רכישת דירה היא לרוב העסקה הגדולה ביותר שיבצע אדם בחייו. מדובר בעסקה משמעותית לא רק בהיקף הכספי שלה, אלא גם מבחינת הזמן והמשאבים המושקעים בה.
העובדה כי מדובר בעסקה כה משמעותית מחייבת נקיטת זהירות, והדברים נכונים במיוחד ברכישת דירה מקבלן. קריסת היזם או ליקויי בנייה הם רק שתי דוגמאות לסיכונים אפשריים שנעוצים בעסקה.
בשורות הבאות נבקש לפרט אילו סיכונים קיימים ברכישת דירה מקבלן, ולהצביע על הפעולות שבהן יש לנקוט כדי למזער אותם.
על הרוכשים לברר את האיתנות הפיננסית של היזם, בדיקה ומעקב אחר פרויקטים אחרים שנבנו על ידו / באמצעותו, לבדוק את יכולתו לעמוד בלוחות זמנים
סכנה 1: קריסה של היזם
היזם הוא זה שמוכר לנו את הדירה. הוא האחראי על הפרויקט, ומי שנדרש לקדמו בנבכי הבירוקרטיה. קריסה של היזם, כפי שקרה לאחרונה לחברות ותיקות ומוכרות, היא סכנה ממשית לרוכשים.
מה חשוב לבדוק: על הרוכשים לברר את האיתנות הפיננסית של היזם, בדיקה ומעקב אחר פרויקטים אחרים שנבנו על ידו / באמצעותו, לבדוק את יכולתו לעמוד בלוחות זמנים. ניתן לשאול על כך דיירים שרכשו דירות מאותו יזם בעבר.
יש לבצע בדיקת רקע לחברת הבנייה, ולברר איפה היא בונה, מהו סטנדרט הבנייה שלה, והאם הוגשו נגדה תביעות
סכנה 2: חוסר ניסיון של הקבלן
במקביל לבחינת כשירותו של היזם, יש לברר מי היא חברת הבנייה שעתידה לבנות את הפרויקט. אם מדובר בחברה שאין לה ניסיון רב או בחברה שהוגשו נגדה תביעות רבות היא עלולה לגרום נזקים לרוכשים.
מה חשוב לבדוק: יש לבצע בדיקת רקע לחברת הבנייה, ולברר איפה היא בונה, מהו סטנדרט הבנייה שלה, והאם הוגשו נגדה תביעות. כדאי לבקש המלצות על החברה, כדי לוודא אם היא עומדת בלוחות הזמנים ובהבטחות.
לפני החתימה על העסקה, כדאי להגיע בשעות שונות לאזור שבו ממוקמת הדירה, ולתור לא רק אחר מפגעים, אלא לחפש גם את צירי התנועה המרכזיים של השכונה ואת מוסדות החינוך שבה
סכנה 3: מפגעים בלתי צפויים
כשהקונים מגיעים למשרד המכירות מוצגות להם הדמיות מרהיבות, אבל המציאות בשטח עלולה להיות מעט שונה. בדירה עצמה עלולים הקונים להיחשף למפגעים שלא הוצגו להם, כמו קרבה לנקודות הטמנת אשפה ומזבלות, תחנות דלק, תחנות אוטובוס ומבני תעשייה.
מה חשוב לבדוק: כדי לאתר מפגעים פוטנציאליים מומלץ לגלוש באתר מפות ישראל. בנוסף, יש לבחון לעומק את תכנית בניין העיר הרלוונטית. אומרים שאין טוב ממראה עיניים? זה מדויק. לפני החתימה על העסקה, כדאי להגיע בשעות שונות לאזור שבו ממוקמת הדירה, ולתור לא רק אחר מפגעים, אלא לחפש גם את צירי התנועה המרכזיים של השכונה ואת מוסדות החינוך שבה.
יש לוודא שהיזם שמולו מתקשרים בהסכם הוא בעלי הקרקע, ושהוא באמת רשאי למכור את הדירה. במסגרת זאת, יש לבצע בדיקה של הבעלות בטאבו / ברשות מקרקעי ישראל
סכנה 4: האם המוכר הינו באמת הבעלים של הקרקע?
