הגיע הרגע הגדול: חסכתם ממיטב כספכם, מצאתם את דירת חלומותיכם, והנה, אתם רוצים לשלם ולקבל את המפתחות לדירה. חכו רגע! לפני שתגיעו לרגע המיוחל של קבלת המפתח, יש מספר אתגרים שתיאלצו להתמודד איתם בדרך.
אין מה לעשות: לא למדתם בבית הספר מהו אישור עקרוני? איך לוקחים משכנתא? מהם מסמכי בית משותף, תכניות או נסח טאבו? לכן, אנו מביאים בפניכם מדריך ידידותי, שילמד אתכם כיצד לצלוח את האתגרים האלה עם כמה שפחות כאב ראש.
רכישת דירה אינה עניין פעוט. מדובר בהליך מורכב, במהלכו תחתמו על חוזה הכולל התחייבויות רבות, שתידרשו לעמוד בהן. כמו כן, הפרויקט אינו נגמר בחתימת החוזה, ולמעשה גם לא בקבלת המפתחות.
בואו נודה: רוב הזוגות הצעירים שקונים היום דירה, נאלצים ליטול משכנתא לא קטנה, וממשיכים לשלם על הדירה הרבה מאוד כסף, לתקופה לא קצרה. איך עושים את זה נכון? בכך, נעסוק במדריך הידידותי המובא לפניכם.
שלב ראשון: הגדירו מהו ההון העצמי שלכם
הון עצמי הוא כל סכום המצוי ברשותכם, שתחליטו להשתמש בו לטובת רכישת דירה. הון עצמי עשוי להיות מורכב מחסכונותיכם, כספים הנמצאים בחשבון עו"ש, תיק ניירות ערך, מתנות שקיבלתם מבני משפחה ועוד
מהו הון עצמי?
הון עצמי הוא כל סכום המצוי ברשותכם, שתחליטו להשתמש בו לטובת רכישת דירה. הון עצמי עשוי להיות מורכב מחסכונותיכם, כספים הנמצאים בחשבון עו"ש, תיק ניירות ערך, מתנות שקיבלתם מבני משפחה. בקיצור: כל סכום שתחליטו להקצות לטובת רכישת דירת החלומות שלכם.
משכנתאות מייקרות את מחיר הדירה, מאחר שיש לשלם ריביות גבוהות על קרן ההלוואה מהבנק
אם אנחנו לוקחים משכנתא, מדוע יש צורך בהון עצמי?
נכון, הבנק ייתן הלוואה (די גדולה, יש לציין) כדי שתוכלו לקנות את הדירה שחלמתם עליה. עם זאת, נטילת משכנתאות (המעמידות את הבנקים ברמת סיכון גבוהה) יוצרת לגיטימציה להעלאת הריביות ומחירי הנדל"ן במשק. בנוסף, משכנתאות מייקרות את מחיר הדירה, מאחר שיש לשלם ריביות גבוהות על קרן ההלוואה מהבנק.
בנוסף לכך, הבנקים אינם מאפשרים מתן הלוואה מובטחת במשכנתא, מעבר ל-75% מערך הנכס (לרוכשי דירה ראשונה) ו-50% (לרוכשי דירה נוספת).
ניתן לקבל לכל היותר 75% מימון מערך הנכס הנבחר. אם תרצו לרכוש דירה בסך כ-1.8 מיליון שקלים, יהיה עליכם לגייס הון עצמי בסך כ-450,000 שקלים. זהו סכום בלתי מבוטל
מה עולה בפועל מכל האמור לעיל?
המסקנה מכל האמור לעיל היא כי ניתן לקבל לכל היותר 75% מימון מערך הנכס הנבחר. אם תרצו לרכוש דירה בסך כ-1.8 מיליון שקלים, יהיה עליכם לגייס הון עצמי בסך כ-450,000 שקלים. זהו סכום בלתי מבוטל.
