זוג צעיר הגשים את חלומו ורכש דירה חדשה בצפון הארץ. עבודות הבנייה של הדירה התקדמו בקצב משביע רצון, ובשעה טובה קיבלו בני הזוג את המפתח ועברו לדירה. עם זאת, פרט אחד העיב על השמחה: רישום הבית המשותף והזכויות שלהם בדירה לא הושלמו על ידי היזם. כאשר שאלו בני הזוג את היזם על כך, הוא טען כי העיכוב ברישום נובע מסיבות טכניות, וכי לבני הזוג אין מה לדאוג. ואולם, ככל שחלפו החודשים והרישום לא התבצע, החלו בני הזוג לדאוג שקיימת בעיה ממשית ברישום. כאשר הם ביקשו לבסוף למכור את הדירה ולעבור לדירה אחרת, גילו השניים כי אי רישום הבית המשותף בטאבו מקשה עליהם מאוד במכירה, ואף גורם לירידה בשווי הדירה.
דוגמה זו ממחישה את הבעייתיות הכרוכה באי רישום בית משותף, לאחר השלמת הבנייה. התופעה אינה נדירה: בישראל קיימים בניינים רבים, שאינם רשומים כבתים משותפים מסיבות שונות. כפועל יוצא מכך גם הזכויות של בעלי הדירות באותם בתים אינן מוסדרות בטאבו. במאמר זה, נבקש לעמוד על החשיבות של רישום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים ולהסדרת הזכויות של בעלי דירות בטאבו. נדגיש במיוחד את החובה המוטלת על היזם, ובנסיבות מסוימות גם על עורכי דינו, להשלים את הרישום.
אי הסדרת הרישום עלול להכשיל את מכירת הדירה, מאחר שהבנק שיתעתד להעניק משכנתא לרוכשים החדשים של הדירה עלול להתנגד לעסקה
הבעיות שהיעדר רישום עלול ליצור לרוכשים
לכאורה, אי הסדרה של רישום בית משותף מהווה עניין טכני, שאין לו משמעות רבה עבור הרוכש, בשעה שנמסרת לו הדירה החדשה שרכש. בפועל, ככל שהרישום מתאחר מעבר למועד שנקבע לכך בהסכם המכר, מדובר בבעיה ממשית עבור בעלי הדירה, העלולים להתקשות למכור אותה. רוכשים פוטנציאליים עלולים להירתע מדירה שזכויותיה לא הוסדרו, מה שעלול לעכב מאוד את מכירת הדירה ולגרום לירידה בשוויה. אי הסדרת הרישום אף עלול להכשיל את מכירת הדירה, מאחר שהבנק שיתעתד להעניק משכנתא לרוכשים החדשים של הדירה עלול להתנגד לעסקה.
בנוסף, אי הרישום עלול להכשיל את רוכשי הדירה המקוריים ולהעמיד אותם במצב של הפרה פוטנציאלית של ההסכם מול הבנק שנתן להם משכנתא, שבמסגרתו התחייבו להשלים את רישום המשכנתא לטובת הבנק, בלשכת רישום המקרקעין, תוך פרק זמן מוגדר בחוזה המשכנתא.
היזם הוא הגורם שמוטלת עליו האחריות להשלים את רישום הבית המשותף ולהסדיר את זכויות רוכשי הדירה. בעבר, חובה זו לא היתה מוסדרת בחוק
חובת היזם להשלים את רישום הבית המשותף
היזם הוא הגורם שמוטלת עליו האחריות להשלים את רישום הבית המשותף ולהסדיר את זכויות רוכשי הדירה. בעבר, החובה לא היתה מוסדרת בחוק. בתי המשפט גזרו את החובה מהסכם המכר בין הקונה ליזם. תיקון 5 לחוק המכר (דירות), שנכנס לתוקף ב-2011 שינה את המצב, והטיל את האחריות על היזם לרשום את הבית כבית משותף ולהסדיר את הזכויות של הקונים תוך פרק זמן מוגדר. יש לציין כי חובת היזם לרישום הזכויות נבחנת על פי השורה התחתונה, כלומר על פי מבחן התוצאה, ולא על פי המאמצים שהיזם השקיע ברישום. כלומר, גם נסיבות בלתי צפויות אינן מצדיקות עיכוב ברישום, מאחר שהיזם יכול היה לצפות זאת, כשהתחייב לרשום את הזכויות עד מועד כלשהו.
