ההוצאה הכלכלית הכרוכה ברכישת דירה היא ההוצאה הגדולה ביותר מבין הוצאות משק הבית בישראל, וטומנת בחובה לא מעט סיכונים, במיוחד כאשר מדובר ברכישת דירה חדשה; ואף יותר - כאשר מדובר בעסקאות תמ"א הריסה (תמ"א 38/2).
למרבה הצער, בחלק גדול מהמקרים גם הערבות הניתנת במסגרת חוק המכר אינה נותנת מענה לסיכונים נפוצים. לכן, חשוב מאוד לבדוק ולשפר את הערבות לפני שחותמים.
בניסיון להגן על כספם של קונים, שרכשו דירות 'על הנייר' והקבלן פשט את הרגל, חוקקה הממשלה את חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974
מהו חוק המכר (דירות)?
עד שנות ה-70 המוקדמות, אזרחים רבים שרכשו דירות "על הנייר" איבדו את כל ממונם, לאחר שבמהלך תהליך הבניה, פשט הקבלן את הרגל והותיר אותם ללא דירה וללא הכסף שכבר שולם. בניסיון להגן על כספם של אותם רוכשים, חוקקה הממשלה את חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974.
ע"פ החוק, חייב המוכר לדאוג לערובה (לפי אחת משלוש אפשרויות המוצעות בחוק), שתבטיח לקונה שכספו יושב לו, במקרה שייווצרו נסיבות בהן המוכר לא יוכל להעביר לקונה את הבעלות על הדירה
מהי ערבות חוק המכר דירות?
ע"פ החוק, חייב המוכר לדאוג לערובה (לפי אחת משלוש אפשרויות המוצעות בחוק), שתבטיח לקונה שכספו יושב לו, במקרה שייווצרו נסיבות בהן המוכר לא יוכל להעביר לקונה את הבעלות על הדירה, כמוסכם בחוזה המכר:
א. הערת אזהרה ששום שעבוד אינו גובר עליה.
ב. פוליסת ביטוח בחברת ביטוח.
ג. ערבות בנקאית - הערובה שבה משתמש כיום הרוב הגדול. עם זאת, בניגוד לדעה הרווחת - הערבות הבנקאית שלפי חוק המכר (ערבות חוק מכר) שונה מערבות בנקאית רגילה. כאן טמונה הבעייתיות.
הסכומים המכוסים בערבות, במקרה של עסקאות רכישת דירה חדשה, הם כל הסכומים ששולמו עד אותו רגע. בעסקאות תמ"א 38/2, הסכום הוא בשווי הערך של הדירה באותו בניין אחרי התמ"א.
ערבות חוק המכר דירות היא ערבות מותנית. ע"פ החוק, ניתן לממש את ערבות חוק המכר רק אם הסיבה לכך שהמוכר לא יכול להעביר את הבעלות לקונה היא אחת מהסיבות שבחוק
מהי הסכנה בערבות חוק המכר דירות?
ערבות בנקאית רגילה היא ערבות אוטונומית שפירעונה אינו מותנה בשום תנאי. כלומר: אם המחזיק בכתב הערבות - פונה לבנק לפני תאריך פקיעת כתב ערבות - הוא יוכל לממשה ולקבל את סכום הערבות מבלי שיצטרך להוכיח מאומה, ואין עליו להוכיח שתנאי מסוים בחוזה המכר הופר, או שהקבלן נקלע להליכי פירוק וכד'.
ערבות חוק המכר (דירות) היא ערבות מותנית. ע"פ החוק, ניתן לממש את ערבות חוק המכר רק אם הסיבה לכך שהמוכר לא יכול להעביר את הבעלות לקונה היא אחת מהסיבות הבאות (כמפורט בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (ערבות בנקאית)).
• עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית.
• צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים, שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע.
• נסיבות בהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה (דבר הנתון לשיקול דעת הבנק, וכאשר יש עימות מול הבנק בעניין זה, יהיה צורך בפתיחת הליך משפטי כנגדו על כל המשתמע מכך).
ערבות חוק המכר לא מספיקה כאשר החברה נוטשת את האתר ומפסיקה לבנות: החברה הקבלנית מתמודדת עם בעיות שבעטיין היא מפסיקה לבנות - אך היא עדיין לא נמצאת בתהליך פירוק או הקפאת הליכים ולא הוטל כל עיקול על הקרקע
מהם המקרים הנפוצים שערבות חוק המכר הסטנדרטית הנ"ל אינה מכסה?
הנסיבות למימוש הערבות המפורטות בנוסח הקיים של החוק אינן מכסות למעשה שתי סיטואציות נפוצות מאוד:
1. החברה נוטשת את האתר ומפסיקה לבנות: החברה הקבלנית מתמודדת עם בעיות שבעטיין היא מפסיקה לבנות - אך היא עדיין לא נמצאת בתהליך פירוק או הקפאת הליכים ולא הוטל כל עיקול על הקרקע (שממילא היא בבעלות בעלי הדירות המקוריים ולכן לא ניתן לעקלה בגין חובות החברה הקבלנית). במצב זה לא מדובר עדיין במניעה מוחלטת להמשיך לבנות ולמסור את הדירה בעתיד. לכן, לא ניתן לממש את הערבות.
2. הבנייה מתנהלת בעצלתיים: הבנייה אינה מופסקת, אבל בגלל קשיים הקבלן בונה בעצלתיים ובינתיים הרוכשים נאלצים להמתין, לעיתים שנים מעבר למועד המסירה המוסכם, עד שיקבלו את הדירה. גם במצב זה, לא ניתן לממש את הערבות, מאחר שהחברה פעילה, ואינה בתהליך פירוק, ואין עדיין מניעה מוחלטת למסירת הדירות בעתיד.
