רבים מרוכשי הדירות החדשות נתקלים בליקויי בנייה שונים, שאותם הקבלן אמור לתקן. עם זאת, לא פעם הרוכשים מוצאים את עצמם מול שוקת שבורה: קבלנים שאינם מוכנים לתקן את הליקוי, "מושכים את הזמן" ו/או מאלצים את הרוכשים "לרדוף" אחריהם. במקרים כאלה, ניתן ואף מומלץ לבדוק הגשת תביעה כנגד הקבלן.
ליקויי בנייה הם כינוי רחב לכל תקלה במבנה ו/או הפרה של ההסכם מצד הקבלן. כך, למשל: איחור במועד מסירת הדירה, ירידת ערך הדירה בשל שטחים קטנים יותר ממה שהוסכם ועוד
מהי ההגדרה של ליקויי בנייה?
ליקויי בנייה הם כינוי רחב לכל תקלה במבנה ו/או הפרה של ההסכם מצד הקבלן. כך, למשל: איחור במועד מסירת הדירה, ירידת ערך הדירה בשל שטחים קטנים יותר ממה שהוסכם, ליקוי שתיקונו דורש לעבור לדיור חלופי (למשל: הצפה) וכו'.
כדי להגן על הרוכשים במקרים אלה, קובע חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 כי על הקבלן חלה אחריות לתיקון הליקויים והפגמים בדירה, ולפיצוי של הרוכשים, בגין כל נזק כלכלי שנגרם להם: ירידת ערך, דיור חלופי והוצאות שונות כתוצאה מאותו תיקון/הצורך לבצע תיקון (למשל: הובלה ואחסנה של מיטלטלין, תשלומים לאנשי מקצוע כגון שמאי ועו"ד), לצד נזקים לא ממוניים (כגון: עוגמת נפש) וכו'.
מה ההבדל בין תקופת בדק לבין תקופת אחריות?
החל מאפריל 2011, יש בחוק אבחנה באשר לאחריות של הקבלן, לפי חלוקה לשתי תקופות - תקופת בדק ותקופת אחריות.
תקופת הבדק היא תקופת האחריות הראשונה, המתחילה ממועד קבלת הדירה ונמשכת בין שנה לשבע שנים, בהתאם לסוג הליקוי
תקופת בדק
תקופת הבדק היא תקופת האחריות הראשונה, המתחילה ממועד קבלת הדירה ונמשכת בין שנה לשבע שנים, בהתאם לסוג הליקוי, כפי שמפורט בתוספת לחוק:
• ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק - שנתיים;
• ליקוי בריצוף וחיפוי פנים, לרבות שקיעות ושחיקה - שנתיים;
• כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים - שלוש שנים;
• ליקוי בפיתוח חצר (שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים, מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת), לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים - שלוש שנים;
• כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי - שלוש שנים;
• כשל (לרבות נזילות) במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב - ארבע שנים;
• כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך - ארבע שנים;
• סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים - חמש שנים;
• התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ - שבע שנים;
• כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית - שנה אחת.
בתקופת הבדק, חלה על הקבלן אחריות לתקן את הליקויים, אלא אם הוכח שהליקוי נגרם באשמת הרוכש. כלומר: בתקופה זו, הרוכש אינו צריך להוכיח שהליקוי נגרם כתוצאה מכשל בתכנון ו/או בבניה. כדי להיות פטור מחובת התיקון, נטל ההוכחה רובץ על הקבלן שיצטרך להוכיח שהליקוי נגרם באשמת הרוכש ולא באשמתו.
תקופת האחריות מתחילה מרגע סיום תקופת הבדק (כאמור, בהתאם לסוג הליקוי) ונמשכת שלוש שנים. כך, תקופת האחריות המקסימלית במצטבר נעה בין 4 לעשר שנים
תקופת האחריות
תקופת האחריות מתחילה מרגע סיום תקופת הבדק (כאמור, בהתאם לסוג הליקוי) ונמשכת שלוש שנים. כך, תקופת האחריות המקסימלית במצטבר נעה בין 4 לעשר שנים.
לעומת תקופת הבדק, שבה נטל ההוכחה חל על הקבלן, בתקופת האחריות נטל ההוכחה חל על הרוכש ועליו להוכיח שהליקוי נובע כתוצאה מפגם בתכנון, פגם בתהליך העבודה, שימוש בחומרים לא טובים וכו'.
