הצלחתם לגייס את ההון הראשוני, ובשעה טובה אתם עומדים לפני אחד הרגעים המשמעותיים בחיים שלכם, בדרך לרכישת דירה חדשה. זהו אמנם רגע מרגש מאוד, אבל בשל המשמעות הגדולה של העסקה עבורכם, רגע לפני סגירתה חשוב שתבצעו כמה בדיקות מהותיות. בחינת מצב הזכויות על הקרקע, בדיקת קיומו של היתר בנייה, ובחינה אם על השטח יש שעבודים או עיקולים - הן רק חלק מהבדיקות החיוניות שחשוב שתבצעו, לפני סגירת העסקה עם הקבלן. בשורות הקרובות נבקש להציג כמה בדיקות חיוניות נוספות שיסייעו לכם בדרך לשם.
יש לבדוק כי מוכר הדירה הוא אכן הבעלים של הקרקע, וכי זו רשומה בטאבו, במינהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת
בדיקה ראשונה: היכן רשומה הדירה
טרם חתימת החוזה מול הקבלן, חשוב לבדוק על שם מי רשומה הקרקע, שעליה נבנית הדירה. במסגרת זו יש לבדוק כי מוכר הדירה הוא אכן הבעלים של הקרקע, וכי זו רשומה בטאבו, במינהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. כמו כן יש לוודא גם כי הליך רישום הזכויות בקרקע הושלם.
ככל שלקבלן אין עדיין היתר בנייה, הדירה שיציע חייבת להיות מותנית בקבלתו. במקרה כזה, הרכישה מסוכנת יותר, ויש לוודא כי לקבלן יינתן זמן מוגבל בלבד לקבלת ההיתר
בדיקה שנייה: האם יש היתר בנייה
בדיקה חיונית נוספת שיש לבצע נוגעת לשאלה האם קיים היתר לבניית הדירה. ללא היתר, לא ניתן להתחיל לבנות את הפרויקט, ויש לקחת בחשבון כי קבלת ההיתר עלולה להתעכב זמן רב, מאחר שהיא תלויה בגורמי התכנון השונים, ולא במוכר עצמו. ככל שלקבלן אין עדיין היתר בנייה, הדירה שיציע חייבת להיות מותנית בקבלתו. במקרה כזה, הרכישה מסוכנת יותר, ויש לוודא כי לקבלן יינתן זמן מוגבל בלבד לקבלת ההיתר. חשוב שתוודאו כי לרשותכם עומדת הזכות לבטל את החוזה, ככל שהקבלן לא יצליח לקבל את ההיתר המבוקש.
בדיקה שלישית: האם יש חובות מס כלשהם
לפני שאתם חותמים על חוזה לרכישתה של דירה חדשה מול הקבלן, חשוב מאוד שתוודאו כי לא רובץ על השטח המדובר חוב כלשהו שעלול לגרום לכך שרישום הדירה על שמכם בטאבו יתעכב. הכוונה היא למשל לחוב למס הכנסה או לחוב למס רכוש שעלול לגרום לעיכוב בהעברת הזכויות.
טרם ביצוע העסקה יש לוודא שאין על הנכס שעבודים או עיקולים כלשהם. נקודה זו היא קריטית כשחותמים על חוזה
בדיקה רביעית: האם יש עיקולים או שעבודים
טרם ביצוע העסקה יש לוודא שאין על הנכס שעבודים או עיקולים כלשהם. נקודה זו היא קריטית, כשחותמים על חוזה. מדוע? משום שאם אדם מוכר נכס, ולפתע מתברר שיש על הנכס עיקול, אי אפשר יהיה להעביר את הזכויות עליו מהמוכר לקונה, ותחילה יידרשו הצדדים להסיר את העיקול.
