התחדשות עירונית: נציגות בעלי הדירות - המפתח להצלחה

לצד ההצלחות הרבות, אנו שומעים לא מעט על בניינים "תקועים", על סכסוכים בין שכנים לגבי מהות ואופי הפרויקט משום שקידום הפרויקט נמצא בראש ובראשונה בידי הדיירים או נציגות מטעמם ובשל הבלבול הרב בשוק הנדל"ן ובתקנות ושינויי המדיניות וכן בריבוי היזמים בשוק נמצאים פרויקטים רבים במבוי סתום.
ייעוץ והכוונה בתחום ההתחדשות העירונית וליווי מוניציפלי יועילו במקרים רבים להתגבר על המחלוקות ואי הידיעה של התחום.

כדי לצלוח את חילוקי הדעות יש לקבל החלטות באופן דמוקרטי ע"י קבלת החלטת הרוב. לשם כך, מומלץ כי חברי הנציגות יהיו במניין אי-זוגי

איגוד נציגות בעלי הדירות

מספר בעלי נציגות הדירות - מיום התאגדותה עד למועד חתימת החוזה, הנציגות נדרשת לקבל החלטות משמעותיות לצורך קידום הפרויקט. כדי לצלוח את חילוקי הדעות יש לקבל החלטות באופן דמוקרטי ע"י קבלת החלטת הרוב. לשם כך, מומלץ כי חברי הנציגות יהיו במניין אי-זוגי. במידה שבבניין מסוים ישנם אגפים שונים בעלי מאפיינים שונים, מומלץ כי יהיה נציג מכל אגף כדי לוודא (אפילו למראית עין) כי אותו אגף אינו מקופח בכל הנוגע לתכנון והתמורות. במידה שפרויקט מסוים מורכב מכמה בניינים או מכמה כניסות, מומלץ כי יהיה נציג לכל בניין או כניסה.

אופי הנציגות - ראוי כי בנציגות יהיו בעלי עניין אשר מעוניינים בקידום הפרויקט ומאמינים בו. כדאי שחברי הנציגות יהיו בעלי כושר שכנוע, מצויים ביחסים טובים עם שאר הדיירים, וזמינים להשקעה של זמנם החופשי בפרויקט. לעיתים בבניין ישנם אנשי מקצוע כגון: עורכי דין, מהנדסים, אדריכלים, מפקחי בנייה וכו' אשר יכולים לתרום מזמנם ומניסיונם ולהשרות ביטחון בשכנים. אין כל קשר בין ועד הבניין לבין נציגות הדיירים לקידום הפרויקט, אך ברבים מהמקרים אנשי הוועד הם היוזמים ויש לדבר יתרונות בקידום הפרויקט ובקשר עם הדיירים.

לאחר שהחברים המעוניינים לקדם את הפרויקט התאגדו, עליהם לקבל את הסכמת בעלי הדירות באמצעות מסמך מינוי הנציגות עליו ידרשו בעלי הדירות לחתום

אשרור הנציגות - לאחר שהחברים המעוניינים לקדם את הפרויקט התאגדו, עליהם לקבל את הסכמת בעלי הדירות באמצעות מסמך מינוי הנציגות עליו ידרשו בעלי הדירות לחתום. יש לכלול את הפעולות המרכזיות אותן מסמיכים בעלי הדירות את הנציגות לבצע, בלעדיהן לא יהיה ניתן להגיע לחתימת החוזים:

1. מינוי עו"ד לדיירים - תפקידו הוא ליווי וייעוץ משפטי עד לסיום תיקון צו הבית המשותף בסיום הפרויקט, סיוע בבדיקת היזם והקבלן, מו"מ חוזי, החתמת הדיירים ועוד.

2. מינוי מפקח מטעם הדיירים - ייעוץ טכני בטרם חתימת ההסכם, בדיקת התוכניות ותוכניות הביצוע, פיקוח בשלב הבנייה, התאמת המאפיינים הטכניים לאלו המובטחים בחוזה, ביצוע בדק בסיום הבנייה.

3. מו"מ עסקי ומשפטי למקסום רווחי בעלי הדירות.

קבלת מספר הצעות מיזמים ראויים ובחינתן בצוותא, יעניקו לנציגות אינפורמציה חשובה ואומדן לגבי מה ניתן לקבל. תמיד, אמרו ליזם כי הנכם מקבלים מספר הצעות לבחינה כדי לקבל הצעות קרובות ככל הניתן למקסימום האפשרי במסגרת הכדאיות הכלכלית של היזם

 מהן סמכויות הנציגות?

לאחר מינוי הנציגות ע"י בעלי הדירות, ידרשו חברי הנציגות לקבל החלטות משמעותיות שישפיעו לחיוב או לשלילה על כלל בעלי הזכויות בבניין.  

