לפיה הביקוש לדירות והעלייה במחירי השוק, הובילו למעשה להפחתת הסיכוי למצוא "מציאות" אצל כונסי נכסים. יתרה מכך, במסגרת הליך כינוס נכסים שמנהל משרדו של עו''ד עוז רדיע, התבקשו כונסי הנכסים על ידי בעלי הזכויות (היורשים) להעמיד את הסכום המינימלי לקבלת הצעות על שווי הדירה לפי שווי שוק חופשי, כלומר בדומה למצב של מוכר מרצון וקונה מרצון.
עם זאת, לא הכל ורוד. יש קשר ישיר בין כמות ההצעות שיוגשו לרכישת הדירה לבין הסכום המינימלי המבוקש. במילים אחרות: ככל שהסכום המינימלי להגשת הצעות גבוה, כך יפחתו לכאורה הסיכויים לקבל מספר גדול יותר של הצעות מהציבור. מכאן, הזמנת הציבור להציע הצעות שמתחילות משווי "שוק חופשי" עשויה להוביל לקבלת מספר הצעות קטן, אך מנגד שווי התמורה שיקבלו בעלי הזכויות עם מכירת הדירה יהא לשביעות רצונם.
מכירת הזכויות מחויבת באישור רשם ההוצאה לפועל, שאליו מוגשת חוות הדעת השמאית ונתונים נוספים הנוגעים למכירת הנכס (למשל, אישור שבעלי הזכויות מודעים לסכום התמורה). לאחר אישור המכר, ניתן להמשיך בהשלמת העיסקה כשהכספים מופקדים בלשכת ההוצאה לפועל ולא בידי כונסי הנכסים (כפי שהיה בעבר), ורק לאחר השלמתה יוכלו כונסי הנכסים להגיש בקשה לחלוקת התמורה לבעלי הזכויות.
לסיכום חשוב לציין כי הליך פירוק שיתוף יכול להימשך תקופה לא קצרה, אך עדיין מדובר בפתרון אופטימלי לבעלי זכויות שאינם מסתדרים ומעדיפים להשיג תמורה מקסימלית ככל שניתן.
