ר' מרמת גן מצאה עצמה נלחמת בשכניה ובעורך הדין שאמור לייצג אותה, וחששה מהפסדים כבדים ומפגיעה בזכויותיה עקב פרויקט פינוי בינוי שמיושם בבניין המגורים בו מצויה דירתה. ר', כמו אזרחים רבים במצבה, נאלצה לקבל על עצמה את ההסכם האחיד שנוסח עבור כל דיירי הבניין, אך התעלם מצרכיה המיוחדים ומהיתרונות הבולטים של דירתה: ר' גרה בדירת גן במיקום אידאלי, ובחוזה היזם לא התחייב לספק לה בבניין החדש את דירת הגן ו/או את המיקום עתיר היתרונות של דירתה הנוכחית.
ר' יצאה למאבק משפטי. היא שכרה את שירותיו עורך דין פרטי שהצליח להבטיח את האינטרסים שלה, ובסופו של דבר ר' זכתה לקבל מהיזם התחייבות שתהיה לה זכות ראשונים לבחור את דירת הגן בבניין החדש שיוקם. כן הובטח לה שהדירה שתקבל תחולק לשתי יחידות דיור נפרדות, והיא אף זכתה בהטבות נוספות (יותר נקודות חשמל, שני מטבחים ועוד).
המקרה של ר' מלמד על הצורך בייצוג של עו"ד בלעדי עבור דייר בבניין העובר פינוי-בינוי, ומוכיח שלא כדאי להסתפק בעו"ד שמייצג את כולם. אם גם אתם במצבה של ר' רצוי שתשקלו ייצוג בלעדי ותיקחו לכם עורך דין מקרקעין משלכם.
הדיירים ששבים לבניין החדש מקבלים דירה "משודרגת", ואילו היזם ו/או הקבלן קוצרים את הפירות ממכירתן של יחידות דיור נוספות שבנו בבניין החדש
מהו פינוי בינוי?
פינוי-בינוי הוא שמה של אחת מהתכניות המרובות של התחדשות עירונית אשר מיושמות ברחבי הארץ. במסגרת הפרויקט בעלי הדירות בבניין מגורים מפנים את דירתם לתקופת מה, במהלכה היזם ו/או הקבלן פועלים להרס המבנה ובניית בניין דירות חדש תחתיו. הדיירים ששבים לבניין החדש מקבלים דירה "משודרגת", ואילו היזם ו/או הקבלן קוצרים את הפירות ממכירתן של יחידות דיור נוספות שבנו בבניין החדש.
בכל הפרויקטים של התחדשות עירונית, לעורך הדין תפקיד מרכזי, מכריע ורב חשיבות. עורך הדין מייצג את הדיירים ואחראי על ההיבט המשפטי של פרויקטים המיושמים במסגרת התחדשות עירונית
מה תפקידו של עורך הדין בפרויקט פינוי-בינוי?
בכל הפרויקטים של התחדשות עירונית, לעורך הדין תפקיד מרכזי, מכריע ורב חשיבות. עורך הדין מייצג את הדיירים ואחראי על ההיבט המשפטי של פרויקטים המיושמים במסגרת התחדשות עירונית.
פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט נדל"ני - משפטי מורכב ביותר, סבוך וצעיר יחסית (לא יושם הרבה בישראל), המערב הרבה מאד כסף, זכויות חשובות, סיכונים רבים למעורבים, וכורך גם ענייני ביטוח, ענייני בטיחות, ענייני מימון ועניינים הקשורים למיסוי. עובדות אלה הופכות את הצורך בליווי משפטי של הדיירים למרכזי ומכריע. עו"ד העוסק בפינוי - בינוי מייצג את הדיירים, ומעניק להם מגוון גדול ונרחב של שירותים.
בשלב ראשון הדיירים צריכים לבחור נציגות שתתחיל לפעול להנעת הפרויקט, ובמקביל באופן מיידי יש לבחור עורך דין שייצג את הדיירים
אילו שירותים משפטיים מעניק לדיירי הבניין עו"ד המטפל בפינוי-בינוי?