נניח כי השגנו את ההון העצמי הדרוש לצורך רכישת דירה. מה יהיה ההחזר החודשי? למעשה, זוהי השאלה החשובה מכל השאלות. לפני שתתחייבו בחוזה מכר לקחת סכום מסוים כמשכנתא, חשוב מאוד לפנות לאחד הבנקים למשכנתאות (או למספר בנקים כדי שתוכלו לבצע השוואת מחירים) ולבקש אישור עקרוני לקבלת הסכום הדרוש לכם.
בין היתר, הבנק יבדוק האם תוכלו לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתא, אם ייתן לכם את הסכום שאתם מבקשים. רוב הבנקים אינם מאפשרים לקחת משכנתא שההחזר החודשי בגינה עולה על 33% מההכנסה המשותפת של בני הזוג.
נניח שההכנסה המשותפת שלכם היא 14,000 שקלים בחודש. תקרת ההחזר החודשי שהבנק יאפשר לכם לקחת היא 4,620 שקלים. כמובן, שנתון זה ישפיע על גבוה ההלוואה שתוכלו לקחת.
כמו כן, צריך לקחת בחשבון כי סכום המשכנתא שייתן לכם הבנק ייגזר מערך הדירה שיקבע שמאי מטעם הבנק, ולא מהמחיר שקבעתם בחוזה ביניכם לבין המוכר.
המשמעות של הדברים: נניח כי רכשתם דירה בסך 1.8 מיליון שקלים וביקשתם לקבל מהבנק הלוואה מובטחת במשכנתא, בסך 75% מערך הדירה (כלומר: 1,350,000 שקלים משכנתא).
לאחר החתימה, הגיע שמאי מטעם הבנק וקבע כי הדירה שרכשתם שווה רק 1.7 מיליון שקלים. במקרה זה, הבנק ייתן לכם 75% מערך הדירה שקבע השמאי. כלומר: רק 1,275,000 שקלים. משמעות הדברים היא כי תצטרכו לממן מכיסכם את ההפרש, בסך 75,000 שקלים. במצבים אלה, ההמלצה שלי היא לבצע בדיקת שמאי שיבחן עוד קודם לכן את ערך הדירה או לחילופין לרכוש דירה במחיר נמוך יותר, כך שתזדקקו לאחוז מימון נמוך יותר.
עלויות נוספות שיש לקחת בחשבון הן שכר טרחת עורך דין (המחיר המקובל במשק הוא 0.5% מערך הנכס + מע"מ); דמי תיווך (המחיר המקובל במשק הוא 2% מערך הנכס + מע"מ); שמאי (עלות חוות דעת שמאי נעה בין 3,000-10,000 שקלים, לפי סוג חוות הדעת המבוקשת); יועץ משכנתאות
איזה עוד הוצאות עלינו לקחת בחשבון?
עלויות נוספות שיש לקחת בחשבון הן שכר טרחת עורך דין (המחיר המקובל במשק הוא 0.5% מערך הנכס + מע"מ); דמי תיווך (המחיר המקובל במשק הוא 2% מערך הנכס + מע"מ); שמאי (עלות חוות דעת שמאי נעה בין 3,000-10,000 שקלים, לפי סוג חוות הדעת המבוקשת); יועץ משכנתאות (אם יהיה צורך).
עלויות נוספות שיש לקחת בחשבון: אגרות רישום הדירה על שמכם (38 שקלים לרישום מכר, 157 שקלים לרישום משכנתא); שליחים ואגרות נוספות (הפקת נסחי טאבו, רישום הערת אזהרה בסך 127 שקלים, רישום הערת אזהרה לטובת הבנק למשכנתאות בסכום דומה וכו').
מס רכישה לרוכשי דירה יחידה חל כדלקמן: על חלק השווי עד 1,696,750 שקלים - 0% מס; על חלק השווי בין 1,696,750 שקלים - 2,012,560 שקלים - 3.5%; על חלק השווי בין 2,012,560 שקלים - 5,192,150 שקלים - 5%; על חלק השווי בין 5,192,150 שקלים - 17,307,170 שקלים 8%; ועל חלק השווי מעל 17,307,170 - 10%. (נכון ל- 1/2019) שיעורים אלה מתעדכנים מעת לעת.
