בני זוג מבוגרים שזכו בתביעה נגד קבלן בגלל ליקויי בניה רבים שהיו בדירתם חגגו ניצחון כאשר בית המשפט פסק לטובתם. משרצו לאכוף את פסק הדין, פנו אל לשכת ההוצאה לפועל, שם ניתן צו עיקול על בניין בבעלותו של הקבלן. צו עיקול כזה בדרך כלל מאפשר לנושים להיפרע על ידי מכירת הנכס המעוקל, כלומר, מימושו שימוש בתמורה לכיסוי החוב.
הקבלן לא השלים את חובת הרישום של הזכויות על הדירות, ובפועל בעיני החוק נשאר בעלים של הבניין, על כל דירותיו; והדיירים שלא נרשמה זכותם בדירה היו במלכוד
אם כן - מה קרה במקרה הזה שהיה יוצא מן הכלל ולא אפשר לנושים להפרע ע"י מכירת הנכס המעוקל?
במקרה הזה היו נסיבות חריגות שהעמידו את צו העיקול מול זכות חוזית, והוצף גם דיון בסוגיות קנייניות. כאשר הנושים פנו לפעול בעזרתו של צו העיקול הם הופתעו לגלות שמתגוררים בבית דיירים שהדירות לא רשומות על שמם. כך יצא בפועל שהוטל עיקול על רכוש של החייב, כשהחייב למעשה כבר לא מחזיק באותו רכוש. הקבלן לא השלים את חובת הרישום של הזכויות על הדירות, ובפועל בעיני החוק נשאר בעלים של הבניין, על כל דירותיו; והדיירים שלא נרשמה זכותם בדירה היו במלכוד.
לבעלי הדירות היתה זיקה לדירות הבניין אך ורק מכוח הסכם המכר שחתמו עם הקבלן. לפי הסכם המכר, הדירות בבניין נמכרו לבעלי הדירת שגרו בהן; שולמה בעד הדירות תמורה על ידי אותם דיירים, אך הקבלן פשט את הרגל עוד לפני הרישום
זיקה מכח הסכם מכר בלבד
לבעלי הדירות היתה זיקה לדירות הבניין אך ורק מכוח הסכם המכר שחתמו עם הקבלן. לפי הסכם המכר, הדירות בבניין נמכרו לבעלי הדירת שגרו בהן; שולמה בעד הדירות תמורה על ידי אותם דיירים, אך הקבלן פשט את הרגל עוד לפני הרישום של הזכויות של הקונים בדירה. לרישום בטאבו יש משמעות רצינית, וכך גם לאי הרישום.
כדי שלאדם תהיה זכות בעלות על נכס קנייני הוא חייב לרשום את הזכות הזו בטאבו, קרי: בלשכת רישום המקרקעין
מהי המשמעות של הרישום בטאבו?
כאשר מדובר בזכויות קניין, לגבי חלק מהן יש מה שנקרא "רישום מחולל". כדי שלאדם תהיה זכות בעלות על נכס קנייני הוא חייב לרשום את הזכות הזו בטאבו, קרי: בלשכת רישום המקרקעין. רק עם הרישום מוענקת זכות הבעלות, וללא הרישום אין לאדם זכות בנכס המקרקעין. מכאן חשיבות הרישום - רק הוא מעניק את הזכות הקניינית ורק בעזרתו ניתן לשמור על הבעלות בנכס נדל"ן.
במקרה הנדון נוצר מצב מורכב מאד: הדיירים שמזלם לא שפר עליהם השקיעו כסף רב בדירות שלא עברו לבעלותם באופן רשמי. הקבלן לא עמד בהתחייבויותיו, פשט את הרגל ולא השלים את תהליך הרישום. משאין רישום כזה, הרי שאין לדיירים זכות קניינית בדירה עליה שילמו ובה הם מתגוררים.
כאשר הנושים שזכו בפסק הדין רצו לממש את העיקול על רכוש הקבלן החייב, הם, למעשה, מצאו עצמם מתמודדים מול הדיירים, שהינם צד ג', שנפגע בעצמו מהקבלן. עובדה זו הציפה את השאלה מהי זכותם של הדיירים, מהו מעמדם ומהן ההשלכות של אי הרישום; כשמול כל אלה ניצבו החלטה של בית משפט, פסק דין מחייב וצו עיקול שהוצא כדין והוא בתוקף. במצב זה זכויותיהם של הנושים עמדו מול זכויותיהם של הדיירים, ונדרשו דיון והכרעה בסוגיה משפטית מורכבת ומעניינת.
משלא הושלם הרישום בטאבו, למעשה, הזכות שנותרה בידי דיירי הבניין היא זכות חוזית בלבד שאינה זכות קניינית. כל מה שעמד להגנתם של הדיירים היה חוזה המכר שחתמו עם הקבלן
אילו שאלות משפטיות עלו בעקבות המקרה?
