לאחר חיפושים ארוכים אחרי דירה, מצאתם סוף סוף את מה שנראה כדירת חלומותיכם. המוכר לוחץ, אתם לא רוצים לפספס את ההזדמנות ונענים לבקשתו לחתום על זיכרון דברים כדי שלא יראה את הנכס למתעניינים נוספים. אבל רגע לפני שתחתמו על מסמך שנראה תמים ופשוט, חשוב שתדעו שמאוד לא מומלץ לחתום על כל סוג של זיכרון דברים, שכן הוא מחייב אתכם כמו כל חוזה משפטי אחר.
גם אם זיכרון הדברים כולל פרטים מאוד בסיסיים כמו צד א' רוצה לקנות, צד ב' רוצה למכור והנכס יימכר עד תאריך מסוים, כאשר יש סימנים של "גמירות דעת" ו"מסוימות", הרי שזו התחייבות חד משמעית
מדוע לא מומלץ לחתום על זיכרון דברים?
כאשר חותמים על זיכרון דברים, מדובר בחוזה שמחייב את הצדדים במה שנכתב בו. גם אם זיכרון הדברים כולל פרטים מאוד בסיסיים כמו צד א' רוצה לקנות, צד ב' רוצה למכור והנכס יימכר עד תאריך מסוים, כאשר יש סימנים של "גמירות דעת" ו"מסוימות" (על כך בהמשך), הרי שזו התחייבות חד משמעית. כלומר, גם אם בבדיקות שיערכו עורכי הדין יימצאו בעיות מהותיות, הקונה יהיה חשוף להשלכות משפטיות כגון אכיפה, פיצוי וכיו"ב.
עורכי הדין יכולים לדוגמה לגלות כי יש יורשים נוספים לנכס שכלל לא אישרו את מכירתו, או שאין היתר למבנה, שהוא לא רשום בטאבו, שבבניין ליד מתוכנן פרויקט ענק שיוריד את ערך הנכס משמעותית ועוד
אילו בעיות עלולות לעלות תוך כדי בדיקה משפטית?
יש מגוון בעיות רחב מאוד שרוכשים רבים כלל לא מודעים להם. עורכי הדין יכולים לדוגמה לגלות כי יש יורשים נוספים לנכס שכלל לא אישרו את מכירתו, אפשר לגלות כי אין היתר למבנה, שהוא לא רשום בטאבו, שבבניין ליד מתוכנן פרויקט ענק שיוריד את ערך הנכס משמעותית ועוד ועוד.
כאשר עורכי הדין המלווים את העיסקה, הם מבצעים בדיקות של הנכס, הם מבקשים מהרשויות השונות את ההיתר, תשריט, טופס 4 ועוד, על פי כל מקרה ומקרה. אם לדוגמה מדובר בבית פרטי בן שתי קומות, אך בבדיקה שעשה עורך הדין התגלה שלבית יש אישור לקומה אחת, יש לכך השלכות אדירות. קבלת היתר לקומה השנייה הוא תהליך שעולה כסף רב. בנוסף, יכול להיות מצב שההיתר כלל לא יתקבל והקומה לא תוכל לקבל היתר והיא מיועדת להריסה.
בעיות נוספות יכולות לצוץ גם מצד הרוכשים. ייתכן שהבנק כלל לא יאשר את המשכנתא, או שיאשר סכום נמוך מזה שהרוכשים ביקשו. אך אם הם חתמו על זיכרון דברים ובו מתקיימים "גמירות דעת" ומסוימות", הרי כאמור הדבר יכול להפוך את זיכרון הדברים להסכם מחייב.
במסגרת "בקשה להירשם", משלמים רוכשי הדירה סכום מסוים המשמש כמקדמה. מדובר בזיכרון דברים מסוג אחר שבו נותנים מקדמה, כסף שהקונים עלולים להפסיד אם יחליטו לבסוף לא לרכוש את הדירה
האם זה נוגע רק לנכסים מיד שנייה?
לא, האזהרה הזו נכונה גם כמדובר ברכישת דירה מקבלן. במקרים רבים, רוכשים מאוד מעוניינים בדירה חדשה, אם זה בפרויקט שעדיין נמצא "על הנייר" או שכבר ראו את הדירה מוכנה ומאוד מעוניינים בה. כדי לא לאבד את הדירה לרוכשים אחרים, יש להם אפשרות לחתום על "בקשה להירשם", במסגרתה הם משלמים סכום מסוים המשמש כמקדמה. אותה בקשה להירשם היא זיכרון דברים מסוג אחר כי נותנים מקדמה, עם התחייבות מפורשת שאם הרוכשים יחליטו בסופו של דבר לא לרכוש, הם עלולים להפסיד את המקדמה ששילמו.
