קניית דירה איננה "משחק ילדים". מדובר בהחלטה הכלכלית המשמעותית ביותר בחיים של רבים מאתנו. מה חשוב לבדוק? ממה יש להיזהר? במאמר זה, נסקור 10 בדיקות שחובה לבצע (כמובן, קיימות בדיקות נוספות: הסתפקנו ב-10 הבדיקות המרכזיות). בכל מקרה, מומלץ להיעזר בייעוץ משפטי איכותי.
בדקו היטב מול מי אתם עושים עסקים, והשמוכר הוא הבעלים של הדירה - לשם כך קיים נסח טאבו או אישור זכויות
1. המוכר הוא באמת הבעלים של הדירה
הדבר הראשון שצריך לעשות, לפני שמחליטים לקנות דירה חדשה - לוודא שמי שמוכר לנו את הדירה הוא באמת הבעלים של הדירה. בעבר היו מספר מקרים, שבהם אנשים התחזו למוכרי דירות - אך הוליכו שולל את הקונים וגרמו להם נזקים אדירים. בדקו היטב מול מי אתם עושים עסקים, לשם כך קיים נסח טאבו או אישור זכויות.
צריך לוודא שלקבלן יש זכויות בשטח שהוא מעוניין לבנות עליו - ושאין מגבלות כלשהן, שעלולות למנוע את הבנייה
2. אין מגבלות שמונעות לבנות את הדירה
לפני שיוצאים לדרך, צריך לוודא שלקבלן יש זכויות בשטח שהוא מעוניין לבנות עליו - ושאין מגבלות כלשהן, שעלולות למנוע את הבנייה. כך, למשל: אם הסכם הפיתוח שעליו מסתמך הקבלן אינו בתוקף - כלל לא בטוח שהמשך הבנייה יאושר. ייתכן שלא ניתן יהיה למסור את החזקה לדירה.
אם אין היתר בנייה, הסיכון לקונים גדול, מאחר שאין בטוחות על פי חוק המכר; ולפרויקט אין ליווי בנקאי
3. האם התקבל היתר בנייה לפרויקט
חשוב לברר באיזה שלב נמצא הפרויקט, מבחינה תכנונית. האם התקבל היתר בנייה או טרם התקבל היתר בנייה? לעניין זה, יש חשיבות מכרעת - באשר לסיכויי הפרויקט לקום. אם אין היתר בנייה, הסיכון לקונים גדול, מאחר שאין בטוחות על פי חוק המכר; ולפרויקט אין ליווי בנקאי. במקרה כזה, יש לוודא שבהסכם המכר יופיע תנאי מתלה, לפיו - אילו לא יושג היתר, תוך 12 חודשים, הקונה יוכל לצאת מהעסקה ולקבל בחזרה את התשלום הראשון שהעביר (לא יותר מ-7% מסך התמורה). חשוב שהתשלום יהיה מוגן בחשבון נאמנות ע"י עו"ד הפרויקט, ולא מועבר ישירות לחברה.
מה שעלול לעכב את הבנייה הוא חוב לרשויות המס שקיים על הקרקע. לכן, לפני שקונים דירה, חשוב לוודא שאין חוב כזה
4. לא קיים על הקרקע חוב לרשויות המס
מה שעלול לעכב את הבנייה הוא חוב לרשויות המס שקיים על הקרקע. לכן, לפני שקונים דירה, חשוב לוודא שאין חוב כזה. לצורך כך, יש לדרוש מהקבלן להציג טופס המכונה טופס 50. במקביל, יש לוודא שרוכש הדירה לא יידרש לשלם תשלומי מס שחלים על הקבלן, כגון: היטל השבחה והוצאות פיתוח הנדרשות לקבלת היתר בנייה; יש לוודא כי הקונה עצמו ישלם רק את מס הרכישה.
בעקבות פרשת חפציבה, שבה נותרו רוכשי דירות חסרי כל, נקבע מנגנון הגנה על רוכשים, הקובע שאסור לקבלן לקבל יותר מ-7% מערך הדירה, בלי שהוא מבטיח את כספי הקונים באחת מחמש דרכים
5. אילו ביטחונות מקבל הרוכש מהקבלן
בדיקה קריטית נוספת נוגעת לביטחונות שיתקבלו. בעקבות פרשת חפציבה, שבה נותרו רוכשי דירות חסרי כל, נקבע מנגנון הגנה על רוכשים, הקובע שאסור לקבלן לקבל יותר מ-7% מערך הדירה, בלי שהוא מבטיח את כספי הקונים באחת מחמש דרכים (ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, הערת אזהרה, שיעבוד או העברת הזכויות בדירה אל הרוכשים).
חשוב לדעת: ברוב מכריע מהמקרים, החלופה המומלצת היא קבלת ערבות בנקאית. היו ערים לצורך בביטחונות - ודרשו תשובות.