בעניין זה, היזם הולך במידה רבה על חבל דק, מאחר שרישום בית משותף עלול להיות תהליך ממושך ומורכב, שלא ניתן להשלים תוך פרק זמן קצר. במסגרת תהליך הרישום, המתבצע מול המפקח על רישום הבתים המשותפים, יש להגיש בין היתר תשריט של הבית המשותף, תקנון מוסכם או מצוי, צו רישום מוכן לחתימה ועוד.
טענת היזם בפרשת נאות חן הנדסה כי חובתו לרישום הבית המשותף חלה רק כלפי הרוכשים המקוריים, ולא כלפי מי שרכשו מהם דירות, נדחתה בבית המשפט העליון
הסדרת הרישום חלה גם כלפי רוכשים משניים
שאלת הפיצוי המגיע לרוכשים מיזמים, שאינם משלימים את רישום הבית המשותף ואת רישום זכויותיהם בדירות המגורים שלהם, שבה ונדונה בפסיקה. כך, למשל: בית המשפט העליון דן לאחרונה בפרשת נאות חן הנדסה (ע"א 2235/18 נאות חן הנדסה וייזום בע"מ נ' אדמונד לזרוב ואח') בפיצוי המגיע לרוכשי דירות, שרישום הבית המשותף שלהם התעכב במשך כמעט שני עשורים. במסגרת החלטתו, דחה העליון את טענת היזם שלפיה החובה שהוטלה עליו היתה חובת השתדלות וקבע כי השורה התחתונה היא הרלוונטית לעניין זה. עוד נדחתה טענת היזם כי חובתו לרישום הבית המשותף חלה רק כלפי הרוכשים המקוריים, ולא כלפי מי שרכשו מהם דירות. בשורה התחתונה, הותיר בית המשפט את הפיצוי שנקבע למערערים, 30 אלף שקלים לדירה. פיצוי כמעט כפול ניתן בפרשת רפאלי (ע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין), 50 אלף שקלים לדירה בגין עיכוב ברישום.
בפרשת גאון נדל"ן חויבו עורכי הדין של היזם לפצות את רוכשי הדירות, מאחר שקיבלו מהם שכר טרחה והחתימו אותם על ייפוי כוח לרישום הבית המשותף ולא עשו זאת על פי חובת הנאמנות
גם עורכי דין נדרשים לפצות על איחור ברישום
לא רק היזמים נדרשים לשאת באחריות לעיכוב ברישום הבית המשותף, אלא גם עורכי דינם, בנסיבות מסוימות. כך, בפרשת גאון נדל"ן (ת"א 18049-02-18 אמיר כהן ואח' נ' גאון נדל"ן) חויבו עורכי הדין של היזם לפצות את רוכשי הדירות, מאחר שקיבלו מהם שכר טרחה והחתימו אותם על ייפוי כוח לרישום הבית המשותף. על רקע זה, פסק בית המשפט כי אף שהם משמשים כבאי כוחו של היזם, יש להם חובת נאמנות כלפי רוכשי הדירות.
בפסק דין אחר, שניתן על ידי בית משפט השלום בתל אביב (ת"א 23424-05 בר זיו גיל נ' נעמן איתן חברה להנדסה ובניין בע"מ) הורה בית המשפט ליזם ולעורך דינו להעביר לידי התובע את הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה בין הצדדים, בשיעור 10% מהתמורה. זאת, לאחר שעורך הדין קיבל שכר עבור טיפול ברישום, אך לא ביצע אותו.
לסיכום: אי רישום הבית המשותף על ידי היזם ועורכי דינו עלול לגרור בעקבותיו השלכות קשות על רוכשי הדירה, שבין היתר יתקשו למכור אותה, עלולים לסבול מירידה בשווי הדירה, ונמצאים בסיטואציה של הפרה פוטנציאלית של חוזה המכר מול הבנק, היות שלא ניתן יהיה לרשום משכנתא לטובת הבנק. מי שנושא באחריות לרישום הבית המשותף הוא היזם. אחריותו נגזרת מחוק המכר. איחור משמעותי ברישום עלול לאלץ את היזם לשלם פיצוי גבוה לרוכשי הדירות בבית המשותף. בנוסף, גם עורכי דינו של היזם עלולים לשאת באחריות לעיכוב, ככל שקיבלו מרוכשי הדירות שכר טרחה.
* עו"ד מייק חורי מתמחה בתחום המקרקעין ומייעץ לרוכשי דירות רבים