ארגון והנעת הפרויקט
חשוב להבין, כי אלו שמניעים פרויקט פינוי-בינוי במבנה, הם הדיירים עצמם. אף אחד לא יעשה זאת בשבילם. בשלב ראשון הדיירים צריכים לבחור נציגות שתתחיל לפעול להנעת הפרויקט, ובמקביל באופן מיידי יש לבחור עורך דין שייצג את הדיירים. לעורך הדין יש את הידע, הכלים והמיומנויות הנחוצים כדי לגרום לפרויקט להניע ולהתרומם.
איתור יזם לפינוי בינוי
השלב השני בפרויקט פינוי-בינוי כולל איתור יזם שיהיה אחראי על הפרויקט ויתחייל ביישומו. את בחירת היזם מבצעת נציגות הדיירים בעזרת עורך הדין, שתפקידו כולל בין היתר איתורו של יזם מתאים, בדיקת איתנותו וחוסנו הכלכלי, בדיקת בטחונות (בנק מלווה, ערבות מדינה וכולי).
כדי להוציא לדרך פרויקט פינוי-בינוי, יש צורך בהתנהלות מול גופים מנהליים רבים ומגוונים, כך, למשל, בהיבטים של חוקיות הבנייה (משרד השיכון, הרשות המקומית וועדות התכנון והבנייה), בהיבט של בטיחות ורישוי (טפסים והיתרים) ובהיבט של רישום ומיסוי
התנהלות מול הרשויות
כדי להוציא לדרך פרויקט פינוי-בינוי, יש צורך בהתנהלות מול גופים מנהליים רבים ומגוונים, כך, למשל, בהיבטים של חוקיות הבנייה (משרד השיכון, הרשות המקומית וועדות התכנון והבנייה), בהיבט של בטיחות ורישוי (טפסים והיתרים) ובהיבט של רישום ומיסוי (מיסוי מקרקעין ורישום זכויות בטאבו). בכל היבטים אלה מטפל עורך דין פינוי בינוי עבור הדיירים.
התנהלות מול הדיירים
עו"ד שמטפל בפינוי בינוי מתנהל גם מול הדיירים - תפקידו כולל בדיקת מצב הנכס של כל אחד מהדיירים, ניהול משא ומתן של הדיירים עם היזם, השגת הסכמת הדיירים לפרויקט, ישוב מחלוקות וסכסוכים בין הדיירים ועוד.
התנהלות מול היזם ו/או הקבלן
עורך דין שמטפל בפינוי בינוי מנהל מו"מ מול היזם ו/או הקבלן ואחראי על ניסוח הסכמי ההתקשרות מולם. הסכמים אלה חייבים לכלול מנגנונים שיגנו על האינטרסים של הדיירים (למשל, רישום הערות אזהרה, בטחונות, בטוחות) וכן לכלול את דרישות הדיירים (איכות הבנייה, הדירה המוצעת, הרחבות, שטחים משותפים ומה לא), את לוחות הזמנים, את מנגנוני הפיצוי במידה שהיזם ו/או ה'קבלן לא עומדים בהתחייבויותיהם ועוד.
חשוב שהדיירים יהיו מודעים למורכבות העניין ואף לזכותם לייצוג בלעדי: לכל דייר יש זכות להיות מיוצג על ידי עורך דין נוסף - עורך דין פרטי ובלעדי שאינו מייצג את כל הדיירים
מדובר בפעולות רבות - האם עוה"ד עושה אותן במקביל עבור כל הדיירים?
התשובה חיובית. שאלה זו חושפת את עצם הבעייתיות שעשויה להיות בייצוג גלובלי של כל הדיירים. חשוב שהדיירים יהיו מודעים למורכבות העניין ואף לזכותם לייצוג בלעדי: לכל דייר יש זכות להיות מיוצג על ידי עורך דין נוסף - עורך דין פרטי ובלעדי שאינו מייצג את כל הדיירים.
במצבים מסוימים מדובר בהרבה יותר מזכות - יצוג בלעדי של דייר בפרויקט פינוי-בינוי עלול להיות רב חשיבות ומשמעותי, לחסוך למיוצג ממון רב ולהבטיח את האינטרסים החשובים שלו שעשויים לעמוד בסכנה בנסיבות העניין. כל דייר צריך לבחון לעומק את צרכיו ואת המאפיינים הייחודיים שלו - מעמד, גיל, הכנסה, מאפייני דירה ועוד - ואת המאפיינים הסביבתיים, ולהסיק האם יש צורך שישכור שירותיו של עורך דין בלעדי שיגן עליו, ויפעל למענו, כמו שעשתה ר'.
