ערבות חוק מכר "משופרת" בעסקאות תמ"א 38/2 (הריסה)

מהו פרויקט תמ"א 38/2?

תמ"א 38/2, הידוע גם כפרויקט הריסה ובנייה מחדש, הוא פרויקט במסגרתו מתאפשר, בהסכמת 100% מבעלי הדירות, להרוס את הבניין הקיים ולבנות תחתיו בניין חדש ומודרני העומד בתקנים הנדרשים כיום. כפועל יוצא מהרס הבניין, במהלך הבנייה נדרשים בעלי הדירות לדיור חלופי, כאשר בדרך-כלל דמי השכירות ישולמו על-ידי היזם המבצע את הפרויקט, ובסוף תהליך הבנייה יקבלו הדיירים דירות חדשות תוך ניצול מרבי של זכויות הבנייה. 

לאחר שבעלי הדירות מגיעים להסכמה להיכנס לפרויקט כזה, מתחיל משא ומתן שמטרתו להסדיר את זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים לפרויקט, כלומר בעלי הדירות והיזם. לעיתים, במהלך אותו משא ומתן מול היזם, בעלי הדירות משקיעים את מירב מאמציהם בנראות הדירה ובתוספות שיקבלו כתוצאה מהבנייה החדשה, ואינם מכירים לעומק את זכויותיהם, כמו גם את כוח המיקוח שלהם מול היזם בנושאים המהותיים לפרויקט מסוג זה. יתרה מזאת, רבים מבעלי הדירות אינם בקיאים  במכלול הסיכונים שהם נוטלים על עצמם, ובדרכים שעומדות בפניהם על מנת להקטין את חשיפתם לסיכונים אלה עם כניסתם לפרויקט מסוג כזה.  

חשיבות מסירת הדירה בכפוף לקבלת ביטחונות

עסקת תמ"א 38/2 הינה עסקה שבמסגרתה נדרשים בעלי הדירות לעזוב את דירת מגוריהם, המהווה לרוב את הנכס היקר להם מכל, כדי שהיזם יוכל להרוס את הבניין הקיים ולבנות בניין חדש תחתיו. משכך, ישנה חשיבות עליונה לביטחונות שהיזם מציע לספק לבעלי הדירות במסגרת הפרויקט, שכן הסיכון הגדול ביותר נעוץ בכך שכל אחד מבעלי הדירות מעביר לחזקת היזם את דירתו והיזם הורס אותה. כפועל יוצא מכך, בעלי הדירות חייבים להבטיח שיקבלו דירה חדשה או שיהיה באפשרותם לרכוש דירה אם היזם לא יעמוד בהתחייבויותיו ולא יבנה עבור כל אחד מהם את דירתו החדשה, זאת באמצעות קבלת בטחונות מהיזם.  

ניכר אם כן, שערבות חוק מכר לפי החוק, לא תגן על בעלי הדירות במקרים שכיחים, כגון: איחור במסירת הדירות, ליקויי בנייה ובמקרים בהם הדירות שנבנו אינן דומה לדירות שהוסכם עליהן בין הצדדים

ערבות חוק המכר - מהי ומה היקף ההגנה שלה?

מאמר זה יעסוק ברובו בערבות הנפוצה והבסיסית, היא ערבות חוק המכר. מקורה של ערבות זו הינו בסעיף 2(1) בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן: "החוק"); גובהה יקבע לפי שווי הדירה החדשה, ועל היזם להנפיקה לבעלי הדירות בסמוך למועד פינוי הדירות ומסירתן ליזם, בשלבים הראשונים של הפרויקט, ולפני שעבוד הדירות – ככל ששעבוד כזה נדרש. 

בעלי דירות נוטים לחשוב שהמדובר בערבות בנקאית אוטונומית המבטיחה שבכל מצוקה בהתנהלות מול היזם ניתן יהיה לגשת לבנק ולחלט את הערבות, בעוד שהחוק קובע עילות חילוט מצומצמות ביותר השמורות למקרי קיצון, דהיינו: עיקולים שהוטלו על הדירה או על הקרקע מסיבה הקשורה ביזם, הליכי חדלות פירעון שנפתחו כנגד היזם או נסיבות בהן ישנה מניעה מוחלטת מטעם היזם למסור את החזקה בדירות לבעליהן. 

ניכר אם כן, שערבות חוק מכר לפי החוק, לא תגן על בעלי הדירות במקרים שכיחים, כגון: איחור במסירת הדירות, ליקויי בנייה ובמקרים בהם הדירות שנבנו אינן דומה לדירות שהוסכם עליהן בין הצדדים. על מנת לסבר את האוזן, הפסקת בנייה מצד היזם, וכפועל יוצא מכך אי מסירתן של דירות במועד, עשויה לגרום לנזק כלכלי משמעותי לבעלי דירות הנאלצים להמשיך להתגורר בשכירות על חשבונם וללא דירה לשוב אליה, עד שימצא מחליף ליזם.