לכן, להגדרת ההון העצמי שלנו ולאישור העקרוני מטעם הבנק, יש חשיבות מכרעת בהחלטה מהו הסכום בו נרצה לרכוש דירה. יש להתייחס גם להוצאות שנהיה צפויים לשלם, כיוון שמדובר בכמה אלפי שקלים נוספים. מדובר בנתונים חשובים ביותר, שיש לעמוד עליהם הרבה לפני החתימה על החוזה.
בקרו בדירה ובסביבתה מספר פעמים, בשעות שונות במהלך היממה, כדי לקבל תמונה טובה יותר על החיים באזור
שלב שני: בדיקת השכונה בה אתם מעוניינים לקנות דירה, בדיקת מחירי השוק וביקור מספר פעמים בשכונה
שלב זה ניתן לכנות ע"פ הלקוח מ"דירה להשכיר" של לאה גולדברג: "הנאים השכנים בעיניך?". חשוב לזכור: אין לקנות דירה לפני שבודקים את השכונה, הסביבה, האוכלוסייה, בתי הספר, הגנים ומיקום הדירה.
בנוסף, יש לבדוק האם ליד הדירה ממוקם גן ילדים העלול להפריע לנו במהלך היום או מפעל או מרכז מסחרי (כל אדם - ושיקוליו). כל הגורמים האלה הם דברים שרצוי לדעת לפני שקונים דירה ועוברים להתגורר בה.
בקרו אפוא בדירה ובסביבתה מספר פעמים, בשעות שונות במהלך היממה, כדי לקבל תמונה טובה יותר על החיים באזור. שאלו את בעל הדירה שאלות רבות, בכל נושא שחשוב לכם לדעת אודותיו. העובדה כי אתם שואלים שאלות רבות בנוגע לדירה אינה הופכת אתכם לחטטנים!
כך, בין היתר: מומלץ לשאול בנוגע לנזילות, חריגות בנייה, השכנים, סדקים או פגמים בדירה, ועד הבית (וכיצד ועד הבית מתמודד עם תקלות בבניין); צאו למרפסת, בדקו את כיווני האוויר ואת עוצמת האור הנכנס לדירה מבעד לחלונות השונים.
בדקו את המחיר שמבקש בעל הדירה עבור הדירה: האם המחיר תואם את מחיר השוק? אתר האינטרנט "מדלן" נותן תמונה טובה על עסקאות שדווחו לרשות המיסים באותה שכונה ואף באותו בניין. השוו את גודל הדירה, השיפורים בדירה והמחיר המבוקש, לעומת מחירן של דירות אחרות.
אם החלטתם, לאחר כל הבדיקות הללו שזוהי דירת חלומותיכם - מזל טוב! עתה, עליכם לשכור שירותי עורך דין העוסק בנדל"ן.
זכרו: עורך דין שאינו בקיא בתחום המקרקעין עלול להסב לכם נזק
שלב שלישי: ייצוג ע"י עורך דין העוסק בנדל"ן
לא, אל תלכו לאח שלכם שהוא עורך דין כבר שנים רבות, איך אינו עוסק בנדל"ן! לכו לעורך דין העוסק בנדל"ן. זכרו: עורך דין שאינו בקיא בתחום המקרקעין עלול להסב לכם נזק. רוב תביעות הרשלנות המתנהלות נגד עורכי דין, עניינן עסקאות מקרקעין שהתבצעו באופן רשלני.