אחת הסכנות האורבות לקונים היא שהמוכר לא יהיה הבעלים האמיתי של הקרקע. זו לא חייבת להיות מרמה: ייתכן שהמוכר סובר בטעות שהוא בעלי הקרקע, היות שקיבל אותה כדי לבנות עליה למשל בעסקת קומבינציה או מכח תמ"א 38. הסכנה בהקשר זה היא שהקונים יגלו אחרי העסקה שהדירה שחשבו שבבעלותם כלל איננה שלהם.
מה חשוב לבדוק: יש לוודא שהיזם שמולו מתקשרים בהסכם הוא בעלי הקרקע, ושהוא באמת רשאי למכור את הדירה. במסגרת זאת, יש לבצע בדיקה של הבעלות בטאבו / ברשות מקרקעי ישראל, ולבקש מהמוכר שיציג את כל האישורים המעידים על הבעלות. בנוסף, יש לוודא כי אין על הקרקע שעבודים או עיקולים.
יש לבחון בקפידה את היתר הבנייה, וכן את הסעיפים בהסכם המכר הנוגעים אליו
סכנה 5: סטייה ניכרת מהמובטח בהיתר הבנייה
סכנה נוספת האורבת לרוכשים היא, כי תהיה אי התאמה בין שטח הדירה המובטח והשטח בהיתר הבנייה. סכנה זו ממשית וקיימת לנוכח העובדה כי חלק מהפרויקטים מוכרים דירות "על הנייר" טרם קבלת היתר בניה. יצוין, כי על פי חוק המכר, סטייה בהיתר הבנייה של עד 2% משטח הדירה או של עד 5% מהמתקנים של הדירה (למשל, גינה) היא תקינה.
מה חשוב לבדוק: יש לבחון בקפידה את היתר הבנייה, וכן את הסעיפים בהסכם המכר הנוגעים אליו. חשוב לוודא, כי פרק הזמן שבו יכול היזם להוציא היתר בנייה מוגבל, וכי אי השגת ההיתר גורמת להסכם להתבטל.
חשוב לוודא שהמפרט הטכני שהובטח לרוכשים הוא גם זה שיתקבל על ידם. האם מספר השקעים והמפסקים שהובטחו קיימים, והברזים הם באותו סטנדרט שהובטח
סכנה 6: המפרט הטכני שונה מכפי שסוכם
רוכשי דירה מקבלן עלולים לגלות פערים גדולים בין המפרט הטכני שהובטח להם בעת מילוי טופס ההרשמה במשרד המכירות לבין המפרט שעליו הם נדרשים לחתום בעת רכישת הדירה. לרוכשים הובטח חדר כושר בבניין, בריכה או שומר בלובי? נא לקרוא גם את האותיות הקטנות וכן לקחת בחשבון שהתענוג עולה כסף, והדבר יקבל ביטוי בתשלומי ועד הבית.
מה חשוב לבדוק: חשוב לוודא שהמפרט הטכני שהובטח לרוכשים הוא גם זה שיתקבל על ידם. האם מספר השקעים והמפסקים שהובטחו קיימים, והברזים הם באותו סטנדרט שהובטח? כמו כן, יש לבדוק אם ניתן לבצע שינויים במפרט הטכני, וכמה הם יעלו.
יש לוודא שהמחיר כולל מע"מ, ולתת את הדעת לריביות וקנסות
סכנה 7: מחיר הדירה השתנה
אחד הדברים שהכי מפחידים רוכשים של דירות הוא שהמחיר שנמסר להם ישתנה, וכי לפתע הם יגלו שעליהם לשלם סכומים נוספים למשל עוד 20 או 30 אלף שקל עקב מע"מ שלא חושב, ריביות, קנסות או שינויים ותוספות שבוצעו לעומת המפרט הטכני וכד'.
