בעולם הנדל"ן, בו עסקאות נעשות בסכומי עתק והשלכותיהן עשויות להיות הרות גורל, חשוב להיעזר בעורך דין המומחה לענייני מקרקעין, מנוסה ובעל מוניטין איתן. עורך דין לענייני מקרקעין הוא המפתח להצלחת העיסקה, לניהולה החלק והיעיל ולהגנה מקיפה על הזכויות והאינטרסים שלכם. בכתבה זו נסקור את תפקידו החיוני והרב מימדי של עורך דין למקרקעין, נספק טיפים חשובים לבחירת עורך דין איכותי ומתאים ונבהיר את החשיבות העליונה של ליווי משפטי מקצועי בעסקאות נדל"ן מורכבות.
תפקידי עו"ד בעסקת מקרקעין
עורך הדין לענייני מקרקעין הוא שומר הסף של עסקת הנדל"ן. תפקידיו כוללים, בין היתר, ביצוע בדיקות משפטיות יסודיות לפני הרכישה, כגון בדיקת רישום הנכס, זהות הבעלים, קיומם של שיעבודים או עיקולים ועוד.
עו"ד תמיר חיון. צילום: נתנאל חדד
במסגרת הבדיקות עוה"ד אף מברר האם הנכס נחשב ל"מבנה מסוכן" לפי הגדרות העירייה, שכן סיווג כזה עלול למנוע מהרוכש לקבל משכנתא מהבנק מאחר שלא ניתן יהיה לבטח מבנה המוגדר כמסוכן.
עוה"ד אמון גם על ניסוח הסכם המכר ועל ניהול המשא ומתן מול הצד השני, תוך הגנה על האינטרסים של לקוחותיו בכל שלב, וכן תיקון סעיפים ספציפיים בהסכם לפי צורכי הלקוח.
ליווי העיסקה עד לסיומה
לאחר חתימת ההסכם, ממשיך עוה"ד ללוות את העיסקה עד לסיומה המוצלח. הוא מנהל את לוח התשלומים, מטפל בהעברת הזכויות הרשמית ורישום הנכס על שם הקונה. חשוב לציין כי השלב האחרון של רישום הזכויות חיוני ביותר, שכן רק לאחריו נחשב הרוכש לבעלים החוקי של הנכס לכל דבר ועניין.
התמודדות עם סיכונים
אחד הסיכונים המרכזיים בעסקאות נדל"ן הוא קבלת משכנתה מוצלחת מהבנק. עורך הדין ער לסיכון זה ופועל על מנת למזער אותו. הוא מוודא שהנכס עומד בקריטריונים של הבנקים ו/או חברות הביטוח ובודק שהנכס בנוי כחוק, נמצא במתחם מאושר לבנייה ואינו מסומן כ"מבנה מסוכן" כאמור.
כמו כן, בודק עוה"ד שהערכת השמאי לגבי שווי הנכס לא תהיה נמוכה באופן משמעותי מסכום הרכישה שנקבע בהסכם, שכן פער כזה עלול לסכל את קבלת סכום המשכנתה הרצוי ולטרפד את העיסקה כולה. עוה"ד אף ידאג לוודא כי העיסקה נכונה לכם כלכלית ושתוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתה באופן מיטבי.
סיכון נוסף הוא רישום עיקול על הנכס על ידי נושה של המוכר, דבר שעלול להכשיל את העיסקה. גם בירור זהות הבעלים האמיתיים של הנכס הוא חלק מתפקידיו הרבים של עוה"ד כדי למנוע מצב של מתחזה המבקש למכור נכס שאינו שייך לו. בבירורים הנחוצים הללו, דואג למעשה עוה"ד לביטחון הכסף אותו משלם הלקוח עבור המקרקעין.