הערת אזהרה היא "דגל אדום" שנועד להגן עליכם. רישום הערת אזהרה עולה כיום 126 שקלים. מרבית עורכי הדין יוכלו לבצע את רישום הערת האזהרה ישירות באמצעות המחשב במשרדם
שלבי העסקה מרגע הפנייה לעורך הדין
בדיקת המצב המשפטי, התכנוני והפיזי של הנכס: עורך הדין יבחן את הפן המשפטי של העסקה (למשל: האם הדירה רשומה על שם המוכר בטאבו), ינהל מו"מ מול המוכר לגבי תנאי חוזה הרכישה, ויפנה אתכם לצורך קבלת חוות דעת מומחים, מאחר שאין זה בתחום מומחיותו של עורך הדין לבחון את המצב התכנוני והפיזי של הנכס.
ראוי שתפעלו בשלב זה על פי המלצת עורך הדין ותשכרו שירותים של מומחים: עלות ההעסקה של מומחים היא עלות זניחה, ביחס לתועלת שתצמח לכם, במקרה שתגלו כי בדירה שהתכוונתם לרכוש במיטב כספכם יש ליקויים חמורים ביותר, הנסתרים מן העין של אדם שאינו מומחה.
שכירת מומחים חשובה בעיקר ברכישת דירת גן או דירת גג, בהן הפוטנציאל לחריגות בניה גבוה במיוחד. עם זאת, גם בדירות "רגילות" ראוי ואף רצוי לשכור שירותים של מומחים.
חתימה על חוזה רכישה: לאחר שלב הבדיקות, תיפגשו סוף סוף עם המוכר לחתימה על חוזה הרכישה של הדירה. במעמד זה, תחתמו על מספר עותקים של החוזה ועל עוד מספר מסמכים (שטרי מכר, ייפויי כוח, בקשה לרישום הערת אזהרה, הצהרה לרשות המיסים וכו'). מסמכים אלה יאפשרו רישום הדירה על שמכם, לאחר שתקיימו את כל ההתחייבויות שלכם על פי החוזה.
במעמד זה, אף תשלמו חלק מההון העצמי (מקובל לשלם כ-10% מערך הדירה) בשיק בנקאי לפקודת המוכר. השיק הבנקאי יישמר בנאמנות אצל עורך הדין של המוכר, עד שעורך הדין שלכם ירשום על הדירה הערת אזהרה לטובתכם.
רישום הערת אזהרה: הערת אזהרה היא "דגל אדום" שנועד להגן עליכם. רישום הערת אזהרה עולה כיום 126 שקלים. מרבית עורכי הדין יוכלו לבצע את רישום הערת האזהרה ישירות באמצעות המחשב במשרדם.
רישום הערת אזהרה אמור למנוע מצב שהמוכר מתקשר עם קונה נוסף בהסכם לגבי הדירה שרכשתם ממנו זה עתה. כך, אם המוכר ינסה לבצע עסקה נוספת ולמכור את הדירה לקונה נוסף, הקונה הפוטנציאלי יראה את הערת האזהרה ויידע כי מישהו אחר כבר התקשר בהסכם עם המוכר לגבי הדירה. הערת אזהרה מהווה אפוא "דגל אדום" - ויש לרישומה חשיבות עצומה, שלא ניתן להפריז בחשיבותה.
דיווח לרשויות המס: עורך הדין מטעמכם יצטרך להגיש את הדיווח שלכם על העסקה לרשויות המס בתוך 30 ימים מיום החתימה על החוזה (אם לא חתמתם קודם לכן על זיכרון דברים, לא מומלץ לחתום בד"כ על זיכרון דברים - אבל זהו כבר עניין למאמר אחר).
ככל שקיימת שומת מס רכישה שתצטרכו לשלם (לפי המדרגות שפורטו לעיל), תידרשו לשלם את השומה תוך 60 ימים ממועד החתימה על החוזה.