משלא הושלם הרישום בטאבו, למעשה, הזכות שנותרה בידי דיירי הבניין היא זכות חוזית בלבד שאינה זכות קניינית. כל מה שעמד להגנתם של הדיירים היה חוזה המכר שחתמו עם הקבלן ואשר היווה הוכחה לזכותם בנכס. הזכות נותרה זכות חוזית ולא הפכה לזכות קניינית. זכות קניינית הנולדת מעצם הרישום בטאבו היא זכות חזקה ביותר, חזקה הרבה יותר מזכות חוזית. המדרג בין הזכויות ברור כשמדובר בזכות חוזית מול זכות קניינית, אך ברור פחות כאשר מדובר בזכות הנושים למימוש העיקול מול זכותם החוזית של הדיירים.
זכות חוזית לא בהכרח גוברת על זכותם של הנושים שקיבלו צו עיקול לטובתם, ולמעשה יצא מצב בלתי רצוי ששני הצדדים הנגזלים והפגועים נאבקים זה מול זה, כשברור לכולם שהקבלן הוא שנהג באופן פסול. נסיבות אלה גלגלו לפתחו של בית המשפט לא רק שאלה משפטית, אלא גם שאלה מוסרית וערכית חשובה, שהרי גם לנושים יש זכות להיפרע מהנכס שבבעלות הקבלן; אך מן העבר השני ניצבו הדיירים בבניין שאמורים להיענש על לא עוול בכפם; ואין זה ראוי שהם ישלמו על טעויותיו ותחבולותיו של הקבלן, אשר פגע והזיק גם להם ולא רק לנושים.
בקבלו את ההכרעה הזו העניק בית המשפט משקל רב לעובדה שמימוש העיקול יפגע באופן בלתי מידתי בדיירים
מה הכריע בית המשפט?
בית המשפט נדרש לבחון את הפגיעות וההשלכות של החלטתו בעניין, כשעל כף המאזניים ניצבים הנושים מחד והדיירים מאידך. שניהם נגזלים, שניהם פגועים ולשניהם זכות כלשהי בנכס, שאף אחת אינה גוברת על רעותה באופן מכריע.
השופטים הכריעו בסופו של תהליך לטובת הדיירים, ורוקנו מתוכן את צו העיקול. למרות קיומו של צו העיקול ועל אף זכויותיהם של הנושים, שרוצים וזכאים לממש ולאכוף את פסק הדין החשוב, ועל אף שהפגיעה בהם רבה ובלתי הוגנת, זכויותיהם של הדיירים גברו.
בקבלו את ההכרעה הזו העניק בית המשפט משקל רב לעובדה שמימוש העיקול יפגע באופן בלתי מידתי בדיירים. אמנם לדיירים יש "רק" זכות חוזית”, אבל הם כבר גרים בדירות הקיימות וכבר שילמו בעדן תמורה כה גבוהה, כך שהיעדר רישום הזכות לא פגע במשקל של הזיקה שלהם לדירות הבניין. במילים אחרות, על אף שלא נעשה רישום של הבעלות כפי שדורש החוק ועל אף שקיימת רק זכות חוזית המקשרת בין הדיירים לבין דירות הבניין, עדין זכותם גברה על זכות הנושים.
הנזק הגדול שייגרם לבעלי הדירות נלקח בחשבון, והוסק כי בעצם מימוש הזכות, הנזק שלהם יהיה גדול מהנזק ממנו יסבלו הנושים עקב התעלמות מצו העיקול. בעצם ההחלטה הזו השופטים למעשה רוקנו מתוכן את צו העיקול, שהוצא כדין, אבל הפך לאות מתה. מדובר בצעד חריג ובהחלטה לא פשוטה ולא קלה שקיבל השופט שישב בדין, וניתן ללמוד ממנה ולהסיק לגבי מקרים נוספים.
הזכות החוזית של הדיירים על דירות הבניין קיבלה רוח גבית, מעין חיזוק, מעצם המגורים של הדיירים בדירות הבניין שיצרו מצג של בעלות, ציפייה של בעלות וחיזוק הזיקה בין הדירות לבין הדיירים באופן שלא ניתן לשלולה בקלות. לקביעה זו משמעות רבה וניתן ללמוד ממנה במקרים דומים.
בית המשפט קבע נחרצות, כי עצם העובדה שהקבלן לא מלא את חובת הרישום, לא שולל את הזכות הקניינית של הדיירים בבניין הדירות
מה החידוש בקביעה של ביהמ"ש באשר לזכויות הדיירים?
מקרה בו קבלנים פושטים את הרגל ולא משלימים את תהליך רישום הזכות של דיירי הבניין אינו מצב נדיר; ולפיכך דיון והכרעה אלה חשובים וניתן להסיק מהם רבות לגבי השקפותיו ותפיסותיו של בית המשפט את המציאות בהתקיימן של נסיבות כאלה. בית המשפט קבע נחרצות, כי עצם העובדה שהקבלן לא מלא את חובת הרישום (מה שקורה, למרבה הצער לא אחת) לא שולל את הזכות הקניינית של הדיירים בבניין הדירות והם "בעלי הבית", על אף שזכות הבעלות שלהם לא נרשמה כנדרש על פי חוק.
