מצאתם את דירת חלומותיכם? מזל טוב! כבר התחלתם לדמיין איך ייראה המטבח החדש, לאחר שתעצבו אותו לפי טעמכם? רגע לפני שאתם חותמים על הסכם מכר, חשוב מאוד לשים לב - על מה בדיוק אתם חותמים ולמה אתם מתחייבים בהסכם?
הדברים אמורים בפרט בנוגע לחוזים המנוסחים על ידי עורכי הדין של הקבלן, אך גם בנוגע לחוזים סטנדרטיים. לעתים קרובות, מתווספים לחוזה סעיפים דרקוניים שונים, העלולים להשפיע בדיעבד על סכומי הכסף הנוספים שתאלצו להשקיע בדירה החדשה, הרבה מעבר למחיר קנייתה הבסיסי.
הסכם מכר דירה קובע את תנאי העברת הבעלות על הדירה מהמוכר לידי הקונה. לתנאים אלה יש חשיבות רבה
מהו הסכם מכר דירה?
הסכם מכר דירה הוא החוזה הנערך בין קונה הדירה לבין המוכר. זאת, בין אם מדובר בקניית דירה מקבלן ובין אם מדובר בקניית דירה יד שנייה.
הסכם המכר קובע את תנאי העברת הבעלות על הדירה מהמוכר לידי הקונה. לתנאים אלה יש חשיבות רבה, משום שאי מילוי אחד או יותר מהתנאים - יעכב את העברת הבעלות (ולעתים אף עשוי לפסול את העברת הבעלות, גם לאחר שהעסקה כבר בוצעה - והועבר התשלום).
ישנם מספר צעדים חשובים, שרצוי לבצע כדי לוודא שהעסקה הוגנת לכל הצדדים ואיננה כוללת הפתעות שונות
מה רצוי לעשות לפני החתימה על הסכם המכר?
ישנם מספר צעדים חשובים, שרצוי לבצע כדי לוודא שהעסקה הוגנת לכל הצדדים ואיננה כוללת הפתעות שונות - אם הן כלכליות, אדמיניסטרטיביות ואחרות. צעדים אלה כוללים ביקור בדירה, בדיקת שמאי מקרקעין, בחינת נסח הטאבו והערכת גובה מס הרכישה. כל אלה יאפשרו לכם להעריך את הסכם המכר (במקרה הצורך, ניתן להכניס בהסכם שינויים לפני החתימה).
גם אם הדירה מצאה חן בעיניכם ומתאימה בדיוק לצרכים שלכם, לפני ההחלטה הסופית על רכישתה, מומלץ לערוך בה מספר ביקורים, בימים שונים ובשעות שונות במהלך השבוע
צעד ראשון: עריכת מספר ביקורים במקום
גם אם הדירה מצאה חן בעיניכם ומתאימה בדיוק לצרכים שלכם, לפני ההחלטה הסופית על רכישתה, מומלץ לערוך בה מספר ביקורים, בימים שונים ובשעות שונות במהלך השבוע. ביקורים אלה קריטיים, מפני שלא תמיד ניתן לראות את כל פרטי הדירה בשעות מסוימות. למשל: בשעות הערב, לא תמיד ניתן לראות פגמים בקירות, נוף לא נעים מהמרפסת וכו'.
בנוסף, בשעות מסוימות במהלך היום, הרחוב עלול להיות רועש (בשל קירבת הדירה לבית ספר או גן ילדים). אלה פרטים שלא תמיד ניתן לשים לב אליהם או להעריך אותם בביקור אחד בלבד. גם אם בעל הדירה מציין שיש בית ספר "שקט" בקרבת הדירה וכי בית הספר איננו מפריע לו - תרצו לוודא זאת בעצמכם.
עצה: בדקו את מצב הצנרת - גם בדירה חדשה; פיתחו את כל הברזים; הדיחו את האסלה וכו'
מה עוד כדאי לבדוק עם בעל הדירה, בכל ביקור בדירה?
אל תהססו לשאול את בעל הדירה על הליקויים שיש בדירה; בדקו את הליקויים גם בעצמכם.
כך, למשל: בדקו את מצב הצנרת - גם בדירה חדשה; פיתחו את כל הברזים; הדיחו את האסלה וכו'. בנוסף, בדקו האם יש רטיבות מהקירות או מהגג, מה מצב המזגנים (האם הם פועלים, מה כוח הקירור שלהם); האם כל התריסים תקינים וכו'.
רק לאחר שערכתם מספיק ביקורים בדירה ואתם מרגישים נוח לגבי רכישת הדירה, כדאי להמשיך בעסקה. ייתכן שליקויים שונים לא ירתיעו אתכם מרכישת הדירה, אך יש לקחת בחשבון את עלות התיקונים, כחלק מעלות הרכישה. כך, תמנעו הפסדים כלכליים ועוגמת נפש, העלולים להיגרם ללא בדיקה מקיפה (טרם החתימה על הסכם המכר).
השמאי יבחן את תכניות הדירה; ויבדוק, בין היתר האם קיימות חריגות בנייה בלתי מאושרות
צעד שני: בדיקת שמאי מקרקעין
תפקידו של שמאי מקרקעין הוא לאמוד את שווי הנכס שבו אתם מתעניינים. מאחר שרוב בעלי הבתים ינסו לקבל את התמורה הגבוהה ביותר שיוכלו לקבל עבור הדירה שלהם - בדיקת השמאי תאפשר לכם להעריך את כדאיות העסקה עבורכם.
