הסכם מכר מקרקעין הוא לא הסכם רגיל, ומעבר לדרישות שחלות על כל חוזה מכוח דיני החוזים, על הסכם מכר מקרקעין חלות דרישות נוספות הקבועות בדיני המקרקעין, שמקימות דרישות נוספות מהחוזה ובין היתר גם צורך לבצוע פעולות חשובות מעבר לניסוח החוזה וטרם החתימה עליו. מי שעומד לפני עסקת חייו ומתעתד לרכוש או למכור בית, דירה או קרקע חייב להכיר את כל הדרישות לגבי הסכם מכר, חייב לדעת מה חשוב שההסכם יכלול, חייב להבין את כל הפעולות הנדרשות ממנו מעבר לחתימה על החוזה ובעיקר צריך עורך דין שייצג את האינטרסים שלו, וילווה אותו בדרך הבטוחה להשלמת העסקה.
מהו הסכם מקרקעין?
הסכם מקרקעין הוא כל הסכם העוסק בנכס מקרקעין. אם מדובר בקניה או מכירה של הנכס, ההסכם מכונה חוזה מכר מקרקעין; ישנם גם הסכמים ביחס להקנית זכויות אחרות בנכס וכן הסכם שכירות. חוזה המקרקעין החשוב ביותר הוא חוזה מכר מקרקעין המגדיר קניה או מכירה של נכס מקרקעין וחשיבותו בעצם הזכות המועברת, שהיא זכות חשובה וחזקה; בעצם השלכותיו; סכום העסקה ועוד. חוזה מכר מקרקעין למעשה מסדיר את העסקה הגדולה והחשובה ביותר בחיי מרבית האנשים ובשל כך הגדיר המחוקק דרישות מיוחדות לגביו.
מהן הדרישות לגבי חוזה מכר מקרקעין?
דרישות אלה קבועות בשני חוקים מרכזיים - חוק החוזים וחוק המקרקעין, אשר קובעים, בין היתר, מאפיינים, פעולות ודרישות שמייחדים עסקאות במקרקעין.
דרישה ראשונה וחשובה לגבי עסקת מכר מקרקעין היא דרישת הכתב: קיימת חובה לערוך חוזה למכירת מקרקעין בכתב, כדי לתת לו תוקף משפטי. ללא מילוי דרישה זו לא יהיה תוקף משפטי לחוזה בין הצדדים. כלומר: כדי למכור או לקנות דירה וכדי שתהיה אפשרות לבצע את העסקה בפועל, ההסכם בין הקונה והמוכר חייב להיות כתוב. גם אם קונה העביר תמורה עבור דירה ושילם עליה הון, הוא לא יוכר כבעלים שלה אם לא מולאה דרישת הכתב. חשוב לציין, כי דרישת הכתב חלה גם על עסקאות שאינן מכר, כגון, למשל בעת שעבוד נכס המקרקעין לצורך הלוואה, מה שמוכר בתור לקיחת "משכנתא".
דרישה נוספת לגבי חוזה מכר מקרקעין היא דרישת המסוימות: ישנה ציפייה מחוזה מכר מקרקעין להיות מפורט ולכלול הסדרה והתייחסות למכלול גורמים הקשורים במכירת הנכס. דרישה זו מגנה הן על הקונה והן על המוכר שמבצעים עסקה בסדר גודל רציני- כאשר מעגנים בכתב ובאופן מפורט את כל ההסכמות בין הצדדים ניתן להגן על האינטרסים של הצדדים לעסקה ולמנוע מחלוקות.
דרישה נוספת היא דרישה לעמוד בתנאים הכלליים של חוזה: חוזה למכירת מקרקעין, הוא קודם כל חוזה, וחלים עליו דיני החוזים הכלליים. כך, למשל, כמו בכל חוזה, כך גם בנוגע לחוזה מכר, על הצדדים לחוזה לנהוג בתום לב, כשחובה זו קימת גם בשלב המשא ומתן לכריתת החוזה. דרישת תום הלב היא נרחבת והיא מחייבת את המוכר, בין היתר, לגלות כל דבר שידוע לו על הנכס גם אם הדבר אינו נוח לו.
דרישה נוספת היא הסדרת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין: חוזה מכר מקרקעין הוא אמנם חוזה ככל חוזה, אולם בניגוד לתחומים אחרים, החוזה אינו מסיים את העסקה ומביא להשלמתה, ועצם ניסוחו והחתימה עליו לא משלימים את ביצוע מימוש החוזה. כאשר מוכרים נכס מקרקעין מעבירים בו זכות ואת הזכות הזו יש חובה לרשום בלשכת רישום המקרקעין המכונה "טאבו". לשכת רישום המקרקעין היא רשות ממשלתית השייכת למשרד המשפטים, ואשר בה מתנהל רישום במגוון פנקסים בהם נרשמות זכויות הקשורות למקרקעין. פעולות שונות המבוצעות בנכסי מקרקעין נרשמות בלשכת רישום המקרקעין לרבות פעולות מכר, חכירות, הערות אזהרה, ירושות, משכנתאות, פעולות תכנון, זיקות הנאה, זכות קדימה, צווים של בתי משפט ורשויות אחרות ועוד. חשוב לציין, כי דרישת הרישום בטאבו, בדיוק כמו דרישת הכתב, חלה גם על עסקאות שאינן מכר, כגון: בעת שעבוד נכס המקרקעין לצורך הלוואה, כלומר: לקיחת משכנתא.