אך גם ברכישה מקבלן יכולות להתעורר בעיות שונות. דוגמה לכך הוא המקרה של רוכשים שחתמו על בקשה להירשם, שילמו 30,000 שקל והגיעו לעורכת הדין כדי שתבצע בדיקות. בבדיקות התגלה כי לקבלן אין עדיין ליווי בנקאי ואין חשבון נאמנות. לכן, המלצנו להמתין לקבלת ליווי או חשבון נאמנות וכך לא היה ניתן לחתום על הרכישה במועד שנקבע "בבקשה להירשם". הקבלן ועורך דינו הבינו את המצב והסכימו לדחות את החתימה למועד שיתקבל ליווי או חשבון נאמנות.
מבחן המסוימות קובע כי הפרטים החשובים והעקרוניים הנוגעים לחוזה צריכים להיות מצוינים בו. כך למשל, נושאים כגון תיאור נשוא החוזה, מחיר ומיקום חייבים להופיע
כיצד יפרש בית המשפט זיכרון דברים?
זיכרון דברים נתון לפרשנות בית המשפט על פי חוק החוזים, כאשר בית המשפט מנסה לפרש את החוזה בהתאם לרצון הצדדים, כפי שנראה היה בזמן כריתת החוזה. אי קיומו של זיכרון הדברים מטופל על ידי בתי המשפט כהפרה של כל חוזה אחר וזו כרוכה בפיצוי הצד הנפגע.
שני מבחנים עיקריים עומדים בפני בית המשפט על מנת לקבוע את תוקפו של זיכרון הדברים: מבחן גמירות הדעת ומבחן המסוימות.
מבחן גמירות הדעת - בודק אם בעת כתיבת מסמך משפטי היתה הסכמה של הצדדים להתקשר בקשר חוזי מחייב. עניין החתימה אינו מקודש, שכן יכולה להיות גמירות דעת גם ללא חתימה. אך ללא ספק חתימה מהווה הוכחה לגמירות דעת. פסיקות בית המשפט נותנות קווים מנחים נוספים התורמים להחלטה בדבר גמירות דעת: תחילת ביצוע החוזה. כך למשל, העברה של מקדמה, אקט פורמלי במעמד חגיגי, כגון הרמת כוסית או תקיעת כף.
כמו כן, נקודות עקרוניות בחוק החוזים חייבות להתקיים: חתימה על ידי בני סמכא כשירים משפטית המייצגים את עצמם או את הגוף המשפטי שבשמו הם פועלים והעדר התניה המתנה את ביצוע ההסכם.
מבחן המסוימות - קובע כי הפרטים החשובים והעקרוניים הנוגעים לחוזה צריכים להיות מצוינים בו. כך למשל, נושאים כגון תיאור נשוא החוזה, מחיר ומיקום חייבים להופיע. בית המשפט קבע בעבר כי חסרונו של תיאור הנכס (במקרקעין למשל, מדובר בכתובת מדויקת, או לחלופין מספר חלקה) הוא עילה לקביעת חוסר תוקפו של ההסכם.
חשוב מאוד לא לחתום על אף מסמך שעלול לחייב אתכם בהמשך ולפגוע בכם. בחירה נכונה בעורכי דין מנוסים, שיודעים איך לשמור על הזכויות שלכם, תבטיח לכם רוגע וביטחון ולחסוך מכם עוגמת נפש והפסדים
איך אפשר להימנע מטעויות אלו?
כדי להימנע מטעויות קריטיות אלו, מומלץ מאוד להימנע מלחתום על זיכרון דברים ולפנות לעורכי דין המתמחים ומנוסים בנושא של מקרקעין ונדל"ן. עורכי הדין יודעים בדיוק אילו סייגים להכניס להסכם, כך שהוא לא יהיה הסכם חסר וישמור על זכויות הצדדים.
גם אם המוכר מאוד לוחץ והקונים מאוד רוצים את הנכס, חשוב לחשוב על העתיד ולהבין שלעתים נכס יכול להיראות שונה מאוד מכפי שהוא בפועל. ניתן לפנות לעורכי הדין עוד לפני שראיתם את הנכס, כך שבזמן אמת ניתן יהיה לקבל מענה מהיר ולא לאבד את הדירה.
לסיכום, רכישת דירה הוא אירוע מרגש מאוד, וברוב המקרים ההוצאה הגדולה שתעשו בחייכם. לכן חשוב מאוד לא לחתום על אף מסמך שעלול לחייב אתכם בהמשך ולפגוע בכם. בחירה נכונה בעורכי דין מנוסים, שיודעים איך לשמור על הזכויות שלכם, תבטיח לכם רוגע וביטחון, ותבטיח לכם שהתהליך המרגש הזה לא יהיה כרוך בעוגמת נפש ובהפסד כסף.
עו"ד ונוטריון מרסלה גולן סיידמן, משרד רבין גולן סיידמן, מתמחה במקרקעין ונדל"ן באזור השרון והמרכז
סייעה בהכנת הכתבה: רננה מור, כתבת זאפ משפטי
