עבור רוב הציבור, רכישת דירה היא ההשקעה הגדולה ביותר שהם יעשו במהלך חייהם. מדובר בעסקה כלכלית, שבה אדם מתעתד להוציא מאות אלפי שקלים ואף יותר. לכן, חשוב מאוד לוודא כי העסקה תבוצע על הצד הטוב ביותר. על הרוכש לוודא כי הוא אינו נופל בפח - ורוכש חתול בשק.
לכן, יש חשיבות רבה לקבלת ייעוץ משפטי וייצוג משפטי, בעת ביצוע העסקה - בין אם המוכר הוא קבלן; ובין אם מדובר בעסקה מ"יד שניה" (לא קניה מקבלן).
יש לדעת כי ברכישת דירה מקבלן - לעתים הדירה מוצעת למכירה, אף לפני שהקבלן קיבל היתר בניה
כיצד ליווי משפטי עשוי לסייע, במהלך רכישת דירה מקבלן?
ברוב המקרים, רכישת דירה מקבלן מתבצעת "על הנייר". כלומר: הדירה מצויה בבנייה או בהכנה לבנייה - והקונה אינו יכול לראות אותה. הקונה מקבל מפרט של הדירה - מה הדירה עתידה לכלול, שרטוטים, תכניות וכו'
עם זאת, הקונה אינו יכול להתרשם מהדירה בפועל. בנוסף, יש לדעת כי ברכישת דירה מקבלן - לעתים הדירה מוצעת למכירה, אף לפני שהקבלן קיבל היתר בניה.
בשני המקרים, מעורבות של עורך דין שייצג את הקונה והאינטרסים שלו - הינה קריטית. ראשית, ייתכן שלקבלן יש תכניות נפלאות - אותן הוא יציג לקונה - אך בפועל יתברר כי עדיין לא קיבל היתר בניה. אדם שביצע עסקת קניית הדירה לפני קבלת היתר ולא הוסיף לחוזה הקנייה סעיף העוסק בכך - יתקשה לדרוש את כספו, במקרה שלא יינתן היתר בסופו של דבר.
שנית, גם אם קיימת סבירות גבוהה שהקבלן יקבל היתר בניה - עדיין יכול מאוד להיות כי מפרט הדירה ופרטים רבים בה ישתנו, עקב מגבלות בלתי צפויות בהיתר (לכשיתקבל).
זאת, נוסף לעובדה שישנם פרטים רבים במתווה של הדירה המתוכננת, שעשויים להשתנות תוך כדי הבנייה, בשל אילוצים שונים.
בעקבות כל אלה - הרוכש עשוי לקבל דירה שונה - בהרבה או במעט - מהדירה שחשב שיקבל, לפי התוכניות שהוצגו לו במקור.
אם רכשתם דירה שעדיין אין לה היתר בנייה - הכניסו סעיף לחוזה העסקה, המבטיח כי הקבלן מתחייב לעדכן אתכם בכל שינוי שחל בתוכניות, בעקבות דרישות ההיתר
כיצד ניתן להתגונן, מבחינה משפטית - מפני בעיות כאלה?
אם רכשתם דירה שעדיין אין לה היתר בנייה - הכניסו סעיף לחוזה העסקה, המבטיח כי הקבלן מתחייב לעדכן אתכם בכל שינוי שחל בתוכניות, בעקבות דרישות ההיתר. בנוסף, מומלץ להכניס סעיף שיבטיח לכם את האפשרות לשנות את העסקה ואולי אף לבטל אותה, במקרה שהיתר הבנייה ידרוש שינויים משמעותיים, ביחס לתכנון המקורי, או במקרה שלא יתקבל היתר, מסיבה כזו או אחרת.
כדאי גם להכניס סעיף דומה, שיתייחס לשינויים בלתי צפויים שעשויים להתרחש בתוכניות, תוך כדי התקדמות הבנייה.
ללא הכללה של סעיפים כאלה בחוזה הקנייה, תוכלו לעשות מעט מאוד - במקרים בהם שינויים כאלה יתרחשו. עלול להיווצר מצב שלא תהיה לכם ברירה משפטית - אלא לקבל את השינויים.