את שכר הטרחה של עורך הדין מממן היזם. זוהי הטבה מקובלת התורמת ליצירת הסדר מעט מוזר: עורך הדין מחויב לדיירים, הוא מייצג אותם ורק אותם, היזם מעביר את שכר הטרחה לנציגות והיא זו שמשלמת אותו לעורך דין. למרות הרצון הטוב, במקרים מסוימים מתנגשים האינטרסים של היזם ו/או הקבלן עם אלה של הדיירים
מדוע בכלל יש צורך בעו"ד העוסק בפינוי-בינוי באופן בלעדי? מדוע לא להסתפק בעורך הדין שמייצג את כל הדיירים?
ראשית, משום שברוב המקרים מדובר בדיירים רבים, ומטבע הדברים לא לכולם אותם האינטרסים. ככלל, כדי שעורך דין יתן שירותים משפטיים לדיירים בפרויקט פינוי-בינוי, על בחירתו צריכים להסכים לפחות כ-80% מהדיירים; ומה עולה בגורלם של עשרים האחוזים הנותרים שלא הסכימו לבחירה? הם, וגם דיירים אחרים שהסכימו לזהות עורך הדין אך בהמשך התנגדו להסכמות אליהן הגיע עם היזם, אנוסים להסכים לדעת הרוב, ונאלצים לקבל הסדרים שאינם מעוניינים בהם ואשר אינם מיטיבים עימם.
שנית, את שכר הטרחה של עורך הדין מממן היזם. זוהי הטבה מקובלת התורמת ליצירת הסדר מעט מוזר: עורך הדין מחויב לדיירים, הוא מייצג אותם ורק אותם, היזם מעביר את שכר הטרחה לנציגות והיא זו שמשלמת אותו לעורך דין. למרות הרצון הטוב, במקרים מסוימים מתנגשים האינטרסים של היזם ו/או הקבלן עם אלה של הדיירים.
שלישית, יש להבין את גודל ומשמעות האירוע המדובר: הדיירים עוזבים את הדירה שלהם, כאשר ברוב המקרים היא כל רכושם, וודאי הנכס הכי משמעותי שרכשו בחייהם. ישנם הרבה מאד מכשולים, סכנות ומלכודות המאיימות על טובתם, ואם חלילה משהו לא יתנהל כראוי, עולמם יחרב עליהם. עובדה זו כשלעצמה מצדיקה ליווי של עו"ד בלעדי שיכיר את המיוצגים לעומק, יקדיש לכל אחד זמן, יבחן בדקדקנות את המאפיינים והצרכים של הדייר (מה שקשה לעשות כשיש הרבה דיירים) ויילחם אך ורק למענם, בהתחשב בצרכיהם המיוחדים.
במקרים מסוימים, יצוג בלעדי הוא יותר ממתבקש, למשל, מאפיינים מיוחדים של הדירה שחשוב לשמור עליהם גם בבניין החדש (מיקום, קומה, כיווני אוויר, יתרונות מסוימים ועוד); ישנם דיירים עם צרכים מיוחדים, ובנוסף, הרוב המכריע של הדיירים אינו מבין את כל הדקויות והניואנסים בהסכם, שהוא מסמך המונה 40-50 עמודים ועמוס ב"אותיות קטנות", כאשר מי שאיננו מומחה לא יכול לפענח את משמעותן.
עובדות אלה ועוד מקימות צורך ביחס ממוקד של עורך הדין, שיבחן, ילווה ויסביר את כל מה שנחוץ לדייר הספציפי באופן בלעדי וייתן לו את היחס הדרוש ואת הליווי הנחוץ. חשוב לזכור, כי לא פעם נדרש ניהול משא ומתן קשוח עם היזם ו/או הקבלן. יצוג על ידי עורך דין בלעדי הינו אמצעי יעיל ביותר לקבל מהיזם ו/או הקבלן יותר. הוא יכול לדאוג לכך שהדייר הספציפי יקבל תנאים מיוחדים, הטבות יחודיות והגנות ספציפיות על ידי הכללת תוספות בחוזה האחיד עליו חותמים כלל הדיירים. להטבות אלה משמעות קריטית והן יכולות להגיע למאות אלפי שקלים.