יש לכלול בחוזה סעיף הקובע כי במקרים בהם יוטל עיקול על הקרקע, בשל הליכים משפטיים שיינקטו כנגד הקבלן - הכסף ששולם יוחזר לרוכש
6. האם לפרויקט יש בנק מלווה
חשוב לוודא כי לפרויקט יש בנק מלווה וכי קיים סעיף בחוזה, הקובע כי כל סכום שיעביר הרוכש לקבלן יועבר באמצעות שוברי התשלום, הישר לחשבון הבנק המלווה וכי הרוכש יקבל ערבות בנקאית, תוך 14 יום מהמועד שבו העביר את התשלום.
כמו כן, יש לכלול בחוזה סעיף הקובע כי במקרים בהם יוטל עיקול על הקרקע, בשל הליכים משפטיים שיינקטו כנגד הקבלן - הכסף ששולם יוחזר לרוכש.
חוק המכר קובע שאם הקבלן מאחר ביותר מ-60 יום במסירת הדירה, הקונה זכאי לפיצוי השווה לדמי שכירות בשיעור 150%
7. האם החברה מתחייבת לעמוד בלוח הזמנים
חשוב לבדוק את ההתחייבות של החברה הקבלנית או היזמית, לעמידה בלוחות הזמנים בפרויקט ואת הפיצויים שישולמו לקונה, במקרה בו יתרחש איחור. חוק המכר קובע שאם הקבלן מאחר ביותר מ-60 יום במסירת הדירה, הקונה זכאי לפיצוי השווה לדמי שכירות בשיעור 150%.
שוב לדרוש, בהסכם מול החברה הקבלנית, כי החברה הקבלנית תשתף פעולה עם הקונה בלקיחת המשכנתא
8. האם החברה עומדת בהוראות חוק המכר
למרות שחוק המכר קוגנטי (כלומר: לא ניתן להתנות עליו) - חלק מהקבלנים מנסים להתחכם ולשנות באופן בלתי חוקי סעיפים הנוגעים למסירת החזקה, איחורים, פיצויים, אחריות על ביצוע תיקונים ועוד.
לכן, יש להכיר היטב את הוראות החוק - ולדעת מה אסור לקבלן לעשות, כחלק מהחוזה. עוד חשוב לדרוש, בהסכם מול החברה הקבלנית, כי החברה הקבלנית תשתף פעולה עם הקונה בלקיחת המשכנתא.
לאחר תום תקופת הבדק, מתחילה תקופת האחריות, שבה הקבלן אחראי לכל ליקוי שמקורו בתכנון, בעבודות הבנייה או בחומר הגלם
9. התחייבות של הקבלן לעמוד בתקופת הבדק
לא פעם, קבלנים מנסים להתחמק מהאחריות המוטלת עליהם לתקופת הבדק. הקבלנים חייבים לתקן על חשבונם, ללא דיחוי, כל ליקוי בנייה בדירה בתקופת ההרצה הראשונית. לכל ליקוי יש תקופת בדק שונה (כך, למשל: התקופה לתיקון ליקויים בריצוף – שנתיים; התקופה לתיקון כשלים בצנרת - 4 שנים). לאחר תום תקופת הבדק, מתחילה תקופת האחריות, שבה הקבלן אחראי לכל ליקוי שמקורו בתכנון, בעבודות הבנייה או בחומר הגלם. חשוב לציין כי מי שצריך להוכיח שהליקוי נוצר כתוצאה מעבודת הקבלן, או עקב שימוש לא נכון בחומרים - הוא הרוכש עצמו, מה שכמובן עלול להקשות עליו. דעו מה מגיע לכם על פי החוק - ודרשו זאת.
אל תוותרו על עורך דין מטעמכם; אל תקראו את חוזה המכר לבד; בוודאי אל תסתמכו על עורך הדין של הקבלן - שמייצג רק את הקבלן
10. מלווה אתכם עורך דין מטעמכם - ולא מטעם הקבלן
הטיפ החשוב ביותר: אל תוותרו על עורך דין מטעמכם; אל תקראו את חוזה המכר לבד; בוודאי אל תסתמכו על עורך הדין של הקבלן - שמייצג רק את הקבלן. ההסכם עם הקבלן איננו מאוזן. זהו הסכם דרקוני, שמוטה לטובת הקבלן. לכן, קריטי שעורך דין מטעמכם יעבור על ההסכם, יעיר את הערותיו וינסה לאזן את הכף ככל הניתן לטובתכם. אל תתפשרו על איכות עורך הדין. עבדו רק עם עורך דין בעל ניסיון בליווי עסקאות לרכישת דירות מקבלן ובעל מיומנות גבוהה בתחום זה.
