בתים משותפים
בית משותף הוא מבנה שיש בו שתי דירות ומעלה. פרק ו' לחוק המקרקעין מסדיר את נושא הבתים המשותפים, וקובע הוראות באשר לאופן ניהול והחזקת הרכוש המשותף וביצוע שינוים ברכוש המשותף. בנוסף, החוק מסמיך את המפקח על המקרקעין לדון בסכסוכים בין נציגות הבית המשותף לבעלי הדירות ובין בעלי הדירות בינם לבין עצמם.
רוב הבניינים כיום רשומים בפנקס הבתים המשותפים, המנוהל בלשכות רישום המקרקעין (בטאבו). גם על בתים שאינם רשומים בפנקס הבתים המשותפים, יחולו מרבית ההוראות החלות על בתים הרשומים.
ניהול הבית המשותף
הבית המשותף ינוהל בהתאם לתקנון המסדיר את היחסים בין השכנים ואת חובותיהם וזכויותיהם בקשר לרכוש המשותף. מרבית הבתים המשותפים מאמצים את התקנון המצוי שבתוספת לחוק.
נציגות הבית המשותף
לכל בית משותף תתמנה נציגות, שתפקידה לנהל את ענייני הבית בהתאם לתקנון. הנציגות הינה גוף משפטי לכל דבר, המייצגת את הדיירים, הן מול דיירים אחרים והן מול גורמים חיצוניים, בכל הקשור בניהול והחזקת הרכוש המשותף. טענה לפיה אין נציגות לא תשמע אצל המפקח על המקרקעין.
תשלומי ועד הבית
הוצאות ועד הבית נחלקות להוצאות שוטפות/קבועות ולהוצאות חריגות. ההוצאות השוטפות/קבועות יכללו את התחזוקה השוטפת של הבניין, כמו: חשבון חשמל, ניקיון וגינון. את ההוצאות החריגות ניתן לחלק להוצאות בלתי צפויות, למשל: במקרה של נזק לצנרת המשותפת המחייב תיקון מיידי, ולהוצאות מתוכננות, לדוגמא: אם הדיירים מחליטים לשפץ את לובי הבניין, את חדר המדרגות, החלפת תיבות דואר וכיוצא באלה.
כל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות ועד הבית, אשר אמורות להתחלק באופן יחסי לשטח הדירות לפי שטח דירתו ביחס לשטחן של שאר הדירות בבית המשותף.
החלטות האסיפה הכללית
הנציגות תזמן אסיפה כללית של הדיירים, כאשר מומלץ שהזימון לאסיפה ייעשה באמצעות שליחת הודעות לכל דייר ותליית שלט בכניסה. כל החלטה שמתקבלת באסיפה דורשת הסכמה של רוב הדיירים. בעוד שלהחלטות הקשורות עם הניהול ואחזקה התקינה של הבית המשותף נדרש רוב רגיל מהמשתתפים באסיפה, ישנן החלטות כמו: הוספת מעלית, שינוי תקנון, ושינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה, המחייבים קבלת הסכמה נרחבת יותר.
לדוגמה, הוספת מעלית לבניין מחייבת קבלת הסכמה של שני שלישים מבעלי הדירות.
להחלפת ספק גז בבניינים בעלי מערכת גז מרכזית, נדרשת הסכמת יותר ממחצית מבעלי הדירות.
להחלטה להתקשר עם חברת ניהול חיצונית נדרש רוב שונה מהחלטה להחליף חברת ניהול.
שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה, כמו: הצמדת חלק מהרכוש המשותף לאחת הדירות לצורך הרחבתה, מחייבים הסכמתם של שלושה רבעים מבעלי הדירות, שהם בעלי שני שליש מהרכוש המשותף.
כאשר התקנון דורש הסכמה של רוב רגיל, הכוונה היא לרוב המשתתפים באסיפה, ולא לרוב בעלי הדירות. דייר שהוזמן לאסיפה ולא הופיע, לא יוכל לטעון לאחר מכן כנגד ההחלטות שהתקבלו בלעדיו.
סכסוכים רבים נסבים סביב התנגדותם של שכנים לביצוע שינויים בבניין. סכסוכים אלו, נדונים בפני המפקח על המקרקעין, אשר יכול במקרים מסויימים, לכפות על דייר לתת הסכמתו, כאשר סירובו אינו מטעמים סבירים.
המפקח על המקרקעין
המפקח על המקרקעין הוא גוף משפטי, בעל סמכות מנהלית וכן סמכות שיפוטית כשל שופט בית משפט שלום בתביעה אזרחית.
במסגרת סמכותו השיפוטית, המפקח מוסמך לדון בסכסוכים בין בעלי הדירות בכל הנוגע לניהול הרכוש המשותף, התקנון, ביצוע שינויים, הסגת גבול, חיזוק מבנים, התקנת צלחות קליטה ורשתות אלחוטיות ועוד.