המגבלות הגלומות בערבות חוק מכר דירות מחמירות כאשר מדובר בעסקאות תמ"א הריסה, שבהן בעלי הדירות הם בעלי הקרקע, ולפי הסכם התמ"א הם נותנים לקבלן את האישור להרוס את הדירה הקיימת שלהם ולתפוס חזקה בקרקע
ערבות מכר בעסקאות תמ"א הריסה (תמ"א 38/2) - מדוע קיימת למעשה סכנה כפולה?
ערבות מכר דירות אמנם אינה מעניקה פתרון מלא, אך יש לזכור כי הערבות הזו נועדה להגן על רוכשי דירות חדשות (רוכשים שהקרקע אינה שלהם ואשר משלמים בד"כ בהדרגה, לפי קצב התקדמות הבנייה). המשמעות היא שגם במקרה שיש עיכוב במסירת הדירה, אך לא ניתן לממש את כתב הערבות - ההפסד הוא יחסי, ובנוסף – העובדה שהרוכש מחזיק עדיין בחלק מהתמורה (שלעיתים מגלם את הריווח של הקבלן) – מהווה תמריץ לקבלן לסיים את הבנייה.
שימו לב: זהו אינו המצב בעסקאות תמ"א 38/2, בהן יש למעשה סכנה כפולה.
המגבלות הגלומות בערבות חוק מכר דירות מחמירות כאשר מדובר בעסקאות תמ"א הריסה, שבהן בעלי הדירות הם בעלי הקרקע, ולפי הסכם התמ"א הם נותנים לקבלן את האישור להרוס את הדירה הקיימת שלהם ולתפוס חזקה בקרקע, כך שלמעשה בזמן הבנייה אין להם דירה; ואין להם זכות לחזור לקרקע.
בדומה לבנייה חדשה, גם בתמ"א הריסה ייתכנו אותן סיטואציות שבהן הקבלן הפסיק לעבוד לתקופה משמעותית ואינו נמצא באתר הבנייה, או שהבנייה מתנהלת בקצב איטי באופן שברור כי הדירה תימסר באיחור משמעותי - אם בכלל.
גם כאן, אם יש בידי בעלי הדירות רק את ערבות חוק המכר הסטנדרטית, הם מצויים בבעיה - ולא יוכלו לממש את כתב הערבות (מכיוון שאין מניעה מוחלטת לבנות ולמסור את הדירות, בהמשך והחברה הקבלנית לא נמצאת בהליכי כינוס).
בניגוד לתשלום ההדרגתי ברכישת דירה חדשה - בעסקאות תמ"א 38/2, התמורה שניתנה לקבלן היא תמורה גדולה יותר; ולכן, ההפסד שייגרם לבעלי הדירות - גדול יותר (מאחר שבעלי הדירות ויתרו למעשה על זכותם בדירה ובקרקע; וע"פ החוזה - אין להם זכות על הקרקע והם חייבים לתת לקבלן לבנות).
השיפור שמכניסים בערבות חוק מכר משופרת הוא סעיף הקובע שהדיירים יכולים לממש את הערבות, אם הבנייה באתר הופסקה משך מעל 75 ימים או לתקופה בדומה לכך
מהו הפתרון? כיצד ערבות חוק מכר משופרת עשויה להועיל?
כאמור, ערבות חוק המכר שמציעים הקבלנים אינה מספיקה.
לכן, בשני המקרים ובמיוחד בעסקאות תמ"א 38/2 - אסור להיות ותרנים; חשוב להתמקח ולדרוש ערבות חוק מכר משופרת.
השיפור שמכניסים בערבות חוק מכר משופרת הוא סעיף הקובע שהדיירים יכולים לממש את הערבות, אם הבנייה באתר הופסקה משך מעל 75 ימים או לתקופה בדומה לכך; או שהאיחור בסיום הבניה ומסירת הדירות עולה על שישה חודשים או בדומה לכך. ערבות חוק מכר משופרת אמנם עולה לקבלנים קצת יותר - אך לא מדובר בתוספת משמעותית ביחס לעלויות הפרויקט. היתרון הגדול של הערבות המשופרת: בעלי הדירות מקבלים הגנה רחבה יותר שבמקרים מסוימים כנ"ל - יכולה להסתבר כקריטית.
ברוב המקרים בהם מבקשים בעלי הדירות לממש את כתב הערבות המשופר, מעדיפים הבנקים לנהל מו"מ ולהציע שהם יבנו במקום הקבלן. גם מהלך זה כרוך אמנם באובדן זמן משמעותי (עד שעושים מכרז, עד שקבלן חדש נכנס לעבודה וכו') - שמתווסף לאובדן הזמן שנגרם כתוצאה מהפיגורים שהובילו למימוש כתב הערבות. עם זאת, הערבות המשופרת מבטיחה את קבלת הכספים מהבנק בסכום המאפשר כאמור רכישת דירה חלופית בשווי דירה חדשה לפי שווי דירת התמ"א, ולחילופין, שהבנייה תימשך באמצעות הבנק וכי בעלי הבתים לא "ייתקעו" בלי דירה, בלי קרקע ובלי יכולת לעשות דבר בנדון
* עו"ד עופר בן-ארי הוא עו"ד המתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה (לרבות עסקאות תמ"א 38).
להורדה בחינם כתב ערבות, בקרו בעמוד ההסכמים