חשוב להבטיח כי לוח התשלומים המפורט בחוזה עסקת הרכישה יהיה צמוד להתקדמות הבנייה ויעמוד בהתאמה לשלבים השונים של העסקה
מהי תכנית התשלומים המומלצת, ברכישת דירה מקבלן?
בין אם מדובר בדירה על הנייר ובין אם מדובר בדירה בנויה או דירה המצויה בתהליכי בנייה - חשוב להבטיח כי לוח התשלומים המפורט בחוזה עסקת הרכישה יהיה צמוד להתקדמות הבנייה ויעמוד בהתאמה לשלבים השונים של העסקה.
עורך הדין שלכם יוכל לסייע לכם לבדוק כי יש התאמה בין שלבי התשלום לבין שלבי הבניה, ולבחון האם שלבי התשלום והבנייה מתאימים לקבוע בחוק. עורך הדין יסייע לכם לוודא כי לא מדובר בעוקץ או סתם התנהלות לא זהירה של הקבלן (כפי שקרה בעבר, במקרה המפורסם של חברת חפציבה - שעשתה שימוש בכספים שקיבלה עבור בניין אחד, כדי לבנות בניינים אחרים; והותירה חלק מרוכשי הדירות ללא נכס).
הגנה על רוכשי דירה - ערבות בנקאית: התשלום (כולו או רובו) - יועבר לקבלן לפני תחילת הבנייה, כמקדמה. אם הקבלן יקבל את התשלום לפני תחילת הבנייה או שלא בהתאם להתקדמות הבניה, עליו להציג ערבות בנקאית, שתבטיח הגנה על כספי הקונה, גם במקרה של עיכוב בבניה או במקרה של הפסקת הבניה
מהי ההגנה שמקנה החוק לרוכשי דירה מקבלן, בנוגע ללוח התשלומים?
חוק המכר מגן על רוכשי דירות מקבלן - וקובע כי קיימות שתי אפשרויות לתשלום.
האפשרות הראשונה - תשלום בשלבים: לפי התקדמות שלבי הבנייה השונים (למשל: שלב היסודות, שלב רצפה ראשונה, שלב גמר יציקת תקרה ראשונה וכו'). כלומר: התשלום לשלב הבא לא יינתן - לפני שהקבלן הוכיח כי סיים את השלבים הקודמים.
האפשרות השנייה - ערבות בנקאית: התשלום (כולו או רובו) - יועבר לקבלן לפני תחילת הבנייה, כמקדמה. כדי למנוע מקרים כמו חפציבה, החוק קובע כי אם הקבלן יקבל את התשלום לפני תחילת הבנייה או שלא בהתאם להתקדמות הבניה, עליו להציג ערבות בנקאית, שתבטיח הגנה על כספי הקונה, גם במקרה של עיכוב בבניה או במקרה של הפסקת הבניה.
בשנים האחרונות, בתי המשפט מטילים חובות גילוי שונות על המוכר
על מי מוטלת האחריות לפגמים שהתגלו בדירה לאחר שנמכרה?
פעמים רבות, הרוכש מגלה פגמים שונים בדירה - שלא ראה בעת ביצוע העסקה (בין אם בקניית דירה מקבלן ובין אם בקניית דירה יד שנייה). במקרים רבים, מדובר בפגמים שהמוכר ידע עליהם, אך לא יידע את הרוכש לגביהם.
עד לפני מספר שנים, רווחה התפיסה המשפטית "ייזהר הקונה", שמקורה במשפט הבריטי. דוקטרינה זו הטילה אחריות מוגברת על הקונה, ופחות על המוכר. בעבר, היו מוכרי הנכס מנסחים בתוכן החוזה סעיפים בהם מתחייב הקונה לקנות את הנכס במצבו הנוכחי. כלומר, חובה על הרוכש לבדוק את המוצר שהוא מבקש לקנות. ככל ויתגלה כי רכש מוצר פגום – יוכל להלין רק על עצמו. לעומת זאת, בשנים האחרונות, בתי המשפט רואים את הנושא בצורה אחרת - ומטילים חובות גילוי שונות על המוכר.