המפקח, אשר סמכותו השיפוטית עוסקת בעיקר בסכסוכי שכנים, בקי היטב במצב המשפטי ובכל הדקויות העולות מיחסי דיירים בבתים המשותפים. המפקח מעורה היטב בנבכי החקיקה הקשורה לעניין, ובעל נסיון של עשרות סכסוכי שכנים המוגשים לפתחו מידי יום. במקרים רבים, בית משפט מחוזי אליו מוגש ערעור על החלטת מפקח, נדרש ללמוד כל פעם מחדש את הסוגיות החוקיות העולות, ומחזיר את ההכרעה למפקח, לאור בקיאותו ונסיונו הרב.
יתרונות נוספים של הדיונים בפני המפקח הם המהירות והיעילות. ברוב התיקים נקבע דיון ראשון שבועות ספורים לאחר הגשת התביעה. הצדדים פטורים מהליכי ביניים וגילוי מסמכים, ומגישים תצהירים הכוללים את מלוא המסמכים והעובדות עליהן מבוססת התביעה. הרוב המכריע של התביעות מסתיים בפשרה או בפסק דין כבר לאחר הדיון הראשון, במהלכו שומע המפקח את הצדדים.
במקרים מיוחדים המצדיקים זאת, המפקח יגיע לבניין לראות במו עיניו את מצב הדברים בשטח. לרוב, הנוכחות במקום שופכת אור על פני הסכסוך, ומקלה על ההכרעה.
המפקח לא כפוף לסדרי הדין ודיני הראיות, ופעמים רבות מתנהל דיון פתוח ובלתי רשמי, במהלכו מציג המפקח ביוזמתו את כל השאלות הנוגעות לעניין בפני הצדדים. הצדדים שוטחים את עמדתם ומציגים את ראיותיהם, ורובן המכריע של התביעות מסתיימות לאחר דיון אחד.
תביעה לצו מניעה - שימוש סביר ברכוש המשותף
במקרה בו טיפל משרד הח"מ, דיירת בבניין משותף נהגה להאכיל עשרות חתולים בפתח ביתה, בשטח המשותף. הדיירת, שהקימה "מכון ספא" לחתולים, שכלל שטחי האכלה, אדנית לרחיצה ושטחי רביצה, גרמה לעינוי אדיר לשכניה, שהתבטא בלכלוך וריח עז, עד כדי מניעת שימוש ברכוש המשותף. כמו כן, נגרמו לשכנים נזקים חמורים בבואם למכור את דירתם, כאשר המתעניינים ברחו כלעומת שבאו, כשנתקלו בהתקהלות החתולים בכניסה לבניין.
השכנים, באמצעות הנציגות, הגישו תביעה לצו מניעה. הדיירת הנתבעת טענה, כי היא עושה שימוש סביר וראוי ברכושה וברכוש המשותף, כאשר היא מגדלת ומאכילה את שני חתוליה בלבד. סרטון וידאו ותמונות שהוצגו בפני המפקחת העלו תמונה ברורה, לפיה שימושה של השכנה חורג בהרבה משימוש סביר ברכוש המשותף. למרות הכוונה הטובה, היא חויבה להשיב את המצב לקדמותו, לפרק את כל מתקני ההאכלה, רחיצה ורביצה, ואף חויבה בתשלום דמי שימוש ראויים לכל התקופה וכן בהוצאות התביעה.
חשוב להדגיש, כי כל דייר זכאי לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף, כל עוד אינו מונע שימוש סביר מדייר אחר. הכוונה היא לאפשר לשכנים לעשות שימוש מועיל ברכוש בהסכמה ובשיתוף, ולא להזניחו.
למשל, דיירת מגדלת ומטפחת בחצר המשותפת צמחים, על חשבונה ובזמנה. אחד הדיירים גידר את החצר ומנע ממנה גישה. הדיירת רשאית לפנות, בין אם באמצעות הנציגות ובין אם בעצמה, בתביעה למפקח, בגין מניעת השימוש ברכוש המשותף. במקרה כזה, הדיירת, אשר עשתה שימוש סביר ברכוש המשותף ולא מנעה שימוש כזה מאחרים, תוכל להמשיך בשלה, ואילו הדייר אשר גידר את החצר, יחוייב בהשבת המצב לקדמותו ואף בתשלום דמי שימוש ראויים לכל התקופה בה נמנע השימוש משאר הדיירים.
סכסוכים בין שכנים, איתם אנו חולקים את חלל המחיה שלנו, פעמים רבות טעונים ומלאי רגשות, ומחייבים הכרעות זהירות. המפקח לרוב ינסה למצוא פתרון אמצע, כאשר ערך השכנות הטובה לנגד עיניו.
מניעת שימוש ברכוש המשותף
כך לדוגמה, בעלת דירה שהחליטה לממש את זכויות הבניה שלה על הגג הצמוד לדירתה, והסירה את כל דודי השמש של השכנים, שעמדו במשך 30 שנה על הגג. לכאורה, מבחינה קניינית, היא בעלת הזכויות ורשאית לעשות בקניינה כרצונה. מאידך, לשכנים נגרמו נזקים כבדים.
