חוק המכר (דירות) מבקש להגן על השקעתו של כל מי שרוכש דירה חדשה מקבלן, בפרויקט בנייה חדש, או נכנס להתקשרות עם יזם לצורך ביצוע התחדשות עירונית, כגון: תמ"א 38 או פרויקט פינוי-בינוי. כדי להגן על כספו של המשקיע, החוק מחייב את הקבלן או היזם להציע למשקיע אחת משתי בטוחות עיקריות.
הבטוחה הראשונה היא רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש, במקביל לגביית התשלומים בצמוד לקצב התקדמות בנייה, שנקבע מראש. הבטוחה השנייה היא מתן ערבות בנקאית, המיועדת לטובת פרויקט הבנייה הספציפי בלבד ו"נסגרת" לטובתו, בחשבון בנק ייעודי.
הבטוחה העדיפה עבור בעלי קרקע ו/או בעלי דירות בבניין, המבקשים להתקשר עם יזם לצורך ביצוע עבודות לפי תמ"א 38 ו/או פינוי בינוי, היא במתן ערבויות בנקאיות שונות ובאמצעות ליווי בנקאי "סגור"
מהי הבטוחה העדיפה בפרויקט התחדשות עירונית?
הבטוחה העדיפה עבור בעלי קרקע ו/או בעלי דירות בבניין, המבקשים להתקשר עם יזם לצורך ביצוע עבודות לפי תמ"א 38 ו/או פינוי בינוי, היא במתן ערבויות בנקאיות שונות ובאמצעות ליווי בנקאי "סגור".
יתרה מכך, מומלץ לבעלי הקרקע/הדירות להעלות דרישה לערבויות בנקאיות, כתנאי לחתימה על הסכם ההתקשרות עם היזם ולא להשאיר בידי היזם את הבחירה ל"מסלול" ליווי בנקאי או ללא ליווי בנקאי. זאת, משום שליווי בנקאי "סגור" מבטיח כי הערבויות ישמשו לצורך הפרויקט הספציפי בלבד.
עבור הקבלן או היזם, הבטוחה המועדפת היא בכל מקרה רישום הערת אזהרה, משום שהיא מאפשרת לפרויקט "לצאת לדרך" ללא ליווי בנקאי
האם ניתן לבחור בבטוחה של רישום אזהרה?
עבור הקבלן או היזם, הבטוחה המועדפת היא בכל מקרה רישום הערת אזהרה, משום שהיא מאפשרת לפרויקט "לצאת לדרך" ללא ליווי בנקאי. לעומת זאת, לבעלי הקרקע, כמו גם לרוכשי הדירות החדשות העתידות להיבנות - מומלץ להימנע מבטוחה של רישום הערת אזהרה ולהעדיף ליווי בנקאי מגובה בערבויות.
בטוחה הניתנת באמצעות רישום הערת אזהרה יכולה אמנם להיות רלוונטית רק בפרויקטים קטנים יחסית, מסוג "עיבוי בינוי" בהם לא הורסים את הבניין הקיים, אך גם אז עדיף להם להתעקש על ליווי בנקאי לפרויקט.
בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה בניה) ו/או פינוי-בינוי, בהם הורסים את הבניין הקיים ובונים תחתיו בניין חדש, בטוחה מסוג רישום אזהרה אינה רלוונטית ונדרשת בהם בכל מקרה ערבות בנקאית, בסכום העומד על שווי הדירה העתידה להיבנות.
הבנק המלווה מבצע בדיקה חוזרת (משל עצמו) בנוגע ליכולת הכלכלית של היזם, כדאיות הפרויקט והאספקטים המשפטיים, התכנוניים והקנייניים השונים של הפרויקט
מהם יתרונות הליווי הבנקאי בפרויקטים של התחדשות עירונית?
לליווי הבנקאי יש יתרונות רבים, המבטיחים בצורה הטובה ביותר את ההשקעה של בעלי הקרקע ורוכשי הדירות החדשות. יתרונות אלה מתגלמים הן באפשרות שעומדת לבעלי הקרקע לבצע בדיקה חוזרת של היזם ושל הפרויקט; והן בפיקוח שהבנק מבצע, לאורך כל שלבי הפרויקט.
ראשית, הבנק המלווה מבצע בדיקה חוזרת (משל עצמו) בנוגע ליכולת הכלכלית של היזם, כדאיות הפרויקט והאספקטים המשפטיים, התכנוניים והקנייניים השונים של הפרויקט. כל זאת, לפני שהבנק מאשר מתן הערבויות לביצוע פרויקט מסוג התחדשות עירונית.
בנוסף, הבנק בוחן את יכולתו הכלכלית של קבלן הביצוע, סיווג רישיון הקבלן והתאמתו לפרויקט המוצע.
שנית, לאורך כל תקופת הבנייה, הבנק מפקח על העברת התשלומים לקבלן ומוודא שהתשלומים מועברים על פי "אבני דרך" שנבדקו ואושרו מראש. הבנק גם מפקח על הכספים המשולמים על ידי רוכשי הדירות החדשות ליזם; מוודא שהכספים מועברים אך ורק לחשבון המשמש את הפרויקט הספציפי, שאליו הם מיועדים; ובודק שנעשה בכספים שימוש רק לצורך השלמת הפרויקט (ולא לשום צורך אחר).