לאחר תום תקופת הבדק ותקופת האחריות, חלה אחריות הקבלן רק במקרים מצומצמים ביותר
תקופת אחריות רחבה
לאחר תום תקופת הבדק ותקופת האחריות, חלה אחריות הקבלן רק במקרים מצומצמים ביותר, כגון: אי יציבות בבניין, שמקורה בשלד או ביסודות (קונסטרוקציה); ובנוסף, אם נתגלה ליקוי שלא ניתן היה לגלות בשנים הראשונות (אלא אם הרוכש הודיע לקבלן על הליקוי והקבלן לא פעל כדי לתקנו).
אם המוכר לא העמיד את הדירה לרשות הקונה לאחר 60 יום מהמועד שנקבע בחוזה - הקונה זכאי לפיצוי, עבור כל חודש שחלף מהמועד המוסכם ועד שקיבל את הדירה, ללא הוכחת נזק
איחור במסירה
בעניין זה, קובע החוק שככלל, אם המוכר לא העמיד את הדירה לרשות הקונה לאחר 60 יום מהמועד שנקבע בחוזה - הקונה זכאי לפיצוי, עבור כל חודש שחלף מהמועד המוסכם ועד שקיבל את הדירה, ללא הוכחת נזק:
• גובה הפיצוי החודשי עבור איחור במסירה של עד שמונה חודשים, מהמועד החוזי - פי 1.5 מדמי שכירות של דירה באותו סדר גודל ובאותו מיקום.
• גובה הפיצוי החודשי עבור איחור במסירה, למעלה משמונה חודשים מהמועד החוזי - פי 1.25 מדמי שכירות של דירה באותו סדר גודל ובאותו מיקום.
מומלץ לתעד את הפגמים והליקויים השונים בתמונות/וידאו. לבחון האם יש ירידת ערך כתוצאה מהפגם
כיצד מומלץ להתנהל מול הקבלן במקרה של ליקוי בניה?
כדי להבטיח כי הקבלן יעמוד בחובתו ויתקן את הליקויים שהתגלו, גם בתקופת הבדק וגם בתקופת האחריות, מומלץ מאוד להתנהל בצורה נכונה, כבר מהשלב הראשון ולא לפנות אל הקבלן בצורה שרירותית.
כך, למשל:
• לתעד את הפגמים והליקויים השונים בתמונות/וידאו.
• לבקש מאנשי מקצוע הצעות מחיר כתובות לתיקון הליקוי, לרבות עלויות נוספות, כגון: עלויות טיפול, הובלה, חומרים ומע"מ.
• לבחון האם יש ירידת ערך כתוצאה מהפגם.
• ללוות את הפנייה בחוות דעת מטעם מומחה (כגון: שמאי או מהנדס).
• אם התיקון מצריך פינוי מהדירה - לציין בחוות הדעת שנדרש פינוי ולהעריך למשך כמה זמן.
נטל האחריות על הקבלן אמנם גבוה יותר, ככל שמדובר בזמן סמוך לקבלת הדירה, אך אם לאחר הפניה הראשונה לקבלן מתגלעים חילוקי דעות, מומלץ מאוד להכין את הקרקע לתביעה משפטית ולהביא כל תיעוד מקצועי, שיוכל להוכיח את הטענות, אם הקבלן יטען שהליקוי נגרם באשמת הרוכש, שלא יתקן את הליקוי או שיתקן אותו רק בצורה חלקית (טענה שיש לגבות בחוות דעת של איש מקצוע).
מה ניתן לעשות כשהקבלן מתחמק?
למרבה הצער, הקבלנים מנסים לא פעם להתחמק בדרכים עקלקלות מאחריותם לתיקון הליקויים: לעכב את התיקון בתואנות שונות, לתקן בצורה חובבנית או חלקית, לנקוט בגישה של סחבת, מתוך כוונה להתיש את הרוכש וכו'.
במקרים שבהם ננקטת סחבת מצד הקבלן - אין מנוס מפנייה להליך משפטי
מה ניתן לעשות?
• במקרים שבהם התיקונים לא בוצעו לשביעות רצונו של הרוכש והוא חש שהליקויים עלולים להוות סכנה ממשית - הרוכש יכול לתקן את הליקויים באופן עצמאי, לרכז את התיעוד, חוות הדעת והקבלות. ובדיעבד, לתבוע את הקבלן.