בבית משותף, לא ניתן למנוע מהדיירים שימוש ברכושם. ברור שלא ניתן להצמיד חלק מחדר המדרגות לדירה אחת, באופן שימנע את הגישה של הדיירים האחרים לדירתם. באופן דומה, לא ניתן לנכס לאחת הדירות את כל הגג, באופן שימנע מהדיירים האחרים להתקין מתקן הכרחי כמו דוד שמש. הדודים היו מונחים על הגג במשך כל השנים, וניתן לראות בכך את הסכמת השכנים וכן קיומו של נוהג מחייב.
במקרה כזה, לא יכולה להתקבל הכרעה שתהיה לטובת אחד הצדדים בלבד, קרי: לא ניתן למנוע מהדיירת את השימוש בזכויות הקניין שלה ולא ניתן למנוע מהדיירים האחרים את גישתם לגג. לכן, ככל הנראה, המפקחת תמצא פתרון ביניים עבור שני הצדדים, כמו הקצאת חלק מהגג לצורך התקנת דודי השמש, ותשלומי השבה בגין הנזקים שנגרמו.
תביעות תשלום ועד בית
אחת התביעות הנפוצות המוגשות למפקח, היא תביעה נגד דיירים בגין חוב עבור ועד הבית. הבעייתיות עם תביעות אלו, היא שלרוב מדובר בסכומים לא גבוהים, ולכאורה אינם מצדיקים את ההוצאות והטרחה הכרוכות בהגשתן. מצב זה מאפשר לדיירים רבים להתחמק מהתשלום. חשוב לדעת, שהגשת תביעה כנגד דייר בגין אי תשלום ועד הבית, בהנחה שהיא מגובה במלוא הראיות ובמסמכים המוכיחים את החוב, הינה בעלת סיכויים גבוהים ביותר להתקבל, והדייר המתחמק יחוייב, בנוסף לחוב, גם בהוצאות ההליך, האגרה ושכר הטרחה. לכן, גם אם מדובר בסכומים נמוכים, הגשת תביעה למפקח היא כדאית, מהירה ובעלת סיכויי הצלחה גבוהים. חשוב לציין, כי טענת קיזוז מול חוב ועד הבית לא תתקבל (אלא אם היא מגובית בהסכמת נציגות הבית המשותף), ודייר העושה דין לעצמו ומחליט להוציא כספים לטובת הבנין על חשבונו ולא דרך הנציגות, מסתכן בכך שיחויב בתשלום דמי ועד הבית, וכספו לא יוחזר לו.
האגודה לתרבות הדיור
האגודה לתרבות הדיור היא עמותה רשומה שהמדינה הקימה, אשר מטרתה טיפוח החיים בבית המשותף, תוך העלאת המודעות ומתן הדרכה וייעוץ לניהול נכון של הרכוש המשותף. האגודה מעמידה לרשות הדיירים כלים רבים, החל ביעוץ מקצועי ותוכנת מחשב לניהול ועד הבית, וכלה בסיוע ברישום הבית בפנקס וייעוץ משפטי לנציגות הבית, וזאת עבור דמי חבר זניחים. האגודה מציעה, בין היתר, ייצוג משפטי מסובסד, על-ידי עורך-דין המתמחה בתחום. על אף שלעיתים יש להמתין חודשים רבים עד לקבלת הסבסוד המשפטי, ההמתנה משתלמת.
ניהול ההליכים באמצעות עורך-דין המתמחה בתחום הבתים המשותפים בפרט, מייעל את ההליכים ומשפר משמעותית את סיכויי ההצלחה. כאמור, ההליכים בפני המפקח על המקרקעין אינם כפופים לסדרי הדין, ולכן הם מחייבים, בנוסף לידע, בקיאות ומומחיות בחוק, גם הכרות מעמיקה עם המפקחים, גישותיהם והלכי רוחם.
לסיכום, החיים בבית משותף מעמידים אותנו במצב של שותפות כפויה עם דיירים נוספים. בשל ריבוי הדיירים, ישנן אפשרויות בלתי מוגבלות ליוזמות משותפות, אשר ישפרו את תנאי המגורים ומצב הרכוש המשותף, כאשר העלויות, ברוב המקרים, מתחלקות בין כולם. יחד עם זאת, השותפות ברכוש המשותף הינה קרקע פורייה לסכסוכים, ולא בכדי הוקם מנגנון שיפוט אשר יוחד לסכסוכים אלו בלבד.
נציגות חזקה, שיתוף פעולה מצד הדיירים והתנהלות נכונה מול דיירים הבעייתיים, יובילו לניהול יעיל של הרכוש המשותף, שיפור מתמיד של תנאי המגורים, ויבטיחו את השאת ההנאה מהרכוש המשותף, והדבר החשוב מכל, יחסי שכנות טובה.