תנאי הליווי והפיקוח הללו, של הבנק המלווה, נקבעו בתיקון לחוק המכר, שמטרתו למנוע הישנות מקרים כדוגמת קריסת חברת חפציבה, שהשתמשה בכספים מפרויקטים שונים, למימון פרויקטים אחרים.
כבר בניסוח חוזה ההתקשרות עם היזם, כאשר נבחר מסלול ליווי בנקאי כבטוחה הנדרשת מהיזם, יש להחליט גם על ערבויות שונות ונוספות הנדרשות, כך שיתאימו כל אחת למטרה אחרת
מהן הערבויות המומלצות לבעלי דירות בבניין קיים, במסגרת הליווי הבנקאי?
כבר בניסוח חוזה ההתקשרות עם היזם, כאשר נבחר מסלול ליווי בנקאי כבטוחה הנדרשת מהיזם, יש להחליט גם על ערבויות שונות ונוספות הנדרשות, כך שיתאימו כל אחת למטרה אחרת.
קיימים חמישה סוגי ערבויות מקובלים ורלוונטיים: 1. ערבות בנוסח הקבוע בחוק המכר (שגובהה עומד על שווי הדירה החדשה); 2. ערבות להבטחת תשלום מיסים שחלים על פי חוק על בעלי הדירות "כמוכר"; 3. ערבות שכירות (במקרה של בניין שנהרס ונבנה מחדש או במקרה שיש צורך בפינוי דירות מכל סיבה אחרת); 4. ערבות בדק לתקופה של שנה לפחות ממועד סיום בניית הפרויקט; 5. ערבות להבטחת תשלום הוצאות, לרישום צו הבית המשותף.
הערבויות השונות הן למעשה התחייבות של הבנק המלווה בעצמו לשלם לבעלי הקרקע/רוכשי הדירות החדשות את הכספים המובטחים, למטרות שעבורן נועדה כל ערבות; ולעשות זאת תוך זמן קצוב, שנקבע מראש בנוסח הערבות ועל כן יש להיעזר בניסוח הערבויות בעו"ד מנוסה הבקיא בתחום.
מהם ההבדלים בין הערבויות השונות?
ניתן לתת את הערבויות בשתי צורות עיקריות - ערבויות אוטונומיות ו/או ערבות לפי חוק המכר. ההבדל העיקרי בין הערבויות הוא באופן מימושן; ובהוראות הנבדלות שיש לקבוע ביחס לכל אחת מהערבויות, לצורך כך.
ערבות חוק מכר ניתנת למימוש ולפירעון רק אם התקיימו התנאים הקבועים בה, המופיעים גם בנוסח החוק
מהם תנאי המימוש של ערבות חוק המכר?
ערבות חוק המכר דומה במהותה לערבות הנמסרת לרוכשי דירות חדשות וגובהה כגובה שווי הדירה העתידית שתיבנה וזאת על פי דו"ח מאושר על ידי הבנק המלווה שנערך על ידי שמאי מקרקעין. ערבות חוק מכר ניתנת למימוש ולפירעון רק אם התקיימו התנאים הקבועים בה, המופיעים גם בנוסח החוק. בנוסף, ברוב המקרים, ניתן לממש את הערבות רק לאחר שהתקיים דיון משפטי בדרישה לחילוטה וביחס לכל הפרויקט ולא באופן פרטני של כל בעל זכות.
מימוש של ערבות חוק המכר אינו פשוט. זאת, משום שלבנק המלווה יש מעמד בערבות זו. הבנק מעורב בבדיקת נסיבות הדרישה למימוש הערבות ואישור הדרישה. יחד עם זאת, עם ליווי משפטי מקצועי וייצוג נכון, ניתן לקבוע מראש תנאים מקלים וברורים גם למימוש ערבות כזו, והפיכתה לערבות "משופרת".
ניתן לקבל ערבות אוטונומית כערבות לתשלום מיסים, בדק, תשלום שכירות וכו'. זוהי ערבות בלתי מותנית, שלבנק אין בה מעמד מיוחד
מהי ערבות אוטונומית?
ניתן לקבל ערבות אוטונומית כערבות לתשלום מיסים, בדק, תשלום שכירות וכו'. זוהי ערבות בלתי מותנית, שלבנק אין בה מעמד מיוחד. מרגע שנמסרת לבנק דרישת חילוט המגובה בנוסח הערבות שנקבע מראש בהסכם ההתקשרות, הבנק מעביר את הכסף לרוכשי הדירה החדשה או בעלי הקרקע תוך זמן קצוב הנקוב בערבות.
ערבויות לפי חוק מכר ניתן לקבל רק מבנק או מחברת ביטוח ולכן ישנה עדיפות למימון בנקאי
מימון בנקאי או מימון חוץ בנקאי?
ככל שיש יותר פרויקטים, יש יותר ביקוש לכסף מצד היזמים ופתרונות המימון הם רבים וכללים גם מימון חוץ בנקאי.
