לצד ההרחבות הקהילתיות המתפתחות בצידי המושבים והקיבוצים, מנצלים בני הדור השני והשלישי את מעמדם בנחלות החקלאיות ובונים את ביתם על המגרש של ההורים והסבים, ובמחיר דירת מגורים ממוצעת בת 3 חדרים מקימים וילות רחבות ידיים. ללא ספק, זו ההזדמנות הנדלני"ת הטובה ביותר שיכולה ליפול בחלקו של זוג צעיר שלאחד מהם יש הורים או הורי הורים בעלי נחלה חקלאית, (זאת כמובן אודות להחלטות שונות של מנהל מקרקעי ישראל- בעיקר החלטה 1155 ) המאפשרות זאת בתנאים מסוימים.
אלא, שבמבנה המשפטי המיוחד של צורת ההתיישבות החקלאית ובמבנה רישום הנחלות החקלאיות במסגרת "החוזה המשולש" או "החוזה הדו-צדדי" במסגרתם המתיישב הינו במעמד של "בר רשות" בקרקע, מוצאים עצמם בני הזוג של בן המשפחה לחסרי כל זכות בבית מגוריהם.
בנייה בלי זכות רשומה
לדוגמא, הסבא והסבתא אפשרו לנכד לבנות את ביתו על נחלתם החקלאית, על אף שלנכד אין כל זכות רשומה - בכל זאת הוא "הנכד" המתגורר על קרקע משפחתית. מאידך לבת הזוג של הנכד המשלמת ממיטב כספה על בנייתו של הבית (ולעיתים הוריה אף מסייעים בבנייתו של הבית) אין כל זכות קניינית במקרקעין ובמקרה של גירושין או פטירה חלילה עלולה זו למצוא עצמה בלא כלום.
צורת החיים "החמולתית" מאיינת את זכויותיו של בן הזוג בביתו אף במישור הפרקטי, שכן ניסיון החיים מלמד כי לא ניתן להמשיך ולהתגורר בשכנות ועל השטח של בני משפחתו של בן הזוג כשהזוגיות כבר איננה, ובן הזוג מקבל תחושה של פרסונה נון גראטה.
עריכת הסכם ממון
אחד הפתרונות הנפוצים להבטחת זכותו של בן הזוג הינו עריכת הסכם ממון לפיו במקרה של גירושין יועברו מחצית מהזכויות בבית המגורים לידי בן הזוג – על פניו נשמע פתרון אופטימלי, אולם היכרות מעמיקה עם דיני המקרקעין המיוחדים למגזר החקלאי מגלה כי הסכם זה אינו ישים ואינו בר ביצוע, זאת ממספר טעמים.
א.לא ניתן להעביר את הזכיות על שמו של בן הזוג במקרה של גירושין.
ב.גם במקרים בהם ניתן להעביר חלק מהנחלה (בהתאם להוראות 1155) איש לא היה רוצה לגור בקרבתם ובתוך ביתם של קרובי בן זוגו לשעבר.
ג. מינוי כונס נכסים ומכירת הזכויות לצד ג' מותנית דה פקטו בהסכמת בני משפחתו של בן הזוג לרבות קביעת התמורה שתתקבל מהעסקה.
ד. רכישת זכויותיו של בן הזוג העוזב את המשק הינה עסקה בלתי משתלמת עבורו בעליל, שכן התמורה נקבעת בתנאי שוק של קונה מרצון למוכר בעל כורחו.
האם זה משתלם?
התשובה הברורה והמידית, כן! יותר משתלם לגור בוילה במושב מאשר בדירת שלשה חדרים בעיר כשמחירן זהה. עם זאת צריך לדעת שלא כל דבר שמשתלם כלכלית בטווח זמן מיידי הוא בטוח בטווח הרחוק. כלומר: אם בני הזוג יחיו באושר לאורך ימים, הרי שהמעבר למושב יהיה לעסקת חייהם, מאידך אם הנישואין יעלו על שירטון, עלול אחד מבני הזוג למצוא עצמו מנושל כמעט מכל זכות.
פתרונות יצירתיים
לאחר שסקרנו את הבעיות על קצה המזלג, נציג מספר דוגמאות לפתרונות יצירתיים שאף אחד מהם לא יתן פתרון מלא, אולם שימוש מושכל בהם יכול להביא לעשיית צדק חלקית.
א. רישום הזכויות בחלק מחלקת המגורים על שמם של שני בני הזוג (כמובן לאחר שרשות מקרקעי ישראל תסיים את הערכותה ליישום ההחלטה) – החסרונות ברורים, עדיין הבית הינו בצמידות לבני משפחתו של בן המושב, כמו גם תשלומים כבדים ביותר לרשות מקרקעי ישראל – כך שהעסקה לפעמים כלל איננה משתלמת.
ב. עריכת הסכם ממון לפיו יקבע מראש מנגנון איזון ערך דירת המגורים, לפיה ערך המבנה (בנטרול רכיב הקרקע) יקבע ביום עריכת ההסכם ויוצמד למדד – בהסכם יקבע מראש כי בו הזוג שהינו בן המושב ירכוש את זכויות בן זוגו במחיר הקבוע. – החסרון במנגנון זה הינו במצב בו לא תהיה מסת נכסים נגדית ו/או מקורות כלכליים למימון הרכישה.
ג. שוכר בעל כורחו – קביעה מוקדמת כי במקרה של פירוד, בן הזוג שנותר בבית המגורים ימשיך להיות שוכר בעל כורחו בשווי שכירות ממוצעת ומוסכמת מראש.
כמובן שמדובר בדוגמאות בלבד וניתן למצוא , ליצור ולשלב בין מגוון פתרונות שיביאו ביטחון חלקי, כמובן תוך בחינת כל מקרה לגופו.
סיכום
אין ספק, כי ניצול משאב השטח העומד לבני המשפחה במושב לצרכי מגורים הינו הזדמנות נדלני"ת כדאית ומשתלמת ביותר. אולם, במקרה של גירושין או מוות עלול הדבר לעורר שורה של בעיות לבן הזוג המתארח. תכנון מוקדם יוכל להביא לפתרון חלקי והבטחה מסוימת לזכיותיו של בן הזוג שמשפחתו איננה מתושבי המקום.
* משרד בוטיק לדיני משפחה ומקרקעין. hagay@shomronlaw.co.il
