מוכרים דירת מגורים? כך תקבלו הקלות מס

בשנים האחרונות ממשלת ישראל נוקטת במדיניות שנועדה לרסן את שוק הנדל"ן. בין היתר, מדיניות זו באה לידי ביטוי באמצעות הטלת מס רכישה גבוה (8% ומעלה) על מי שרוכש דירה להשקעה (נוסף על דירת המגורים שלו).

בפועל, המציאות מראה כי המדיניות הממשלתית מתקשה להשיג את יעדיה. עסקאות מכר דירות ממשיכות להתבצע, גם אם בקצב נמוך יחסית לעבר. כתוצאה מכך, מוכרים רבים מתמודדים עם שאלת החבות במס במכירת דירת מגורים.

בשורות הבאות, ננסה להסביר מהם המיסים המוטלים בעסקת מכירת דירה; אילו פטורים קיימים מתשלום; ובאילו דרכים נוספות ניתן לחסוך מס.

במכירה של דירות השקעה שנרכשו לפני 1 בינואר 2014, מבוצע פיצול לינארי של השבח (קרי: הרווח במכירת הנכס) - כך שהסכום המיוחס לעליית הערך של הדירה, עד ל-1 בינואר 2014 זכאי לפטור ממס; ואילו יתרת השבח תהא חייבת במס בשיעור שלא יעלה על 25%

מהי חבות המס במכירת דירות מגורים?

צריך להבחין בין מכירה של דירה שהיא הדירה היחידה בבעלות המוכר (דירה יחידה) לבין דירה שאינה כזו (דירה להשקעה). במכירת דירה יחידה, בדרך כלל המוכר זכאי לפטור ממס שבח (המס המשולם על הרווח במכירת נכס). התכלית של הפטור היא לאפשר החלפה של דירות לצורך שיפור דיור, ללא תשלום מס.

בעבר היה קיים פטור ממס גם למי שמכר דירה להשקעה, אחת ל-4 שנים. עם זאת, פטור זה בוטל בתחילת 2014 - כך שדירות להשקעה שנרכשו לאחר 1 בינואר 2014 חייבות במס מלא, בשיעור שלא יעלה על 25%. 

עם זאת, במכירה של דירות השקעה שנרכשו לפני 1 בינואר 2014, מבוצע פיצול לינארי של השבח (קרי: הרווח במכירת הנכס) - כך שהסכום המיוחס לעליית הערך של הדירה, עד ל-1 בינואר 2014 זכאי לפטור ממס; ואילו יתרת השבח תהא חייבת במס בשיעור שלא יעלה על 25%.

נוסף על כך, בדירות יוקרה שהשווי שלהן עולה על 4 מיליון שקל ומכירתן אינה פטורה ממס, משולם מס יסף (מס על הכנסות גבוהות) בשיעור 3% על חלק ניכר מהשבח.

אמנם הפטור ממס של "פעם ב-4 שנים" בוטל, אך קיימות עילות נוספות לפטורים. כך, למשל: פטור ממס במכירת דירת מגורים שנתקבלה בירושה

האם המשמעות היא שכיום אין פטור ממס במכירת דירה להשקעה?

לא יהיה זה מדויק לומר כי אין פטור. 

אמנם הפטור ממס של "פעם ב-4 שנים" בוטל, אך קיימות עילות נוספות לפטורים. כך, למשל: פטור ממס במכירת דירת מגורים שנתקבלה בירושה. במקרה כזה, אם למוריש היתה דירת מגורים יחידה, יורשים מסוימים זכאים לפטור במס במכירת הדירה. 

בהקשר זה, צריך לציין כי העברה ללא תמורה של דירת מגורים בין בני זוג, בין הורים לילדים או בין אחים במקרים מסוימים - פטורה ממס שבח (ובנוסף, זכאית להנחה משמעותית במס הרכישה).

החוק מאפשר מספר דרכים, שבאמצעותן ניתן להקטין את מס השבח בצורה משמעותית. אחת הדרכים היא פריסת מס

מהן הדרכים להפחית את מס השבח, כשאין זכאות לפטור?

באופן עקרוני, התשובה לשאלה תלויה במקרה הספציפי. לכן, לעניין זה חשוב להבין היטב את נסיבות המכירה ולהתייעץ עם איש מקצוע. במכירה של דירת מגורים, מדובר בסכומים גבוהים מאוד, כך שאבחנת המס הנכונה עשויה לחסוך הרבה כסף.

החוק מאפשר מספר דרכים, שבאמצעותן ניתן להקטין את מס השבח בצורה משמעותית. אחת הדרכים היא פריסת מס.