השמאי יבחן את תכניות הדירה; ויבדוק, בין היתר האם קיימות חריגות בנייה בלתי מאושרות (אשר ייתכן שתאלצו בעתיד לשלם כסף רב כדי לאשרן; או במקרה הגרוע יותר, להרוס אותן על חשבונכם). השמאי יוכל להעריך את ערכן של תוספות בנייה שעברו אישור ולבחון ניצול עתידי של זכויות בנייה, לעומת נכסים אחרים באזור.
הערכת השמאי היא הערכה מקצועית ואובייקטיבית המאפשרת לכם להשוות בין המחיר שדורש מוכר הדירה - לבין ערכה האמיתי.
נסח הטאבו גם מפרט את שם וזהות בעלי הנכס הנוכחיים ומכאן - זכותם למכור את הנכס ולהעביר את הבעלות עליו לקונים
צעד שלישי: בחינת נסח טאבו
עיון מדוקדק בנסח הטאבו יבטיח לכם כי העסקה אמינה (וחשוב מכך: פרטי העסקה תואמים להצהרות המוכר). נסח טאבו הוא "תעודת הזהות" של הנכס ומצוינים בו המאפיינים המדויקים של הדירה - לרבות גודלה, מיקומה המדויק, משכנתאות או עיקולים המוטלים עליה, העשויים להוות בעיה בהעברת הבעלות.
בנוסף לכל אלה, נסח הטאבו גם מפרט את שם וזהות בעלי הנכס הנוכחיים ומכאן - זכותם למכור את הנכס ולהעביר את הבעלות עליו לקונים. כך, תוודאו כי הדירה איננה נושאת חובות שבעלי הדירה הקודמים הותירו ותקבלו תמונת מצב אמיתית של העסקה.
כל אחד יכול להוציא נסח טאבו עדכני, דרך אתר האינטרנט של אגף רישום והסדר מקרקעין (הטאבו) - ולראות את שטח הנכס, האם הוא משועבד לבנק והאם יש עיקולים או הגבלות. כדי להוציא נסח טאבו, יש צורך בפרטי מספר הגוש, החלקה ותת חלקה של הנכס.
מס רכישה הוא מס המשולם בעת רכישת נכס ע"י הקונה. מס הרכישה נקבע על פי מחיר הנכס, כמות הנכסים הנוספים שהקונה מחזיק בהם ועוד
צעד רביעי: הערכת גובה מס הרכישה
מס רכישה הוא מס המשולם בעת רכישת נכס ע"י הקונה. מס הרכישה נקבע על פי מחיר הנכס, כמות הנכסים הנוספים שהקונה מחזיק בהם ועוד. כאשר מדובר ברכישת דירה ראשונה, הקונה זכאי לפטור ממס רכישה (נכון להיום, בדירה ששוויה אינו עולה על 1,664,520 שקלים - יש פטור מתשלום מס רכישה; מעבר לסכום זה, חל מיסוי על יתרת השווי, לפי מדרגות שונות).
שימו לב: לעתים, גם אם יש בבעלות הקונה נכסים קודמים, הוא יוכל לקבל הקלות שונות, במקרים רבים. ייעוץ משפטי בעזרת עורך דין הבקיא בתחום יסייע לקונה להבין את שיעור מס הרכישה שיהיה עליו לשלם, לאחר קניית הנכס; ואת ההקלות האפשריות שהוא עשוי להיות זכאי להן.
במעמד החתימה, באמצעות הסכם המכר, המוכר מתחייב כי הוא מוסר את הדירה באותו מצב עליו הצהיר וכי הוא אינו מסתיר דבר לגבי מצבה הפיזי והמשפטי
צעד חמישי: מעמד החתימה על הסכם המכר
לאחר שביצעתם את הבדיקות המקדימות השונות, תגיעו למעמד החתימה, לצורך ביצוע עסקת המכר של הדירה. במעמד החתימה, באמצעות הסכם המכר, המוכר מתחייב כי הוא מוסר את הדירה באותו מצב עליו הצהיר וכי הוא אינו מסתיר דבר לגבי מצבה הפיזי והמשפטי. הקונה, מצדו, מתחייב כי ביצע את כל הבדיקות שרצה לבצע, לגבי מצב הדירה ותקינותה.
זהו אחד הסעיפים החשובים בחוזה, מפני שאם מתברר כי נעשתה הסתרת מידע מצד המוכר, הדבר עשוי להיחשב כהפרת חוזה ויאפשר לכם עילה לגיטימית לתביעת פיצויים - על תיקון ליקויים שונים בדירה.
לסיכום: קניית דירה היא צעד גדול, המתרחש ברוב המקרים פעם או פעמיים בחיים. לכן, חיוני להתנהל בו בצורה חכמה ויסודית. מומלץ להסתייע בייעוץ משפטי לאורך התהליך. עורך הדין יבחן את חוזה המכר, נסח הטאבו ומסמכים רלוונטיים נוספים, יערוך את התיקונים הנחוצים בחוזה ויקטין את החשיפה לסיכונים הכרוכים בחתימה על מסמכים קשים להבנה.
* ד"ר עו"ד איריס טרומן מתמחה בחוזים ובמשפט אזרחי מסחרי.