ערבויות לפי חוק מכר ניתן לקבל רק מבנק או מחברת ביטוח ולכן ישנה עדיפות למימון בנקאי, שיכול להיות גם מימון של חברת ביטוח בצירוף קרן חוץ בנקאית.
במקרה שהגיע לביהמ"ש: בית המשפט דחה את בקשת היזם ואישר את חילוט הערבות, לטובת בעלי הזכויות בבניין, כשהוא מפרט בהחלטתו את ההסכמות הברורות והמפורשות, לגבי תנאי חילוט הערבות, שהוסכמו ונוסחו מראש בהסכם
מדוע חשוב לקיים משא ומתן על ניסוח תנאי החילוט והמימוש של הערבות?
כבר בעת ניסוח חוזה ההתקשרות, מומלץ לנסח היטב ובמחשבה מראש את תנאי מימוש הערבויות השונות שהקבלן נדרש לתת. ניתן להדגים את חשיבות הדבר, באמצעות מקרה שטופל על ידי משרד הח"מ.
באותו מקרה, בעלי הזכויות בבניין שבו בוצעו עבודות חיזוק ותוספות בנייה, במסגרת תמ"א 38, נקטו בהליכים משפטיים כנגד היזם בשל הפרות חוזרות ויסודיות, אך הדרך היחידה מבחינתם לממן את ההליכים המשפטיים ועריכת חוו"ד מהנדס הייתה בחילוט הערבות הבנקאית.
לאחר שנמסרה לבנק הודעת חילוט הערבות, הגיש היזם בקשה לצו מניעה, אולם בית המשפט קיבל באופן מלא את טענתם של התובעים כי בהסכם ההתקשרות שלהם עם היזם, נקבע כי ניתן יהיה לחלט את הערבות הבנקאית, גם אם לא בוטל ההסכם ביניהם וזאת לצורך מימון ההליכים המשפטיים כנגד היזם עצמו וכך הערבות חולטה והכספים הופקדו בחשבון הבנק של ועד הדיירים.
כאמור בית המשפט דחה את בקשת היזם ואישר את חילוט הערבות, לטובת בעלי הזכויות בבניין, כשהוא מפרט בהחלטתו את ההסכמות הברורות והמפורשות, לגבי תנאי חילוט הערבות, שהוסכמו ונוסחו מראש בהסכם ההתקשרות בין הצדדים.
יש לזכור כי קביעת נוסח הערבויות אינה רק עניין משפטי, אלא גם עניין בעל אופי מסחרי. עורך דין בקי בתחום יידע כיצד לנסח את תנאי הערבות, כך שערך הסכום הנקוב בה יישמר לאורך זמן, תוך תשומת לב למועד ההצמדה וסוג ההצמדה
מדוע חשוב לקבל ייעוץ משפטי בעת ניסוח תנאי הליווי הבנקאי וחילוט הערבויות?
עורך דין בעל ניסיון בתחום ינהל את המשא ומתן בצורה מיטבית, עבור בעלי הזכויות בקרקע ו/או רוכשי הדירות החדשות. עורך הדין ינסח את נוסח הערבויות, העילות למימוש, הסכם ההתקשרות בין הצדדים וכתב ההוראות לנאמן שיחזיק את הערבויות, באופן שיקל משמעותית על אפשרות מימוש הערבויות, אם יעלה צורך.
יש לכך חשיבות כפולה, אם לוקחים בחשבון שהיזם צפוי בכל מקרה לנסות למנוע את מימוש הערבות, באמצעות פנייה לערכאה שיפוטית.
יתרה מכך, יש לזכור כי קביעת נוסח הערבויות אינה רק עניין משפטי, אלא גם עניין בעל אופי מסחרי. עורך דין בקי בתחום יידע כיצד לנסח את תנאי הערבות, כך שערך הסכום הנקוב בה יישמר לאורך זמן, תוך תשומת לב למועד ההצמדה וסוג ההצמדה (כך, למשל: מדד המחירים לצרכן, מדד תשומות הבנייה). בנוסף, עורך הדין יבחין בפרטים שונים הקשורים במועד מסירת הערבות, מועד ביטולה וכו'.
לסיכום: קונים דירה חדשה, במסגרת פרויקט תמ"א 38 ו/או פינוי בינוי? ליווי בנקאי "סגור", המבוסס על ערבות בנקאית, הוא הדרך המומלצת להבטחת כספכם. מומלץ להיעזר בייעוץ משפטי צמוד, לאורך כל הדרך.
* אין בכל האמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי ו/או חוות דעת ו/או תחליף לייעוץ משפטי אצל עורך דין. האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ובלתי מחייב של הנושא. בכל מקרה ספציפי, יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין בקי בתחום.
• עידו שמואלי, עו"ד ונוטריון, מתמחה בעסקאות קומבינציה ובייעוץ משפטי לפרויקטים של התחדשות עירונית (מסוגים שונים).
• אוהד יונגרוירט, עו"ד ומגשר, ממשרד עידו שמואלי ומתמחה בהתחדשות עירונית וייצוג משפטי בפרט בליוויים בנקאיים.
• סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי.
