רכישת דירה היא אחת הרכישות הגדולות והמשמעותיות ביותר אצל מרבית האנשים. סכום הרכישה הגבוה וההתחייבויות החוזיות והקנייניות בעסקה, מחייבים בדיקות משפטיות ותכנוניות מקיפות, יחד עם תכנון מס נכון, טרם ההתקשרות בהסכם לקניית הדירה.
רוצים לשאול שאלה? היכנסו לפורום מקרקעין
פרטי המוכר ונסח טאבו
הדבר הראשון שיש לבדוק הוא זהות בעלי הזכויות בדירת יד שנייה - בדיקה ראשונית וחשובה היא, האם אכן המוכר הוא בעל הזכויות בדירה. את זאת ניתן לעשות על ידי השוואת פרטי המוכר בתעודת הזהות, אל מול נסח טאבו – נסח הרישום מלשכת רישום המקרקעין. אם הדירה טרם נרשמה בטאבו, יש לבקש טופס 'אישור זכויות' ממנהל מקרקעי ישראל או החברה המשכנת שמנהלת את הרישום.
מומלץ מאוד לא להסתפק בעיון בנסח טאבו ישן ולא מעודכן שיכול להציג מוכר הדירה, ולהוציא נסח מעודכן, שעלותו שולית. נסח הטאבו יכול ללמד גם על מצב הזכויות בדירה - האם מדובר בבעלות מלאה, חכירה לדורות, האם בוצעה פרצלציה (חלוקה) במגרש והבניין נרשם כבית משתף עם "תתי חלקות" נפרדות וכו'.
בנוסף, מנסח הטאבו של בית משותף, יחד עם תשריט הבית המשותף, ניתן ללמוד האם אכן החניה, המחסן או גג הדירה, "מוצמדים" ושייכים לדירה, כפי שהבטיח המוכר.
בדירה אשר נמצאת בחכירה מול מנהל מקרקעי ישראל, יש לבדוק את הסכם החכירה, את תנאיו והאם ההצמדות המפורטות זהות להצמדות המפורטת בתיק הבית המשותף.
אם הדירה טרם נרשמה בטאבו, אך רשומה במנהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת כלשהי – יש לבקש "אישור זכויות" מהגורם הרלוונטי, בו רשומות הזכויות. בשלב זה, אם נעזרים בעו"ד, כפי שמומלץ לעשות, נותנים לעו"ד יפויי כוח לפנות בשמכם ולברר את מצב הזכויות במנהל מקרקעי ישראל ו/או בחברה המשכנת.
נסח הטאבו יכול לספק גם את המידע הראשוני בכל הנודע לחובות או שעבודים בדירה, כגון הערות אזהרה, משכנתא, שעבודים, תיקי הוצאה לפועל וכו', מלבד זהות בעלי הזכויות בדירה, ובדיקת המצב הרישומי שלה.
רשם המשכונות
במקביל לבדיקת שעבודים וחובות בנסח הטאבו, יש לבדוק זאת גם ברישומי רשם המשכונות במיוחד בדירות שאינן רשומות בטאבו. ישנם מקרים בהם הוסר שעבוד מהדירה, נמחק רישומו מנסח הטאבו, אך טרם נמחק מהרישום אצל רשם המשכונות, או לחילופין, מעולם לא נרשם השעבוד בנסח הטאבו, אלא רק אצל רשם המשכונות. עורך דין מקרקעין נוהג לערוך בדיקה זאת לפני קניית דירה, ועל כן חשיבותו של ליווי העורך דין כבר בשלב מקדמי זה.
ניתן להוציא תדפיס מרשם המשכונות, לפי שמות ומספרי תעודת הזהות של בעלי הדירה (כפי שהם מופיעים בנסח הטאבו).
האם כדאי להיעזר בבעל מקצוע נוסף לצורך הבדיקות המקדימות לרכישת דירה?
