מטבע הדברים, פרויקט של בנייה עצמית, לנצח יהיה מורכב יותר מפרויקט של רכישת דירה קיימת. למעשה, אנחנו אף פעם לא יכולים לדעת אם פרויקט בנייה שהתחלנו ברגל ימין יסתיים בהצלחה או יסתיים בכלל. בין שלל האתגרים הצפויים לנו, יש לעבור מספר משוכות הקשורות למשכנתא שעלינו לקחת לטובת הפרויקט. כדי לשפוך אור על הנושא, שוחחנו עם יועץ המשכנתאות והפיננסים מר אריאל אחון.
"הדבר הראשון שחשוב לי להדגיש בנושא הזה הוא שמשכנתא לטובת פרויקט בנייה עצמית היא לא אותה משכנתא שאנחנו לוקחים לטובת רכישה של נכס קיים. למעשה, מדובר בעולם אחר לגמרי", פותח אריאל ומרחיב: "כשאנחנו בונים בית, יש לנו חוקים אחרים לגמרי מבחינת הבנקים וההסתכלות באופן כללי שונה לחלוטין".
במה דברים אמורים כאשר מדובר במצב המוכר יותר של רכישת דירה בבניין?
"כשאני קונה דירה בבניין, כשאני קונה דירה מקבלן או כשאני קונה בית פרטי לצורך העניין, אז אני בעצם רוכש מוצר מוגמר. מדובר במוצר שעשוי מקשה אחת, נכס אחד בלבד. יכול להיות שאקנה אותו בתשלום אחד ויכול להיות שאקנה אותו בכמה תשלומים. למעשה, היום שכיח מאוד שהתשלומים נפרסים על פני שנה, שנתיים ואפילו שלוש שנים כשרוכשים דירה מקבלן. אבל בסופו של יום אני יודע איך אני מתחיל ואיך אני מסיים את הקנייה הזו. יש לנכס הזה מחיר ידוע מראש".
מדובר למעשה בהסכם רכישה מפורט.
"בדיוק. יש הסכם רכישה והסכם הרכישה הזה קובע את גבולות העיסקה. הוא מגדיר את הרכישה, קובע את המחיר והדבר היחיד שנותר לי לעשות זה להגיע להסכמות עם הצד שמוכר לי את הנכס בנוגע לפעימות התשלומים. אבל ברגע שיש לי את הסכם הרכישה ביד, אני לא יכול לבוא לבנק ולהגיד לו: 'המחיר בסופו של דבר שונה'. כלומר, יש מחיר מוסכם, ידוע מראש והוא מדווח לרשויות המס".
כיצד נראים פני הדברים בבנייה עצמית?
"כשאנחנו באים לבצע פרויקט של בנייה עצמית, אנחנו צריכים לשים לב שבחלק לא מבוטל מהמקרים מדובר בכלל בשתי משכנתאות. למה שתי משכנתאות? כי רוב האנשים שרוצים היום לבנות בית זקוקים למשכנתא גם לשלב הראשון של רכישת הקרקע. עם זאת, לא תמיד יש לקחת משכנתא לרכישת הקרקע, למשל אם קיבלנו אותה בירושה או אם היה לנו הון עצמי מספק על מנת לרכוש את הקרקע במזומן.
"רכישת קרקע כוללת המון תשלומים שעל הרוכש לשלם מכיסו במזומן. למשל, היטלי פיתוח לרשות מקרקעי ישראל, אגרות למיניהן שקשורות ליישוב עצמו, לוועדות קבלה לחברות בקיבוץ, במושב, ביישוב או בשכונה"
"אבל, כאמור, רוב האנשים צריכים לקחת משכנתא כדי להיות מסוגלים לרכוש את הקרקע. משכנתא לצורך רכישת קרקע היא משכנתא רגילה לכל דבר ועניין, אבל היא צריכה להיכנס למכלול של כל רכישת הנכס. אם אבקש מהבנק משכנתא עבור קרקע, הבנק יגיד לי, 'רגע אריאל, אני יודע שזה מוקדם, אבל אני רוצה לוודא שלפחות ברמת גבולות הגזרה אתה מסוגל כבר להיות בעצם בשלב שבו סיימת לבנות את הנכס שלך. אני רוצה לראות שההון העצמי שלך ויכולת ההחזר שלך על המשכנתא יספיקו לך לשני המופעים הגדולים האלה: רכישת הקרקע בשלב הראשון ובניית הנכס בשלב השני'.