פרוטוקול ותיעוד - בטרם תחליט הנציגות על מינוי יועצים חיצוניים האמורים לעיל, כדאי בתור התחלה להכין פרוטוקול פנימי ראשוני לגבי הצעדים המתבקשים ולו"ז לביצועם. כדאי לכלול מעין תקנון מקוצר לנציגות בו יסכימו כולם לקבל את החלטת הרוב, אופן קבלת החלטה בנוגע לגריעת חבר נציגות או הכנסת חבר נציגות חדש ועוד נושאים עליהם יש לתת את הדעת בהמשך הדרך.

תיעוד השיח וההחלטות המתקבלות חשובות לשם תיעוד וצפייה בהחלטות העבר והן לשם הצגת שקיפות בפני בעלי הדירות במידה וידרשו לכך.

מינוי עו"ד -  יש לבחור עו"ד בעל ניסיון בתחום המקרקעין ככלל ובהתחדשות עירונית בפרט, בעל ניסיון בהחתמת דיירים ובקיאות בחומר. עוה"ד ידרש לתת מענה תדיר לשאלות ועליו להיות זמין וסבלני ככל הניתן. בהתקשרות החוזית עם עורך הדין, יש לוודא כי שכר טרחתו ישולם בכל מקרה ע"י היזם. 

בחירת היזם - כיום, לאחר שתחום ההתחדשות העירונית קרם עור וגידים, יהיה קל יותר לבחון את הצעותיהם של היזמים והשוואתם לפרויקטים מקומיים אחרים בעלי מאפיינים דומים. 

יש לזכור, כי התמורות מסתמכות על "דוח 0" אותו יכין היזם בטרם יציע את הצעתו. בדוח ישוכלל מחיר בנייה למ"ר לעומת מחיר מ"ר בנוי אותו ימכור בסופו של דבר היזם, שכלול הוצאות המיסוי והיועצים החיצוניים, עלויות בלתי מתוכננות, עלויות המימוניות ועוד. הצעה זו מסתמכת על מס' המ"ר הבנויים אותם ניתן להקים בבניין הספציפי. מס' המ"ר נגזר מצורת השטח והבניין וגודלם, ממדיניות העירייה ומחוק התמ"א 38 (2.5 קומות) - במקרה של תמ"א 38, התב"ע המקומית או התב"ע העתידית במקרה של פינוי בינוי. 

קבלת מספר הצעות מיזמים ראויים ובחינתן בצוותא, יעניקו לנציגות אינפורמציה חשובה ואומדן לגבי מה ניתן לקבל. תמיד, אמרו ליזם כי הנכם מקבלים מספר הצעות לבחינה כדי לקבל הצעות קרובות ככל הניתן למקסימום האפשרי במסגרת הכדאיות הכלכלית של היזם. לאחר התמקדות ביזם ספציפי בצעו עוד מקצה שיפורים והעלו את הדברים על הכתב.

מינוי מפקח -  יש למנות מפקח בנייה (עדיפות למהנדס בניין) אשר יעניק לכם ייעוץ בכל הנוגע לתוכניות המוצעות שיצורפו לחוזה כנספח והן לעניין המפרט הטכני, שיצורף גם הוא למפרט בפורמט של "עיקרי מפרט טכני" או "מפרט חוק מכר".

אומנם מינוי הנציגות ע"י בעלי הדירות מקנה להם "כוח" מסוים לקביעת זהות היזם וכניסה למו"מ עמו לגבי התמורות, אך בל ישכחו הנציגים כי הם בשליחות אותם בעלי הדירות, ועליהם לייצג ולדאוג לאינטרסים של כלל בעלי הדירות בבניין

אומנם מינוי הנציגות ע"י בעלי הדירות מקנה להם "כוח" מסוים לקביעת זהות היזם וכניסה למו"מ עמו לגבי התמורות, אך בל ישכחו הנציגים כי הם בשליחות אותם בעלי הדירות, ועליהם לייצג ולדאוג לאינטרסים של כלל בעלי הדירות בבניין. בעלי הדירות יבחנו אתכם במבחן התוצאה ויצפו מכם לשקיפות ויושר. 
כלל התמורות המגיעות לבעלי הדירות צריכות לשקף שוויון ואיזונים נכונים על מנת להניח את דעתם של בעלי הדירות. 

בסופו של ההליך יחתמו בעלי הדירות בעצמם על החוזה המסדיר את זכויות הצדדים עפ"י המו"מ שנוהל ע"י הנציגות. בחתימתם יקבלו עליהם בעלי הדירות את התוצר של עמל הנציגות ופועלו.