למציאת עו"ד מקרקעין ונדל"ן באינדקס משפטי
על אילו כללים יש להקפיד לקראת ביצוע עסקת מכר מקרקעין?
מעבר לדרישות הללו, משום שמדובר בעסקה חשובה שמעורב בה סכום עתק, חשוב להקפיד על מספר כללים שימנעו מכם ליפול בפח.
ראשית, לשכור שירותיו של עורך דין מומחה למקרקעין שישמור על האינטרסים שלכם, ולא להסתפק בעורך דין מטעם הצד השני או עורך דין של הקבלן.
שנית, חשוב להקפיד שבחוזה המכר תהיה הסדרה והתייחסות למספר מאפיינים של העסקה.
שלישית, חשוב מאד לבדוק את הנכס עוד טרם החתימה על ההסכם.
רביעית, יש להקפיד על רישום בטאבו לשם השלמת העסקה.
מדוע חשוב לבדוק את הנכס בטאבו או במקומות רישום אחרים טרם רכישתו?
לבדיקת הנכס חשיבות רבה ביותר. טרם החתימה יש לברר כל מידע רלוונטי אודות הנכס וכשמדובר בבדיקה אין הכוונה רק לבדיקה בלשכת רישום המקרקעין אלא גם לבדיקה בעירייה כדי לראות אם הכל תקין מבחינת הרישוי של הנכס.
חשוב לזהות את הנכס ולהבהיר מה בדיוק נמכר ונקנה. ענין זה חשוב במיוחד כשמדובר במצב בו בנויים מספר נכסים על אותה חלקה או על אותו מגרש באופן המקשה לזהות בוודאות איזה נכס (בית או דירה) שייך למי מבעלים.
כמו כן, יש לוודא שהנכס אכן שייך לבעלים המוכרים, שהוא איננו משועבד ושאין לאף אדם כל זכות לגביו.
כן יש לדעת, כי ישנם מקרים בהם נמכר נכס אשר לא רשום בטאבו, אלא אצל גורם רישום אחר, כמו רשות מקרקעי ישראל, או חברה משכנת, ואז יש חשיבות רבה במיוחד לבדיקת הזכויות טרם החתימה תוך שימוש בידע המקצועי של עורך דין.
דבר נוסף: רכישת נכס הרשום בטאבו מקלה על קבלת משכנתא מהבנק.
מה חשוב שייכלל, יוסדר ויכתב בחוזה מכר מקרקעין?
על החוזה להגדיר במדויק מהו הממכר, את מצבו, את התמורה, את לוח התשלומים, את מועד מסירת החזקה, את המסמכים הנלווים לעסקה, התשלומים הנלווים וחובת איזה צד לשאת בהם לרבות מועד התשלום הנדרש ועוד. כמו כן יש לציין אם הקונה זקוק למשכנתא, וכן לכלול בהסכם עניינים מיוחדים הנוגעים לעסקה המסוימת.
בשורה התחתונה, עורך דין מומחה למקרקעין שמייצג את האינטרסים שלך, יבצע את כל הדברים החשובים הללו, בין אם אתה המוכר ובין אם אתה הקונה. רכישה או מכירה של נכס מקרקעין מהווה פעולה משפטית מורכבת, רבת פנים, רבת שלבים ומעורב בה ממון רב. מעבר לכך, הקונה נדרש למכלול של פעולות בטרם החתימה על החוזה.
כל אלה הן פעולות נחוצות וחשובות שראוי שיתבצעו על ידי עורך דין מומחה ובעל ניסיון שידע בדיוק מה לעשות ואף יזהה בעיות אם אלה קיימות הודות להתנהלות מקצועית וזהירה. עורך דין שמייצג את הקונה ידאג לניסוח הסכם מפורט, יפעל כנדרש מול הגופים הרלוונטיים (פעילות חשובה לאין ערוך), יבחן את מצבו המשפטי של הנכס ואת אופן רישומו, יסייע בעניין המשכנתא, יסייע בעניין המיסוי ולבסוף ישלים את העסקה על ידי רישומה בטאבו. עורך הדין גם יסייע במקרים של הפרת חוזה, למשל, כשהקונה לא עומד בתנאי התשלום או במקרים בהם המוכר לא מוסר מידע על הנכס, מסתיר ליקויים, לא מוסר את החזקה, לא עומד בתשלום מס החל עליו ועוד.
כיצד יפעל עורך הדין במקרה של הפרת החוזה?
כאשר יש הפרה של חוזה מכר מקרקעין, על הצד הנפגע להחליט מהי הדרך בה ירצה לפעול. ישנן כמה דרכי פעולה:
האחת, לדרוש את קיום החוזה.
השנייה לדרוש את קיום החוזה ולקבל פיצויים בגין ההפרה.
השלישית, במקרים בהם הפרת החוזה כה מהותית עד כי הצד לחוזה אינו מעוניין עוד לקיימו, יכול שתהיה לו האפשרות לבטל את החוזה ולקבל פיצויים. לרוב, במקרה בו הקונה אינו מסוגל לעמוד בתשלומים, המוכר יודיע על ביטולו של ההסכם, ובהיעדר הסכמה יגיש תביעה לבית המשפט להכריז על בטלות ההסכם.