• במקרים שבהם ננקטת סחבת מצד הקבלן - אין מנוס מפנייה להליך משפטי. הרוכש צריך להביא סימוכין לטענותיו (קבלות, ראיות, הצעות מחיר וכו').
• במקרים שבהם הקבלן טוען שתיקן את הליקוי היטב, או שהליקוי נגרם באשמת הרוכשים - הקבלן הוא זה שצריך להוכיח את הטענה ולהביא חוות דעת של מומחה מטעמו. במקרה כזה, יכול ביהמ"ש למנות מומחה מטעמו, שיגיע לדירה ולקבל החלטה על סמך חוות הדעת שלו.
אל תפחדו לתבוע את הקבלן: רוכשי דירות רבים חוששים מסיבות שונות לתבוע את הקבלן, בגין ליקויי בנייה שלא תוקנו. בעיקר, מדובר בחשש מההליך המשפטי הארוך כמו גם מכוחו וגודלו של הקבלן בשוק, במקרים מסוימים. עם זאת, בעניין זה, חשוב לא לחשוש ולא לוותר על פניה לערכאות משפטיות. בעיקר, במקרים שבהם נגרם נזק גדול, כתוצאה מהליקוי.
כך, לדוגמה: בתביעה שניהל משרד הח"מ, בשם זוג שרכש דירה ובשלב מסוים נאלץ לעבור לדיור חלופי בשל ליקוי שהתגלה (ת"א 29449-01-15). במקרה זה, פסק ביהמ"ש כי על הקבלן לפצות את הרוכשים, בגין עלות תיקון הליקוי, בהתאם לחוות דעת המומחה (כ-120 אלף שקלים); ובנוסף, לשלם להם פיצוי בסך כ-25 אלף שקלים על דיור חלופי, עוגמת נפש ואיחור במסירת דירה.
במקרה אחר, ייצג משרד הח"מ בעל דירה בכרמיאל, שנרכשה מחברה קבלנית לפני 18 שנה (!) והתגלו בה ליקויי עובש קשים (ת"א 8888-04-09). במהלך השנים, תיקן הקבלן את הליקויים, אך לא בצורה הרמטית. לכן, החליט הרוכש לתבוע את הקבלן. על אף שהוגשה חוות דעת שקבעה שלא חלה ירידת ערך בנכס, החליטה השופטת שחלה פגיעה במוניטין ופסקה פיצוי ע"ס 7,000 שקלים.
כדי לנסות להימנע מפנייה לביהמ"ש, מומלץ להוסיף בהסכם המכר סעיף יישוב סכסוכים ולקבוע כי יישוב הסכסוך ייעשה באמצעות גוף חיצוני מקצועי
כיצד ניתן להימנע מהתנהלות משפטית ממושכת?
כדי לנסות להימנע מפנייה לביהמ"ש, מומלץ להוסיף בהסכם המכר סעיף יישוב סכסוכים ולקבוע כי יישוב הסכסוך ייעשה באמצעות גוף חיצוני מקצועי, כגון: בורר שהוא שמאי, עו"ד, מהנדס; או בהליך בוררות בשניים, ולא בביהמ"ש.
סדרי הדין בבוררויות למשל גמישים יותר, פטורים מדיני הראיות ומהווים חלופה טובה לבתי משפט במקרים אלו. יש לציין בהקשר זה כי הליך בוררות הינו מהיר ואפקטיבי יחסית, חוסך זמן וכסף ומעניק תשובה מקצועית לשני הצדדים, תחת מעטה של סודיות.
לסיכום: בכל מקרה שבו מתגלה ליקוי בנייה, חשוב להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום תביעות ליקויי בנייה נגד קבלנים, לאסוף את כל האסמכתאות ולא לחשוש מעימות משפטי נגד הקבלן. פעמים רבות, ניהול נכון של הפנייה לקבלן, המגובה במסמכים מסודרים, עשוי להכריע את המערכה ולפתור את הבעיה מחוץ לכותלי ביהמ"ש.
* עו"ד לירן ינקוביץ עוסק בתביעות ליקויי בניה נגד קבלנים.
** סייעה בהכנת הכתבה: יערית טרבלסי, כתבת zap משפטי.