לאחר שסיימתם לשלם את ההון העצמי שלכם, כחודש לפני שעליכם להעביר את התשלום האחרון (מכספי המשכנתא), עליכם לפנות לבנק ולפתוח בקשה לקבלת משכנתא, מאחר שהתהליך לוקח לעיתים זמן
חתימה על מסמכי המשכנתא לאחר תשלום כל ההון העצמי: לאחר שסיימתם לשלם את ההון העצמי שלכם, כחודש לפני שעליכם להעביר את התשלום האחרון (מכספי המשכנתא), עליכם לפנות לבנק ולפתוח בקשה לקבלת משכנתא, מאחר שהתהליך לוקח לעיתים זמן. הבנק יעביר לכם טפסים, שעל חלק מהם תידרשו לחתום ועל חלק אחר יידרשו המוכרים לחתום (מכיוון שאתם ממשכנים נכס שעדיין לא רשום על שמכם). בנוסף, תצטרכו לחתום בפני נוטריון על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת הבנק ואף לרשום על הנכס הערת אזהרה לטובת הבנק (בעלות נוספת של 126 שקלים). בבנקים שאינם מבצעים זאת בעצמם, יהיה עליכם אף לרשום משכון אצל רשם המשכונות. לאחר מכן, תחזירו את הטפסים לבנק. לאחר שיוכח כי שילמתם את כל ההון העצמי שהתחייבתם, תוכלו לקבל אישור. כספי המשכנתא יועברו לחשבון הבנק של המוכרים או לטובת סילוק המשכנתא של המוכרים או לידי עורך דינם בנאמנות (במקרה שטרם התקבלו כל האישורים לצורך רישום הדירה על שמכם). כל זאת, לפי התנאים בחוזה.
מועד מסירת החזקה: איזה יופי! צלחתם את התהליך כמעט לגמרי. השלב הבא הוא השלב המרגש ביותר - קבלת המפתחות! הגיעו לדירה יחד עם המוכרים ובצעו מעין "פרוטוקול מסירה": בצעו קריאת מונים ורשמו את הנתונים, בדקו האם יש ליקויים בדירה שלא היו לפני כן. אם יש ליקויים, כתבו אותם ואף צלמו אותם (כמובן שמדובר בליקויים מהותיים ולא בתיקוני צבע או בליקויים שהם בלאי, כתוצאה משימוש סביר של המוכר בדירה). בדקו את מערכות הדירה וקבלו לידיכם את המפתחות.
לאחר קבלת ייפוי הכוח, שטרי המכר וכל האישורים (אישורי מיסים, אישור עירייה, אישור על היעדר חבות בהיטל השבחה של המוכר וכו') - עורך הדין שלכם יבצע רישום של הדירה בטאבו על שמכם
רישום הדירה על שמכם: בשעה טובה! לאחר קבלת ייפוי הכוח, שטרי המכר וכל האישורים (אישורי מיסים, אישור עירייה, אישור על היעדר חבות בהיטל השבחה של המוכר וכו') - עורך הדין שלכם יבצע רישום של הדירה בטאבו על שמכם. כאשר הדירה תירשם על שמכם, תהיה בידכם (מעבר לזכות החוזית שהוקנתה לכם בחוזה) זכות קניינית חזקה בנכס, שתהיה יפה כלפי כל העולם. זהו השלב בו העסקה מגיעה לסיומה.
לסיכום: רכישת דירה אינה עניין פעוט. מדובר בהליך מורכב, שידרוש מכם תשומת לב לפרטים רבים ובחירת בעלי מקצוע בקפידה רבה. לכן, הקפידו על הנקודות המהותיות במדריך זה. כך, תבטיחו לעצמכם כי רכישת הדירה תהפוך לחוויה נעימה וחיובית ותסתיים בקבלת מפתחות לדירה שחלמתם עליה.
* עו"ד צליל דפני קנזי היא בעלת תואר שני (LL.M) במשפט מסחרי מאוניברסיטת תל-אביב, נמנית על צוות המייסדים של משרד עורכי דין דפני קנזי, משרד בוטיק המתמחה בדיני מקרקעין, דיני צוואות וירושות, דיני חברות (הקמת וליווי חברות), משפט מסחרי ודיני לשון הרע.
** האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. בכל מקרה, מובהר כי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.
