נכסי נדל"ן רבים מוצעים למכירה על ידי כונס נכסים. מטרת המכירה היא לרוב כיסוי חובות שונים של חייבים. כונס הנכסים הינו בעל תפקיד, הממונה על מימוש הנכסים מטעם בית המשפט או ההוצאה לפועל. בעלי תפקיד נוספים הינם למשל: מפרק או מנהל מיוחד במסגרת הליכי פשיטת רגל; מנהל העיזבון, בענייני ירושה/צוואה ועוד.
קהל היעד של דירות הנקנות מכינוס נכסים כולל בעיקר משקיעים, המבקשים לקנות נכסים במהירות ויחסית בזול - ולהשכיר את הנכסים בתשואה גבוהה יותר, מאשר התשואה שהייתה מושגת, אילו הנכסים היו נקנים במחיר השוק. קהל יעד אחר הם קונים שאין להם הון עצמי מספיק לקניית דירה בשוק החופשי. קונים אילו מנסים את מזלם בדרך אחרת: קניית דירה מכינוס נכסים.
כאשר כונס הנכסים מבקש להעמיד למכירה נכס כלשהו, הוא מפרסם על כך הודעה רשמית, המזמינה קונים פוטנציאליים להציע הצעה לרכישת הנכס
מהם השלבים של רכישת דירה מכונס נכסים?
כאשר כונס הנכסים מבקש להעמיד למכירה נכס כלשהו, הוא מפרסם על כך הודעה רשמית, המזמינה קונים פוטנציאליים להציע הצעה לרכישת הנכס. הקונים אף יכולים ליצור קשר עם הכונס ולסייר בדירה המוצעת למכירה, לפני שיגישו את הצעתם.
ההצעה צריכה לכלול את המחיר אותו מוכן הקונה לשלם, עם ערבות בנקאית לרוב בשיעור 10% מההצעה
מה כוללת ההצעה?
ההצעה צריכה לכלול את המחיר אותו מוכן הקונה לשלם, עם ערבות בנקאית לרוב בשיעור 10% מההצעה. הכונס בוחן את כל ההצעות שנשלחו ומזמן להליך התמחרות חלק מהמציעים או את כולם, לפי ראות עיניו. הכונס אינו מחויב להזמין את כולם והוא לא בהכרח יזמין את מי שהציעו את ההצעות הגבוהות ביותר.
כונס הנכסים מעוניין בהליך התמחרות תחרותי, אשר ימקסם את סכום המכירה כך שהוא לרוב יזמין את מס' המציעים הגבוה ביותר שניתן
מהם השיקולים המנחים את הכונס?
למחיר המוצע יש אמנם תפקיד מרכזי, אך קיימים שיקולים נוספים, שמטרתם לסנן מציעים העלולים להיות בעייתיים, בהמשך הדרך. כך, למשל: הכונס אשר שולח לכל המציעים את טיוטת הסכם המכירה של הנכס יכול להחליט שלא להזמין קונים פוטנציאליים שיש להם השגות מהותיות על נוסח ההסכם.
עם זאת, כונס הנכסים מעוניין בהליך התמחרות תחרותי, אשר ימקסם את סכום המכירה כך שהוא לרוב יזמין את מס' המציעים הגבוה ביותר שניתן.
המציעים מגיעים למשרדו של הכונס ומנהלים הליך תחרותי של הצעות והצעות נגדיות
כיצד נעשה הליך ההתמחרות?
המציעים מגיעים למשרדו של הכונס ומנהלים הליך תחרותי של הצעות והצעות נגדיות. ההצעה הזוכה נדרשת לאישור בעל התפקיד הממונה על מכירת הנכס.
לפני הכל, יש לוודא שהזוכה - כלומר: הגוף המעמיד את הנכס למכירה דרך הכונס - מסכים למחיר שהוצע
מהן ההתניות הנדרשות לצורך מימוש ההצעה שנבחרה?
לפני הכל, יש לוודא שהזוכה - כלומר: הגוף המעמיד את הנכס למכירה דרך הכונס - מסכים למחיר שהוצע. פרט לכך, יש לבדוק שבעל החוב אינו מעוניין להשתמש בזכות הפדיון שלו, שפירושה כי הוא זכאי לפדות את הנכס בעצמו במחיר שהוצע, אם עומד לרשותו הסכום.