דוקטרינה זו נחלשה בשנים האחרונות ובשנת 2014 לאחר פסיקת בית המשפט העליון ע"א 8086/11 בעניין עיני נ' שיפריס ואח' התהפכה המגמה עד ליצירת מגמה חדשה "יזהר המוכר".
הדבר נועד למנוע תופעה ידועה: פעמים רבות, מוכרים מראים את דירתם לקונים פוטנציאליים בשעות הערב או בסופי שבוע - כך שהקונים לא יוכלו להבחין במטרדי רעש שונים (כגון: בתי ספר, מפעלים, נתיבי תחבורה ציבורית; ולעתים גם נתיב המראות או נחיתות העובר מעל לבית...).
לעורך הדין של הקבלן - יש כוח רב. לרוכשים שאינם מלווים בעורך דין משל עצמם - יש מעט מאוד כוח מיקוח כלפיו, בהוספת סעיפים נוספים לחוזה הרכישה או שינוי סעיפים קיימים
מדוע לא להסתפק בשירות המוענק על ידי עורך הדין של הקבלן?
לכל קבלן יש עורך דין המייצג אותו - והרוכש חייב לשלם לו, בכל מקרה. בעקבות זאת, רוכשים רבים מעדיפים שלא לשכור עורך דין משל עצמם, בשל העלות הנוספת. ובכל זאת: יש מספר סיבות - מדוע מומלץ לקחת עורך דין שייצג אתכם.
לעורך הדין של הקבלן - יש כוח רב. לרוכשים שאינם מלווים בעורך דין משל עצמם - יש מעט מאוד כוח מיקוח כלפיו, בהוספת סעיפים נוספים לחוזה הרכישה או שינוי סעיפים קיימים.
נקודה זו מקבלת ביטוי מכריע, בכל הקשור לרישום הדירה בטאבו - פעולה שרק עורך הדין של הקבלן יכול לבצע.
כך, למשל: במקרה שהתרחש לא מזמן - בני זוג ביקשו לקנות דירה מקבלן. מדובר בחברה קבלנית מהמובילות בארץ, שבונה בערים רבות בכל רחבי הארץ. למרות שמה הטוב של החברה והחובה לשלם לעורך הדין שלה - הקונים לא הסתפקו בכך וקיבלו ממשרדנו ייעוץ משפטי נוסף.
אחת ההערות של משרד הח"מ לחוזה הקנייה נגעה לסעיף בנושא הטאבו, שקבע שעורך הדין של הקבלן יוציא לרוכשים זימון לחתימה על המסמכים המאשרים את ההעברה בטאבו, בזמן שיראה לנכון; וכי אם הרוכשים לא ייענו לזימון - הוא יהיה פטור מחובתו לרשום את הדירה על שמם בטאבו.
פירושו של סעיף כזה הינו שבמקרה שהרוכשים לא יוכלו להגיע במועד הזימון (יהיו בחו"ל, במילואים, עברו תאונה וכו') - הדירה לא תירשם על שמם בטאבו. כך, למרות שיוכלו לגור בה - הדירה לא תהיה בבעלותם.
בסופו של דבר, כעורכי הדין המייצגים של הרוכשים - הגיע משרד הח"מ לסיכום עם עורך הדין של הקבלן, כי אם מועד הזימון הראשון לא יסתייע, יוציא עורך הדין של הקבלן לפחות שני מועדים נוספים, לפני שיהיה פטור מחובתו לרשום את הדירה על שם הרוכשים בטאבו.
זוהי דוגמה אחת בלבד, לסעיפים שונים בחוזה, שעורך דין המתמחה בתחום - יוכל להבחין בהם; וכך, למנוע לכתחילה עוגמת נפש מהרוכשים.
לסיכום: מומלץ ביותר לקבל ייעוץ משפטי, בעת ביצוע עסקת רכישת דירה. יתרה על כן: מומלץ לקבל ליווי וייצוג משפטיים בעת החתימה על החוזה. עלות הייעוץ המשפטי אינה גבוהה ביחס לגובה העסקה. הייעוץ המשפטי עשוי למנוע בכייה לדורות.
* עו"ד רז בן ארצי מתמחה בדיני מקרקעין.
** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב Zap משפטי.
