כל מה שחשוב לדעת על תיקון צו בית משותף

מהו בית משותף?

על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן: חוק המקרקעין) בית משותף הוא בית שיש בו שתי דירות או יותר, בעל מבנה אחד או יותר, אשר רשום בפנקס הבתים המשותפים של לשכת רישום המקרקעין‮ (טאבו). צו הבית המשותף מורכב מתקנון ומתשריט, המפרטים את החלק המדויק ששייך לכל אחד מהדיירים (בניגוד לטאבו של בית שאינו בית משותף, שבו מצוינת החלקה כיחידת רישום אחת כוללת, ללא ייחוד של כל אחת מהדירות בין הבעלים השונים). 

מהו תיקון צו בית משותף?

הליך תיקון הצו נעשה מכוח סעיף 145 לחוק המקרקעין, ובמסגרתו ניתן לשנות את פרטי הרישום הכלולים בצו רישומו של הבית המשותף, להביא לידי ביטוי בנייה חדשה שנעשתה, לשנות את תקנון הבית המשותף (כולל חלוקה חדשה של זכויות הבניה), בהתאם לסעיף 62(א) לחוק המקרקעין, וכן להעביר הצמדה מדירה לדירה על פי סעיף 62(א1) לחוק המקרקעין (למשל: חניות).

מדוע כדאי לבצע תיקון של צו הבית המשותף?

תפקידו של הצו הוא לשקף את המצב המשפטי והפיזי האמיתי של הנכס ובעיקר - לבטא את מערכת היחסים הקניינית בין בעלי הדירות השונים בבניין.
כאשר נעשים שינויים בבית המשותף ממועד רישומו, כגון: הוספת ממ"ד, סגירת מרפסת, שינויים בהצמדות, הרחבת הדירה, תוספת או שינוי של חניות, הוספת יחידות (למשל בתמ"א) וכו', הצו הקיים כבר אינו משקף את טיבו האמיתי של הנכס ו/או את גודלו/שטחו הנוכחי, מה שעלול להשפיע משמעותית על שוויו. 
מכיוון שנהוג להתייחס לשטח הנכס לפי השטח הרשום בנסח הטאבו (שנגזר מהשטח שמופיע בתשריט הבית המשותף), ומכיוון שבחלק גדול של המקרים, שינויים במבנה מגדילים את שטח הנכס, הרי שבמידה שלא יבוצע תיקון של צו הבית המשותף, הדבר לא יבוא לידי ביטוי בנסח הטאבו. 
תיקון צו הבית המשותף משפיע גם על קבלת המשכנתא של הרוכשים הפוטנציאליים, בשל הסיבות שפורטו לעיל. למעשה ניתן לומר, כי בהנחה שהבית רשום כבית משותף, תיקון הצו יכול רק להועיל- להעלות את ערך הנכס ולהשביחו. 

כיצד ניתן לתקן צו בית משותף?

כדי לתקן צו רישום בית בפנקס הבתים המשותפים, יש צורך בגישה למסמכי הבית המשותף הקיימים טרם העדכון.  ללשכת המפקח שבתחום סמכותו מצויים המקרקעין, יש להגיש מסמכים רבים הכוללים את התייחסות הרשויות הרלוונטיות לבקשה לתיקון. 
זה המקום לציין, כי הליך פרוצדוראלי של תיקון צו בית משותף הינו הליך ארוך ומורכב, לעיתים אף יותר מאשר רישום בית משותף, ודורש הקפדה יתרה על פרטים רבים ועל תיאום מול רשויות שונות. כל תיקון צו בסיסי יכול להסתבך ולהעמיד את מבקשי התיקון בפני רשימה בלתי נגמרת של דרישות מצד המפקח על הבתים המשותפים, שלעיתים כרוכה גם בהוצאות כספיות שלא לצורך. 

מהם הקשיים שעלולים לצוץ בתיקון צו בית משותף?

שני המכשולים העיקריים והמסובכים יותר בתיקון צו בית משותף, הם השגת הסכמת כל השותפים והשגת חתימת העירייה על התשריט המתוקן. יחד עם זאת, לכל מכשול ישנו גם פיתרון מתאים, וטיפול של עו"ד המתמחה בנושא בדר"כ מאפשר את המשך הליך התיקון.

המפקח על הבתים המשותפים יכול להפעיל שיקול דעת לגבי בעלי דירות שהסכמתם לתיקון המבוקש לא הומצאה ואינה נדרשת, לאחר שקיבל בקשה מכל בעל דירה או בעל הזכויות בדירה, והעניק אפשרות להגשת טענות, לרבות התנגדויות, ויכול לאשר את התיקון גם בלא חתימתם של כל הדיירים

כיצד ניתן להתגבר על קשיים אלו?

על פי סעיף 145 לחוק המקרקעין ותקנה 59(א) לתקנות המקרקעין, המפקח על הבתים המשותפים יכול להפעיל שיקול דעת לגבי בעלי דירות שהסכמתם לתיקון המבוקש לא הומצאה ואינה נדרשת, לאחר שקיבל בקשה מכל בעל דירה או בעל הזכויות בדירה, והעניק אפשרות להגשת טענות, לרבות התנגדויות, ויכול לאשר את התיקון גם בלא חתימתם של כל הדיירים. 
על מנת להימנע מהקשיים הבירוקרטיים ולמנוע הוצאות מיותרות, מוטב למלא מראש את דרישות המפקח על הבתים המשותפים וכך להמעיט ברשימת הליקויים והתיקונים שידרוש. בנוסף, מומלץ להיעזר בעורך דין בעל מומחיות וניסיון בתיקון צווי בתים משותפים, כדי שיערוך את הבקשות וילווה את ההליך מתחילתו ועד לסופו.

* השתתפה בהכנת הכתבה: יערית טרבלסי, כתבת זאפ משפטי