בדיקה חמישית: הקבלן רוצה יותר מ-7%? רק עם ערבות בנקאית
אם לפני תחילת עבודות הבנייה, הקבלן רוצה שתשלמו לו נתח משמעותי מעלות הדירה בלי להעניק לכם בטוחות כלשהם, כדאי שתחשבו פעמיים. כאחד מלקחי פרשת חפציבה, על פי חוק המכר, אם אתם נדרשים לשלם יותר מ-7% מעלות הדירה, הקבלן חייב להבטיח את הכסף ששילמתם. הוא יכול לעשות זאת למשל דרך מתן ערבות בנקאית, כך שבמידה וייקלע לקשיים, כספכם יהיה מובטח.
בדרך כלל הקבלן יציע לכם סטנדרט מסוים, ואתם תידרשו להוסיף סכומי כסף נוספים על כל מה "שמעבר", בין אם מדובר בהוספת נקודות חשמל, שיש איכותי יותר, אביזרי אינסטלציה ועוד
בדיקה שישית: מה כולל הסטנדרט של הקבלן
ברכישת דירה מקבלן חשוב להיות מודעים לעלויות הנוספות שתידרשו לשלם, ואינן כלולות במחיר הראשוני אשר מוצג לכם על ידי הקבלן. המחיר האמיתי שבו תידרשו לשאת עשוי להיות גבוה בהרבה מזה שמוצג לכם, ולהגיע גם למאות אלפי שקלים יותר. בדרך כלל הקבלן יציע לכם סטנדרט מסוים, ואתם תידרשו להוסיף סכומי כסף נוספים על כל מה "שמעבר", בין אם מדובר בהוספת נקודות חשמל, שיש איכותי יותר, אביזרי אינסטלציה ועוד. אל תהססו לרדת עם הקבלן לרזולוציות הנמוכות ביותר. ודאו מה בדיוק כלול בסטנדרט המוצג לכם, ומה ההפרש בינו למחיר הריאלי. דאגו שהסיכום שלכם עם הקבלן יהיה כתוב באופן ברור.
אם מדובר בדירה הראשונה שאתם קונים, ניתן לקבל פטור ממס רכישה, ככל שמחיר הדירה אינו עולה על 1.696 מיליון שקל. על דירות יקרות יותר יש לשלם לפי מדרגות המיסוי הקיימות
בדיקה שביעית: האם מגיעות לכם הקלות מס
אחד השלבים ברכישת דירה כולל, כידוע, דיווח לרשויות המס. אם מדובר בדירה הראשונה שאתם קונים, ניתן לקבל פטור ממס רכישה, ככל שמחיר הדירה אינו עולה על 1.696 מיליון שקל. על דירות יקרות יותר יש לשלם לפי מדרגות המיסוי הקיימות. אגב, גם משפרי דיור יכולים לקבל פטור ממס רכישה, ובלבד שהם קונים דירה נוספת לאחר ארבע שנים, ומוכרים את הדירה הקודמת תוך פרק זמן של 12 חודשים. באותו אופן ניתן לקבל הקלות גם במס שבח: אם קניתם לדוגמה נכס במיליון שקל ומכרתם אותו במיליון וחצי שקלים - ניתן להתייחס להוצאות ההשבחה (למשל, לשיפוץ שנערך) כהוצאות מוכרות, ולא לשלם עליהן מס.
לסיכום, אם אתם עומדים בפני רכישת דירה חדשה, אל תצאו לתהליך לבד, והיוועצו עם עורך דין מיומן ובעל ניסיון בתחום הנדל"ן, שיידע לייעץ לכם ממה כדאי להיזהר.
טרם הרכישה, בדקו היטב את חוזה המכר, ודאו כי הדירה רשומה, האם יש לה היתר בנייה, והאם יש חובות מס כלשהם או עיקולים על השטח. אל תשכחו לבדוק גם מה כולל הסטנדרט של הקבלן, כדי שלא תופתעו לאחר מכן, ותיאלצו להוציא עוד מאות אלפי שקלים שאין ברשותכם. בהצלחה.
* הכותב מתמחה בתחום המקרקעין ומייעץ לרוכשים רבים של דירות