לבסוף, ייתכן שיהיו מקרים שבית המשפט או ההוצאה לפועל לא יאשרו הצעה שמחירה נמוך משמעותית מערך הנכס כפי שהוערך ע"י שמאי המקרקעין. לאחר שהתניות אלה נבדקו וההצעה אושרה על ידי בית המשפט, ניתן להתקדם למימוש העסקה.
ניתן למשוך הצעה שאושרה, אך המציע ייקנס
האם ניתן להתחרט ולמשוך הצעה שאושרה?
כן, ניתן למשוך הצעה שאושרה, אך המציע ייקנס. במצב זה, הכונס יממש את הערבות הבנקאית שהמציע נתן ביחד עם הגשת ההצעה.
אחד היתרונות הבולטים הוא המחיר. מי שמלכתחילה מתעניין בנכסים מסוג כזה יודע שיש לו פוטנציאל ממשי למדי להשיג נכס במחיר שלרוב יהיה נמוך ממחיר השוק
מהם היתרונות של קניית דירה מכונס נכסים?
אחד היתרונות הבולטים הוא המחיר. מי שמלכתחילה מתעניין בנכסים מסוג כזה יודע שיש לו פוטנציאל ממשי למדי להשיג נכס במחיר שלרוב יהיה נמוך ממחיר השוק. בחוות הדעת השמאית שניתנת לכל נכס, מצוינת בדרך כלל הפחתה של שווי הנכס במקרה של מימוש מהיר, כמו בהליכי כינוס. מדובר בהפחתה הנעה בדרך כלל בין 10% ל-20% מהשווי. גם משך ההליך מהיר יחסית.
יתרון נוסף נובע מכך שמדובר בהליך מכר על ידי רשות. כלומר: מכירה שעוברת אישור של רשות שיפוטית. אישור זה מבטיח כי מרגע שיועברו הזכויות בנכס לקונה - יוסרו מהנכס כל חוב, שיעבוד או עיקול שרבצו עליו לפני המכירה. בנוסף, אם יש על הנכס היטלי השבחה או מס שבח, גם אותם משלם כונס הנכסים (ולא הקונה).
החיסרון המרכזי הוא שהנכס נמכר כמו שהוא (AS IS). הכונס אינו מתחייב כלפי הקונה שאין בנכס פגמים כלשהם, גלויים או נסתרים
מהם החסרונות בקניית דירה מכונס נכסים?
החיסרון המרכזי הוא שהנכס נמכר כמו שהוא (AS IS). הכונס אינו מתחייב כלפי הקונה שאין בנכס פגמים כלשהם, גלויים או נסתרים. כך, למשל: פגמים במערכות החשמל או האינסטלציה. בנוסף, הכונס אינו מתחייב כי אין בנכס עבירות בנייה או חריגות בנייה. את כל אלה, הקונה צריך לבדוק בעצמו. מדובר בעלויות נוספות, המוטלות על הקונה ועשויות להפחית את כדאיות העסקה מבחינתו.
בנוסף, כדאי לקחת בחשבון שרישום הזכויות בנכס על שם הקונה עשוי להיות לעיתים סבוך מהרגיל ולדרוש הסרת עיקולים ושעבודים ע"פ צו המכר. לעתים נדרשת גם התדיינות משפטית. הדבר אמנם מצוי תחת אחריות הכונס ולא תחת אחריות הקונה, אך מדובר בהליכים העלולים לגרום לעיכובים בהעברת הזכויות.
לסיכום: על אף שבשנים האחרונות אנו עדים לביקושים גבוהים לרכישת דירות מכונס נכסים, הדוחפים מעלה את מחירי הקנייה - בקניית דירה בצורה כזו עדיין יש פוטנציאל לרכישת נכס במחיר נמוך ממחיר השוק, במרבית המקרים. יש חשיבות גבוהה לליווי משפטי מקצועי, בעת רכישת נכס כזה. חשוב לבדוק את העסקה על כל צדדיה ולהבטיח כי מהירות העסקה והמחיר הכדאי (לכאורה) אכן מהירים וכדאיים; וכי הקונה לא ייחשף לסיכונים מיותרים במהלך הרכישה.
* משרד עורכי דין ונוטריון אירן סיבוני, מתמחה בדיני נדל"ן, חוזים ובנקאות.
** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי.