טיפול במיסוי
טיפול נכון במיסוי הוא אבן דרך נוספת בעסקת נדל"ן. כך למשל, בתשלום מס רכישה המוטל בעת קנייה, עורך דין המקרקעין בודק עבור הלקוח איזה סכום של מס רכישה עליו יהיה לשלם, אם בכלל וכן מציג ללקוח את האפשרויות העומדות לרשותו על פי החוק על מנת להימנע ו/או להפחית את תשלום המס החל עליו. בדרך זו, הלקוח יוכל להימנע מתשלום מס רכישה גבוה וכן להביא בחשבון את סכום המס שעליו יהיה לשלם עבור העיסקה. טיפול דומה מבצע עוה"ד בעסקת מכירה, עת מוטל על העיסקה מס שבח.
ייצוג בבית משפט
מעבר לניהול הסיכונים והטיפול בהיבטים הביורוקרטיים, עורך דין למקרקעין יכול לייצג את הלקוח בבית המשפט במקרה הצורך, אם נדרש להגיש תביעה כנגד הצד השני או להתגונן מפני תביעה שכזו. יכולת הייצוג המשפטי של עורך הדין היא יתרון משמעותי נוסף להעסקתו, שכן היא מבטיחה הגנה על הזכויות במקרה של מחלוקת או סכסוך משפטי, זאת כמובן, אם עורך הדין עוסק בליטיגציה (ייצוג בבית משפט).
על מנת להוביל עסקת מקרקעין משלב זיהוי הנכס הרצוי ועד לרישומו הרשמי על שם הרוכש - נסיונו המקצועי ושליטתו המקיפה של עורך הדין שתבחרו בהיבטים המשפטיים והרגולטוריים, מקנים לו יתרון ברור בכל שלבי העיסקה, על פני עיסקה הנעשית ללא ליווי של עורך דין.
כיצד לבחור עורך דין לענייני מקרקעין?
ראשית, חשוב להישען על המלצות מוכחות של לקוחות קודמים. כמו כן, יש לבדוק את נסיונו, המוניטין שלו ושיעור ההצלחות של עורך הדין בעסקאות דומות. אל תהססו לברר את כשירותו לטפל בסוגיות ספציפיות העשויות לעלות במסגרת העיסקה ובעיות העלולות לצוץ לאורך הדרך, כפי שפורטו לפני כן. עורך דין מנוסה שנתקל בעבר במצבים מסוג זה יוכל לטפל בהם על הצד הטוב ביותר.
מעבר לניסיון, חשוב שעורך הדין יהיה מקצועי, נמרץ, קשוב ללקוח, סבלני וזמין עבורו בכל עת. יש לזכור כי העיסקה כולה תלויה במיומנות שלו. לכן, חיוני לקיים עימו קשר שוטף ולקבל מענה מהיר ומקצועי, ובכך לסייע רבות בניהול העיסקה, ללא חששות וחוסר ודאות מטרידים.
הגיל והוותק של עורך דין אינם ערובה להצלחה, אך עם זאת לא כדאי להמעיט בחשיבות הניסיון. עורך דין ותיק שליווה עשרות ואף מאות עסקאות יהיה בקיא יותר בכל הפרטים והנגזרות האפשרויות. יחד עם זאת, גם עורכי דין צעירים יכולים להיות מוכשרים ויעילים, כל עוד הם מקפידים על למידה מתמדת ועל עדכון ידע שוטף בתחום המקרקעין המורכב והדינמי.
עבור עורך דין למקרקעין, הניסיון הוא מרכיב חשוב, המקצועיות גם כן, אולם השירות האישי לא פחות מכך. עורך דין שלקוחותיו הם במרכז תשומת ליבו ומעניק להם יחס אישי ורגיש הוא המתאים ביותר לטפל בעסקת הנדל"ן החשובה לכם. עורך דין כזה יעבוד במסירות למען הלקוח, יגלה סבלנות ויסייע בהבנת התהליך ופרטיו, תוך הסרת החששות, אי ודאות כלכלית ועד להגעה לנחלה.
(צילום ראשי: שאטרסטוק)