אפשר להיעזר בבעל מקצוע נוסף או לסכם מראש עם עו"ד לבצע גם בדיקות תכנוניות – מכיוון שהבדיקה הראשונית של נסח הטאבו / אישור זכויות אינה מספיקה. אמנם אם קיימת חריגת בניה, צו מניעה, הפקעה או צו הריסה, אפשר שהדבר יצוין בנסח הטאבו / אישור זכויות, אך יש חשיבות להוציא את "תיק הבניין" ממחלקת ההנדסה ברשות המקומית, לבדוק האם הבניין אכן נבנה בהתאם להיתר בניה, מהן הבקשות שהוגשו למתן היתר בנייה ואת ההיתר שניתן בפועל.
כמו כן יש לצלם את תשריט הבית המשותף מתוך התיק, ולבדוק אל מול המצב הקיים בפועל.
בתיק הבניין ניתן גם לראות האם ננקטו על-ידי בעל הנכס הליכי תכנון ובנייה, על-ידי תכתובת בתיק, כגון דו"ח פקח שביקר בנכס, מכתבי התראה שקיבל בעל הנכס ועוד.
חשוב לזכור, כי כל בכל הליך תכנון ובניה הפתוח כנגד בעל הנכס, הקונה יבוא בנעליו, עם העברת הזכויות אליו.
ניתן גם לבקש במשרדי הוועדה המקומית פירוט בכתב של המצב תכנוני ביחס לנכס, אשר יכלול את התוכניות שחלות על הנכס. מתוכן ניתן ללמוד מה זכויות הבנייה האפשריות, ולדעת אם נוצלו במלואן, או אם קיימות זכויות בניה עודפות; כן ניתן ללמוד מהו ייעוד הנכס – למגורים, למסחר או למשרדים.
חשוב מאוד לבדוק מה המצב התכנוני מסביב לנכס. ייתכן שבמגרש ריק מתוכנן להיבנות בניין רב קומות, או מרכז מסחרי גדול. לצורך כך ניתן לתאם פגישה עם משרדי הועדה המקומית לתכנון ובניה, ולבקש אינפורמציה לגבי כל התוכניות החלות על המגרשים הגובלים בבניין בו מצויה הדירה.
מה קורה אם יש בדירה פגמים נסתרים?
בדיקת תשתיות הדירה נועדה למנוע הפתעות לא נעימות, כגון בעיות רטיבות, ניקוז, תשתית חשמל לקויה, שינויים מבניים מסוכנים כגון הסרת קיר תומך ועוד.
ישנן חברות המתמחות בסוג בדיקות אלה, ומומלץ להסתייע בהן, בהתאם למקרה הפרטני.
לעיתים ניתן לוותר על שירותיהן ולהסתייע באיש מקצוע אמין (אינסטלטור/חשמלאי) לצורך בדיקת התשתיות, ובעורך דין מקרקעין אשר בטרם החתימה על הסכם הרכישה ישווה את מצבה בפועל של הדירה אל מול תשריט הבית המשותף, בכדי לגלות שינויים מסוכנים במבנה, ויבדוק את המצב התכנוני בדירה, בבניין ובסביבתו. עורך דין מקרקעין יבדוק את תוכנית הבניין במחלקת ההנדסה של העירייה ואת תוכניות החלות על החלקה עליה נבנה הבית המשותף, לפני החתימה על חוזה לקניית דירה.
לצורך איתור מטרדים בסביבה הקרובה לדירה, כגון מוקדים לשידור סלולארי, אתרים לסילוק פסולת, יש לבדוק באתר של המשרד לאיכות הסביבה.
רכישת דירה כרוכה בשאלות חשובות נוספות, כגון:
- אילו הוצאות רכישה והיערכות מצד הקונה לתשלומים עבור הנכס יש לקחת בחשבון?
- מהו שיעור מס הרכישה שיש לשלם עבור הדירה הראשונה שקונים?
- מהו היטל השבחה? ומדוע עוד חשוב ליווי עו"ד בעסקת הרכישה?
על כל אלו ועוד, בחלק הבא של המאמר.
*עו"ד שגיא בכור, behore@012.net.il
** יודגש כי יש להיוועץ באופן פרטני בעורך דין מומחה למקרקעין לפני עריכת כל עסקה במקרקעין, ואין האמור לעיל מתיימר להוות ייעוץ משפטי.