מטרת הנוסח המשופר היא הרחבת העילות בגינן ניתן לממש את הערבות הבנקאית, כך שיעילותה של ערבות זו תגבר בכל מקרה בו בעלי הדירות עומדים בפני שוקת שבורה, כגון במקרה של עיכוב במסירת הדירות

ערבות בנקאית "משופרת"

מתוך הבנה שמחד, ערבות חוק המכר הקיימת לפי החוק מעניקה הגנה חלקית בלבד על בעלי הדירות, ומאידך מדובר בהגנה הכרחית שאין לוותר עליה, נולד הצורך בניסוח ערבות בנקאית "משופרת", הידועה גם כערבות חוק מכר משופרת. מטרת הנוסח המשופר היא הרחבת העילות בגינן ניתן לממש את הערבות הבנקאית, כך שיעילותה של ערבות זו תגבר בכל מקרה בו בעלי הדירות עומדים בפני שוקת שבורה, כגון במקרה של עיכוב במסירת הדירות.

למותר לציין שברוב המקרים היזם לא יציע מיוזמתו ערבות חוק מכר משופרת, ואף לא יתנדב להנפיקה, הן משום שהעלויות בצידה גבוהות באופן משמעותי מערבות חוק המכר המצויה בחוק, והן משום שבעלי דירות אשר אינם מיוצגים על-ידי עורך-דין לא מכירים את האפשרות לדרוש אותה.

זאת ועוד, יזמים וקבלנים רבים מנסים לשכנע בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38/2 שעליהם להסתפק בערבות חוק מכר רגילה כפי שהיא מופיעה בחוק, כיוון שגם במקרה שבו ירכשו דירה חדשה מקבלן, הם יקבלו בטוחה דומה. נראה כי השוואה בין רכישת דירה מקבלן לבין דירה הנבנית אגב פרויקט תמ"א 38/2 אינה מדויקת מכמה סיבות, כאשר המהותית שבהן היא שבדרך-כלל ברכישת דירה מקבלן תשלום התמורה מתבצע בהדרגה עם התקדמות הבנייה, בעוד שבעסקת תמ"א 38/2 הדירה מהווה את התמורה, ומסירתה ליזם משולה לתשלום התמורה כולה, ומראש(!). כמו כן, בעסקת מכר רגילה בין צדדים נהוג להותיר סכום, ולעיתים סכום ניכר, למועד מסירת הדירה, מה שלא ניתן לעשות בעסקת תמ"א 38/2. בנוסף, בעסקת רכישה מקבלן ניתן לעקוב אחר התקדמות הבנייה ולעיתים להתנות את התשלום בסיום שלבים בתהליך הבנייה, בעוד שבעסקת תמ"א 38/2 הדבר בלתי אפשרי.

בעלי דירות רבים אינם מודעים לזכויות מהותיות שיש להם מול היזם, כמו גם לעובדה שערבות חוק מכר, כנוסחה בחוק, לא מהווה את ההגנה האופטימלית ביותר עבורם. ניכר כי יש לפעול ביתר שאת מול היזם כדי להכניס למסגרת הערבות סעיפים נוספים אשר יאפשרו גמישות במימושה, עניין הדורש ידע ויכולת מיקוח

סיכום

בעלי דירות רבים אינם מודעים לזכויות מהותיות שיש להם מול היזם, כמו גם לעובדה שערבות חוק מכר, כנוסחה בחוק, לא מהווה את ההגנה האופטימלית ביותר עבורם. ניכר כי יש לפעול ביתר שאת מול היזם כדי להכניס למסגרת הערבות סעיפים נוספים אשר יאפשרו גמישות במימושה, עניין הדורש ידע ויכולת מיקוח. אי עמידה על זכות חשובה זו עשויה לעלות לבעלי דירות אשר מחליטים להצטרף לפרויקט תמ"א 38/2, בנכס היקר להם ביותר - דירת מגוריהם. 

חשוב לזכור שבסופו של יום, ההחלטה להוציא אל הפועל פרויקט תמ"א 38/2 טומנת בחובה חשיפה לסיכונים מהותיים, שכן בעלי הדירות נותנים את הסכמתם ליזם להרוס לחלוטין את דירת מגוריהם מחד, ואת הדירה החדשה הם עתידים לקבל רק כעבור זמן רב, מאידך. 

בשל האמור לעיל, ובשל העובדה שישנה חשיבות עליונה להבטחת זכויותיהם של בעלי הדירות במסגרת ההסכם מול היזם, מומלץ שבעלי הדירות יבחרו עורך-דין שייצג אותם במשא ומתן מול היזם. מכיוון שלרוב היזם הוא הגורם הנושא בעלויות שכר טרחת עורך-דינם של בעלי הדירות, הרי חשוב לא פחות שעורך הדין ייבחר על-ידי בעלי הדירות ומטעמם, ואף רצוי שיהיה מנותק מהיזם על מנת שיוכל לדאוג לאינטרסים של בעלי הדירות באופן מיטבי.