מה חשוב לבדוק: אלוהים נמצא בפרטים הקטנים, וזה נכון במיוחד בכל הנוגע למחיר הדירה. יש לוודא שהמחיר כולל מע"מ, ולתת את הדעת לריביות וקנסות. כמו כן, יש לקחת בחשבון שינויים במפרט הטכני שעשויים לייקר את הדירה, ולשים לב למיסוי. לעיתים יידרש הקבלן לבצע עבודות פיתוח, וינסה לגלגל את ההוצאה על הקונים, ועל כן יש לוודא שכל הסכומים הנחוצים שולמו על ידו.
סכנה 8: הבנק לא אישר את המשכנתא
אחד מתסריטי האימים של רוכשים הוא כזה שבו הם מתחייבים לרכוש דירה, אך לאחר מכן הבנק איננו מאשר להם את המשכנתא. הבנק לא מעוניין להיכנס לפרויקטים מסוכנים, ועלול שלא לתת משכנתא לפרויקטים המבוצעים על ידי קבלנים מפוקפקים עם היסטוריה של הסתבכויות.
מה חשוב לבדוק: לא לחתום על כלום לפני שמקבלים מהבנק אישור עקרוני לגבי מתן המשכנתא.
לכל ליקוי יש תקופת בדק שונה. על סדקים עוברים בקירות ובתקרות - ניתן להתלונן למשל במשך 5 שנים, ועל חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט במשך 3 שנים
סכנה 9: ליקויים בעת מסירת הדירה
רגע לפני שהדירה נמסרת, חותמים הקונים על פרוטוקול מסירה, שבו הם נדרשים להעלות את כל הטענות שיש להם באשר לליקויים בדירה, טרם מסירת החזקה. הסכנה בהקשר זה היא כי הקונים לא יתריעו בזמן על הליקויים, וכשהם ירצו לתקנם זה יהיה מאוחר מדי והחברה "תתנער" מאחריות.
מה חשוב לבדוק: ליקויי חשמל, רטיבות, כתמים, ליקויי צבע, ריצוף וחלונות. לרוכשים יש תקופת בדק שבה הם רשאים להעלות טענות על ליקויים. לפי חוק המכר, לכל ליקוי יש תקופת בדק שונה. על סדקים עוברים בקירות ובתקרות - ניתן להתלונן למשל במשך 5 שנים, ועל חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט במשך 3 שנים.
עורך הדין חייב לעבור על ההסכם, ולוודא כי הקבלן לא מקפח את זכויותיכם או גורע מכם דברים שהוא צריך להעניק לכם לפי החוק או הנוהג, למצוא את המוקשים הנעוצים בו, ולהגן על האינטרסים של הקונים
סכנה 10: הסתמכות על עורך הדין של הקבלן
חלק מהקונים סבורים שאם הם נדרשים לשלם לעורך הדין של הקבלן 5,000 ₪ בתוספת מע"מ בהסכם המכר הם מיוצגים על ידו, אבל זוהי טעות קשה. עורך הדין של הקבלן מלווה ומייצג אותו בלבד, ומשרת אך ורק את האינטרסים שלו. זהו בדיוק השלב שבו זקוקים הרוכשים להתערבות של עורך דין מטעמם.
מה חשוב לבדוק: הקונים זקוקים לעורך דין בעל ניסיון עם התמחות מיוחדת בנדל"ן. עורך הדין חייב לעבור על ההסכם, ולוודא כי הקבלן לא מקפח את זכויותיכם או גורע מכם דברים שהוא צריך להעניק לכם לפי החוק או הנוהג, למצוא את המוקשים הנעוצים בו, ולהגן על האינטרסים של הקונים. מרגע שעורך הדין נכנס לתמונה, לקונים יש יכולת מיקוח רבה יותר, והוא יכול לחסוך להם הרבה זמן וכסף.
מכיון שהידע הכללי של מרבית האנשים בתחום זה אינו רב, ומנגד, זהו התחום שבו ישנן תביעות רבות בגין עסקאות שכשלו, הרי שבכל עסקה במקרקעין, מומלץ ביותר להיות מיוצג על ידי עו”ד העוסק בתחום ושהינו בעל ניסיון.
