עסקת מכר של נכס מקרקעין היא עסקה רחבת היקף, רבת חשיבות ומשמעות הן למוכר והן לקונה. הצדדים לעסקת המכר משקיעים משאבים רבים באיתור הנכס המתאים, במשא ומתן לכריתת חוזה מכר, בבירורים לגבי משכנתא ובניסוח החוזה.
במקרים רבים (מדי!) בהם אחד הצדדים מקל ראש (או מחליט לחסוך כי כבר לא נשאר לו כסף / זמן) - על אף כל המאמצים הניכרים שהושקעו, מוכר הנכס או הרוכש מוצאים את עצמם עם מפח נפש, עקב הפסד כלכלי ניכר.
הסיבה: הם ויתרו על ייעוץ משפטי בתחום מיסוי המקרקעין, לא עשו תכנון מס אופטימלי וגילו מאוחר מדי כי העסקה אינה משתלמת.
במאמר זה נעסוק בחשיבות הייעוץ המשפטי בתחום מיסוי המקרקעין ונציג חמש סיבות מרכזיות - מדוע אתם חייבים ייעוץ מיסוי מקרקעין.
החוקים הרבים, התנאים, הסייגים, ההקלות והפטורים: כל אלה ועוד הופכים את הייעוץ המשפטי הממוקד בענייני מיסוי לחובה. מדובר בחלק אינטגרלי מכל עסקת מכר מקרקעין
סיבה 1: המורכבות של החוק
סעיפי החוק המסדירים את מיסוי המקרקעין וקובעים "מה, כמה ומתי" נדרש המוכר או הקונה של נכס נדל"ן לשלם (מס שבח, מס רכישה; ובקיצור: מס מקרקעין) הם סעיפים רבים ומגוונים.
אם לא די בכך, חדשות לבקרים סעיפים אלה גם משתנים. תחום המיסוי (בכלל) ומיסוי המקרקעין (בפרט) הוא תחום מסועף, הדורש ידע מקצועי בתחומי החשבונאות והמשפט.
החוקים הרבים, התנאים, הסייגים, ההקלות והפטורים: כל אלה ועוד הופכים את הייעוץ המשפטי הממוקד בענייני מיסוי לחובה. מדובר בחלק אינטגרלי מכל עסקת מכר מקרקעין. השינויים הרבים שמשפיעים על החוק ועל חישובי המס אף מגבירים את הצורך בייעוץ של מומחה מקצועי עם ידע עדכני וניסיון מוכח.
שנת המס 2018 היא שנת המס בה נכנסים לתוקף רבים מסעיפי החוק, המיישמים את הרפורמה רחבת ההיקף, הלכה למעשה
סיבה 2: משמעויות כלכליות מרחיקות לכת
מעבר לעובדה שעבור רוב האנשים, קנייה ו/או מכירה של נכס מקרקעין מהווה העסקה בעלת ההיקף הכלכלי הגדול ביותר שיעשו בחייהם, ישנן נסיבות נוספות המאפיינות עסקה ייחודית זו, היוצרות קשר בין אופן מיסוי העסקה לבין ההשלכות הכלכליות של העסקה.
בין השאלות שיש לתת עליהן את הדעת: האם וכמה יידרש לשלם כל אחד מהצדדים לעסקה? האם המוכר זכאי לפטור מתשלום מס שבח או הקלה מסוימת, בשל הנסיבות בהן מתקיימת העסקה של מכירת דירה?
מדובר בסוגיות בעלות חשיבות קריטית. שיעור המס עשוי להפוך את העסקה לבלתי כדאית ובלתי משתלמת (במקרה הפחות גרוע...) או לגרור הפסדים קשים מאד לצדדים (במקרה היותר גרוע).
דברים אלה מקבלים משנה תוקף, על רקע הרפורמות המורכבות הקשורות למס שבח ומס רכישה. מדובר ברפורמות מרחיקות לכת. שנת המס 2018 היא שנת המס בה נכנסים לתוקף רבים מסעיפי החוק, המיישמים את הרפורמה רחבת ההיקף, הלכה למעשה.
עקב כל השינויים האלה, הציבור אינו בקי במצב המעודכן. כך, מי שמוותר על ייעוץ מס נרחב וייעוץ משפטי מפורט, עלול להיקלע ל"תאונת מס" מצערת מאד, העלולה לגבות ממנו מחיר כלכלי גבוה ומחיר רגשי-נפשי חמור ומיותר.
תכנון מס לפני עסקת מכר הוא זכות שהעניק המחוקק למוכר ולקונה
סיבה 3: תכנון מס לפני מכירת או רכישת דירה - זכות שהיא חובה
יש הנוטים להניח כי תכנון מס - שמשמעותו ניצול הפרצות בחוק וגיוס הפטורים ממס וההקלות המגיעות לרוכש או מוכר של נכס - מהווה מהלך שהלגיטימיות שלו מצויה בתחום האפור.
לא כך הם פני הדברים: תכנון מס לפני עסקת מכר הוא זכות שהעניק המחוקק למוכר ולקונה. במובנים רבים, מדובר ב"חובה" של הצדדים לעסקה - כלפיי עצמם. לא בכדי, קבע המחוקק באילו מקרים מגיע לקונה או למוכר לשלם פחות מסים למדינה.
כאשר יש נסיבות ייחודיות: דירה של תושב חוץ או דירה להשקעה, חשוב במיוחד לקבל ייעוץ משפטי בדגש על תכנון מס
סיבה 4: נסיבות ייחודיות מקימות צורך מיוחד
ניתן לומר באופן גס, כי מעצם היותו של אדם צד לעסקת מכר מקרקעין, באופן אוטומטי הוא חייב ללא סייגים ייעוץ משפטי, עם דגש על תכנון מס. יחד עם זאת, ההכרח לקבל ייעוץ ממשרד עורכי דין המתמחה בנדל"ן ובמיסוי, מקבל משנה תוקף בנסיבות יוצאות דופן.
בין היתר, הכוונה היא למצבים בהם לא מדובר בדירת מגורים יחידה או דירה שעוברת בירושה. הכוונה למקרים בהם יש נסיבות ייחודיות: דירה של תושב חוץ או דירה להשקעה.
כשהקונה או המוכר של נכס לומד בעצמו את החומר, שומע המלצות מחברים או מקבל ייעוץ משפטי כללי - הוא עלול לפספס בין הסעיפים הרבים את הסעיף שיאפשר לו להקטין משמעותית את שיעור המס שיידרש לשלם
סיבה 5: אחרי הכל - אפשר לחסוך כסף!
תכנון מס אופטימלי אינו דורש "רק" ידע, מקצועיות, ניסיון ומומחיות - אלא דורש גם הרבה יצירתיות. לא אחת, ניתן בנסיבות מסוימות לפספס בקלות רבה מדי את האמצעי לזכות בפטור מתשלום מס; או, לכל הפחות, לזכות בהקלת מס.
כשהקונה או המוכר של נכס לומד בעצמו את החומר, שומע המלצות מחברים או מקבל ייעוץ משפטי כללי ולא מספיק מקצועי - הוא עלול לפספס בין הסעיפים הרבים את הסעיף שיאפשר לו להקטין משמעותית את שיעור המס שיידרש לשלם.
חבל!
לסיכום: קונה או מוכר של נכס נדל"ן, ודאי בנסיבות בהן המיסוי מורכב - חייב לקבל ייעוץ מעורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין. זאת, כדי לשפר את הרווח מהעסקה, לצמצם את הסיכון ולמנוע "תאונת מס" שתעלה לו ביוקר.
