"קיבלתי הצעה מאוד אטרקטיבית להצטרף לפרויקט תמ"א 38/2 ", כך סיפרה לי דודתי שהינה בעלת דירת מגורים אחת בבניין המכיל 4 דירות מגורים. מהי ההצעה? שאלתי אותה. היא השיבה לי, כי בבניין החדש שייבנה, היא תקבל היא 2 דירות מגורים חדשות בקומה אחת מעל קומת דירתה נוכחית. "ומי נושא בתשלום המיסים וההיטלים בגין עסקה זו?" שאלתי. "הכל על היזם", ענתה דודתי.
האם די בהתחייבות חוזית של היזם?
האם די בהתחייבות כזו של היזם? האם די בהתחייבות חוזית של היזם לשאת בתשלום המיסים? מהם המיסים המוטלים על בעל דירה המצטרף לפרויקט תמ"א 38/2 ? ומהם מוקשי המיסוי מהם צריך להישמר בעל דירה שכזה?
נקדים ונאמר, כי התחייבותו של היזם בהסכם התמ"א, לשאת בתשלומי המיסים צריכה להיות ברורה, מפורשת ומפורטת ברמת הפירוט הגבוהה ביותר.
חשוב: בטוחות מתאימות
התחייבותו החוזית של היזם לשאת בנטל המיסים, כאמור, רצוי שתהא מלווה גם בקבלת בטוחות מתאימות, וזאת מכמה סיבות. ראשית, ההתחייבויות לתשלום מיסים שונים החלים בעסקת תמ"א 38, מוטלים על פי דין, על בעל הדירה, והתחייבותו החוזית של היזם לשאת בתשלום מיסים אלו, לא תשמש לבעל הדירה מפלט כנגד הוראות החוק.
כמו כן, מדובר בהתחייבות כספית משמעותית של היזם כלפי בעל הדירה, ומן הראוי והנכון לגבות התחייבות שכזו בקבלת בטוחה מתאימה. תשלום המיסים וההיטלים במועד, הינם מפתח לעמידה בלוח הזמנים שנקבע בין הצדדים לביצוע הפרויקט, והם גם המפתח לעדכון ו/או ביצוע הרישומים השונים בלשכת רישום המקרקעין.
הבטוחות הראויות והמתאימות להבטחת קיום התחייבויות היזם לתשלום המיסים השונים (המוטלים על פי דין על בעל הדירה), הן ערבויות בבנקאיות כספיות ואוטונומיות, שניתן לממשן כנגד מתן דרישת תשלום בכתב לבנק. הא ותו לא.
מוקשי מיסוי בתמ"א 38/2
אם כן, מהם מוקשי המיסוי הקיימים בעסקת תמ"א 38/2? ובפני אילו סיכוני מס עומדת דודתי בעסקה האטרקטיבית שהוצעה לה?
הבנות והסכמים עם היזם אודות התחייבותו לשלם את המס אינם מועילים כלפי רשויות המס, ובמידה שהמס לא שולם ו/או לא שולם במועד, הסנקציות יוטלו על בעל הדירה
מס שבח
עסקאות תמ"א 38/2 הן פוטנציאל לקיום חיוב במס שבח לבעל הדירה.
מס שבח הוא המס המוטל על הרווח שנוצר לבעל הדירה כתוצאה מביצוע העסקה. בעיקרון, הרווח נמדד על פי הפרשי השווי בין הדירה הנוכחית לבין הדירה העתידית החדשה (בכפוף להוראות הביצוע של רשות המיסוי).
הבנות והסכמים עם היזם אודות התחייבותו לשלם את המס אינם מועילים כלפי רשויות המס, ובמידה שהמס לא שולם ו/או לא שולם במועד, הסנקציות יוטלו על בעל הדירה. מדובר בסנקציות כגון: עיקולים, קנסות וכד', ולפיכך יש להבטיח את קיום התחייבויותיו של היזם, לשאת בתשלום מס השבח, באמצעות ערובות טובות ומתאימות שתינתנה על ידו בעיתוי הנכון.
היטל השבחה
עסקאות תמ"א 38/2 הן פוטנציאל לקיום חיוב בהיטל השבחה.
היטל השבחה הוא תשלום המשולם לרשות המקומית עבור ניצול זכויות בניה, בלתי מנוצלות שקיימות במגרש הבניה הנדון (בכפוף להוראות הדין בעניין זה).
אמנם ניצול זכויות הבניה הנובעות מתמ"א 38 הן זכויות הפטורות מתשלום היטל השבחה, אך מכיוון שבמסגרת ביצוע פרויקט תמ"א 38/2 מנוצלות ,על פי רוב, גם זכויות בנייה המוקנות על פי תכנית בניין עיר החלה במקום הרלוונטי, אזי יחול חיוב בהיטל השבחה בגין זכויות אלו.
בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה (תוספת שלישית לחוק) זכאי בעל דירה לפטור אישי מהיטל השבחה עבור הרחבת דירתו, עד לשטח של 140 מ"ר. היזמים נוהגים לדרוש קבלת פטור שכזה מאת בעלי הדירות ולהשתמש בפטור זה בעת הגשת הבקשה להיתר הבניה, ואולם ניצול ומימוש פטור זה, מחייב את בעל הדירה להשתמש בדירה החדשה לפחות 4 שנים מגמר בנייתה, שאלמלא כן יבוטל הפטור למפרע ותשלום ההיטל יידרש מאת בעל הדירה.
מס ערך מוסף
שירותי הבניה שניתנים על ידי היזם לבעל הדירה לצורך בניית הדירה החדשה, הינם שירותים אשר קיימת חבות במס ערך מוסף בגינם. שירותי הבנייה ניתנים לבעל הדירה כתמורה עבור זכויות הבנייה שהוא העביר ליזם, אך מה בדבר חבות המע"מ עבור שירותי בניה אלו? האם היזם ישלם חבות זו או בעל הדירה?
היטלים עירוניים
יש פעמים ומוטלים היטלים עירוניים על נכס, אשר גבייתם בפועל נעשית רק בשעת מכירת הנכס או הגשת בקשה לקבלת היתר בניה, כגון; היטל תיעול. היטל זה יכול להיות מוטל שנים רבות בטרם ההתקשרות החוזית עם היזם. כאשר היזם יגיש את הבקשה לקבלת היתר בניה, יותנה מתן היתר הבניה בתשלום היטלים אלו. מי נושא בתשלומם? האם היזם המבקש לקבל היתר בנייה או שמא בעל הדירה שעל דירתו הוטל ההיטל כבר לפני שנים רבות ועוד בטרם נכנס כלל היזם לתמונה?
אלו מקצת ממוקשי המיסוי הניצבים תחת רגלי בעל דירה המתקשר בהסכם תמ"א 38 עם יזם.
דרישה מהיזם: הוראות חוזיות מפורשות וברורות בדבר התחייבותו לשאת במיסים ובתשלומים הרלוונטיים
ולגבי המקרה של הדודה, אם אתם שואלים, הח"מ דרש מהיזם כי הסכם התמ"א יכלול הוראות מפורשות, מפורטות וברורות בדבר התחייבויותיו לשאת ולשלם את כל המיסים, התשלומים, ההיטלים וההוצאות אשר יכול שיחולו בגין עסקה זו, והתחייבויות אלו אף עוגנו במתן בטחונות טובות וראיות מצד היזם, כדי להבטיח קיום התחייבויות אלו.