חוק מיסוי מקרקעין, בדומה לפקודת מס הכנסה, מאפשר פריסה אחורה של מס השבח לשנים שקדמו לשנת המכירה. הפריסה מבוצעת בחלקים שווים, למשך תקופת הבעלות בנכס, אך לכל היותר ל-4 שנים רצופות (כולל שנת המכירה)

מהי פריסת מס?

חוק מיסוי מקרקעין, בדומה לפקודת מס הכנסה, מאפשר פריסה אחורה של מס השבח לשנים שקדמו לשנת המכירה. הפריסה מבוצעת בחלקים שווים, למשך תקופת הבעלות בנכס, אך לכל היותר ל-4 שנים רצופות (כולל שנת המכירה). ההיגיון שעומד מאחורי הקלה זו היא שהשבח (עליית הערך) נוצר על פני תקופת הבעלות באופן שווה.

הנהנים הגדולים מהפריסה הם בעלי ההכנסות הנמוכות, שמלאו להם 60 שנים ומעלה בשנת מכירת הנכס. הסיבה היא שיטת המיסוי הפרוגרסיבית, לפיה יחידים משלמים מס לפי מדרגות מס.

ככל שההכנסה גדלה, עולים למדרגת מס גבוהה יותר. בעלי הכנסות נמוכות אינם מגיעים בדרך כלל למדרגות מס גבוהות. לכן, פריסה של המס למספר שנים מאפשרת לנצל את שיעורי המס הנמוכים (עד שיעור המס המוגבל של 25%). בנוסף, ניתן לנצל גם נקודות זיכוי (הנחה במס) שלא נוצלו. במקרה כזה, יש הבדל משמעותי ביחס לחישוב המס הרגיל המבוצע בשנת המכירה בלבד.

עמדת רשות המסים היא, כי מדובר בפריסה טכנית. לכן, חישוב מס היסף (על הכנסות גבוהות) יהיה בשנת המכירה בלבד

האם פריסת המס תגרום גם לחיסכון במס יסף (מס על הכנסות גבוהות)? 

באופן עקרוני, על פי עמדת רשות המסים, התשובה לכך שלילית. 

מאחר שמס יסף משולם על רווחים מעל 642 אלף שקל בשנה, הרי שפריסה אחורה למספר שנים היתה עשויה לכאורה להפחית בצורה משמעותית את החיוב במס יסף, אולם התשובה לשאלה זו קשורה לסוגיה שנשפך עליה דיו רב: האם מדובר בפריסה טכנית (לצורך חישוב המס בלבד) או בפריסה מהותית (שיוך חלקי השבח לשנות הפריסה). 

עמדת רשות המסים, הנשענת על פסיקת בתי המשפט בשנים האחרונות, היא כי מדובר בפריסה טכנית. לכן, חישוב מס היסף יהיה בשנת המכירה בלבד.

איך מבוצעת פריסה לגבי דירה הרשומה על שם שני בני הזוג?

במקרה זה, מבוצעת פריסה לכל אחד מבני הזוג בנפרד. ישנם מקרים רבים, שאחד מבני הזוג הוא בעל הכנסות גבוהות; ואילו השני - בעל הכנסות נמוכות. במקרים כאלה, הפיצול של הפריסה לשני בני הזוג יוביל לחיסכון משמעותי במס.

דרך נוספת לחיסכון במס שבח היא באמצעות קיזוז הפסדים. המחוקק מאפשר קיזוז של הפסדים עסקיים (בתנאים מסוימים) והפסדי הון (ממכירת נכסים)

האם קיימות דרכים נוספות לחיסכון במס?

דרך נוספת לחיסכון במס שבח היא באמצעות קיזוז הפסדים. המחוקק מאפשר קיזוז של הפסדים עסקיים (בתנאים מסוימים) והפסדי הון (ממכירת נכסים). 

כך, לדוגמה: לקוח שיש לו הפסד עסקי בשנת המכירה (הפסד שוטף) - רשאי לקזז את ההפסד כנגד השבח ממכירת דירת המגורים. במקרה אחר, לקוח שיש לו הפסדים מניירות ערך, רשאי אף הוא לקזז את ההפסדים כנגד השבח ולהוריד את חבות המס בצורה משמעותית.

הקלה נוספת מכונה "שיעורי מס היסטוריים" והיא ניתנת לגבי נכסים שנרכשו עד לשנת 1960. לגבי נכסים אלה, נקבעו שיעורי מס מופחתים, בהתאם לשנת הרכישה של הנכס, כך שלגבי נכסים שנרכשו לפני שנת 1948, ניתנת ההפחתה המקסימלית בשיעור המס. 
הקלות מס נוספות ניתנות לנכסים שנרכשו במועדים מסוימים, לנכסים שהופקעו ועוד.