"לצערי הרב, הרבה אנשים לא מבינים למה הם נכנסים. הם הולכים ורוכשים קרקע, אבל אין להם מושג מה הולך לקרות עם הבנייה העצמית הזו שיכולה לקרות רק עוד שנה, עוד שנתיים ואפילו עוד שלוש שנים. כלומר, יש המון היבטים מימוניים ומשפטיים שצריך להביא בחשבון".
מהו מימון שניתן, אם כן, לקבל לטובת רכישת קרקע?
"להבדיל מדירה קיימת בבניין, שניתן לקבל עבורה עד 75% מימון, בבניית בית ניתן לקבל עד 70% משווי הנכס. אלה החוקים במדינה. יש לשים לב: זה כבר לא 75% לנכס יחיד, אלא עד 70% בלבד.
"מצב שכיח הוא שאנחנו קונים למשל קרקע במכרז ממינהל מקרקעי ישראל או מרשות מקרקעי ישראל. הרכישה הזו כוללת המון אלמנטים שעל הרוכש לשלם מכיסו במזומן, למשל היטלי פיתוח שיש לשלם לרשות מקרקעי ישראל, או אגרות למיניהן שקשורות ליישוב עצמו, לוועדות קבלה לחברות בקיבוץ, במושב, ביישוב או בשכונה ובקיצור יש המון המון תשלומים כאלה, לפעמים קטנים ולפעמים מאוד גדולים. אמנם היטלי פיתוח באופן ספציפי כן נכנסים בחישוב של שווי הקרקע אבל יש לשלם עליהם מראש מההון העצמי.
"גם כדי לקבל היתר בנייה יש להשקיע לא מעט כסף: יש לשלם עבור היטלי ביצוע, לשלם לאדריכל כדי שיכין תוכניות אדריכליות, לשלם עבור ההגשות למועצה או לעירייה וכל התהליך הזה מסתכם בעשרות אלפי שקלים"
"סביר להניח שחלק מההוצאות האלו לא ייחשבו בהון העצמי. כלומר, זה כסף שצריך לכלול בנוסף. אז שוב, הבנק יכול לאשר עד 70% משווי השמאות וכל ההוצאות האלו ועוד רבות אחרות, שנכנסות לתמונה בשלב מוקדם זה, מתווספות לאותם 30%. חשוב להבין שמבחינת הבנקים, לא כל מה שישולם במסגרת התהליך אכן ייחשב כחלק מעלות הקרקע".
לאחר תשלום על כל עלויות הפיתוח, האגרות וההיטלים, נרכשת הקרקע. האם השלב הבא הוא להגיש בקשה למשכנתא לטובת הבנייה?
"לאחר שהקרקע כבר רשומה על שם הקונה, מגיע אכן שלב שבו מבקשים משכנתא כדי להתחיל את הבנייה, אבל הבנקים לא ימהרו לתת לנו משכנתא בשלב הזה כי הם מעוניינים לראות לפני הכל את היתר הבנייה".
במה כרוך היתר הבנייה?
"כדי לקבל היתר בנייה יש להשקיע לא מעט כסף: יש לשלם עבור היטלי ביצוע, לשלם לאדריכל כדי שיכין תוכניות אדריכליות, לשלם עבור ההגשות למועצה או לעירייה וכל התהליך הזה, עד לקבלת היתר הבנייה, מסתכם בעשרות אלפי שקלים. חשוב להבין בנושא הזה שהבנק יתייחס ברצינות לבקשת המשכנתא אך ורק כשיוצג בפניו היתר הבנייה. לא לפני".
מדוע העובדה שהקרקע נרכשה אינה מספקת את הבנקים?
"זה נחמד מאוד שרכשת את הקרקע ובאמת רוב הסיכויים שאם רכשת קרקע, בסופו של דבר אתה גם תבנה עליה בית. אבל מה בדיוק אתה מתכוון לבנות עליה - בית חד קומתי? דו קומתי? תלת קומתי? דירה עם חניה צמודה? שתי חניות? שלוש חניות? אתה מתכוון גם לחפור מרתף? הבית שתקים יעמוד בכל תקנות הנוף הסביבתיות? לאיזה כיוון הבית יפנה?
"יש כאן מיליון ואחד דברים שהבנק לא יכול לנחש לבד. רק לאחר שתעביר לו את היתר הבנייה הוא יוכל לשלוח שמאי שיעריך את שווי הנכס במסירה ורק בשלב הבא ניתן יהיה להתקדם לכיוון המשכנתא הנכספת".
אז עד שאין לי היתר בנייה, אין טעם שארוץ לבנק בכלל?
"אתה יכול לקבל אישור עקרוני כללי על הסכום ואפילו רצוי לעשות זאת לפני שמתחילים את המרוץ לעבר היתר הבנייה. עם זאת, בפועל הבנק לא יתקדם עם העיסקה עד שלא יהיו בידיו היתר בנייה והערכת שמאי. בשלב הראשוני לאחר רכישת הקרקע, הבנק לא יכול להתייחס לעיסקה כאל עיסקה מוגמרת.
"כל כך הרבה אנשים עושים הכל כמו שצריך ומאמינים שהם הולכים לקבל מראש את כל הכסף מהבנק עבור פרויקט הבנייה, אך נדהמים לגלות שהם אלה שיצטרכו לשלם מכיסם לכל אנשי המקצוע שמועסקים בפרויקט וזאת כשאין להם כסף נזיל ביד"
"זה מזכיר, במידה מסוימת, תהליך של רכישת נכס. הרי עד שאין לנו הסכם רכישה, הבנק לא יכול לדעת שאכן קיימת עיסקה. אבל זה לא הנושא הקריטי ביותר בנושא של בנייה עצמית. הדבר החשוב ביותר שאנשים צריכים להבין זה שהבנקים לא מספקים לנו את הכסף מראש".
כלומר, גם אם רכשתי את הקרקע וכעת היא רשומה על שמי, הצלחתי להשיג היתר בנייה ואפילו לקבל משכנתא, עדיין לא אקבל את כל הכסף?
"אתה תקבל את הכסף אבל לא בבת אחת אלא בארבעה תשלומים, כשכל תשלום יתקבל בשלב אחר. התשלום הראשון יעבור בגמר היסודות, השני בגמר שלד, השלישי בגמר טיח או ריצוף והרביעי בשלב המסירה או קבלת טופס 4.
"זו הנקודה החשובה ביותר שצריך להפנים, כיוון שכל כך הרבה אנשים עושים הכל כמו שצריך ומאמינים באמת ובתמים שהם הולכים לקבל את כל הכסף עבור פרויקט הבנייה מראש, אך נדהמים לגלות שהם אלה שיצטרכו לשלם מכיסם לכל אנשי המקצוע שמועסקים בפרויקט. כשאין להם כסף נזיל ביד, הם מתחילים לקחת הלוואות מפה ומשם ולפזר צ'קים שבהרבה מקרים גם חוזרים וכל זה מוביל לאי נעימות, בלשון המעטה. במקרה החמור ביותר, הפרויקט פשוט ייגדע באיבו".
זה עשוי להסביר את כל אותם שלדים שנתקעו באמצע הפרויקט ועומדים כך במשך תקופה ארוכה.
"זהו אכן ההסבר במקרים רבים. אנשים שיצאו לדרך ולא ידעו מראש שהם אלה שיצטרכו לשלם לאנשי המקצוע מכיסם כי הבנק לא מספק את כל הכסף בפעימה אחת בתחילת הפרויקט. לכן, עלינו לצאת מנקודת הנחה שבין השלבים השונים של הפרויקט, כלומר בין תחילת הבנייה עד גמר היסודות, בין גמר היסודות לגמר השלד ובין שלב גמר השלד לגמר הטיח או הריצוף וכן הלאה, עלינו לשמור על נזילות.
סכום הכסף הנזיל משתנה כמובן מפרויקט לפרויקט. יש פרויקטים שבהם יספיקו 100 אלף שקל ויש כאלה שגם פי שניים מזה לא יספיקו. חשוב להדגיש שהכסף שמתקבל מהבנק הוא עד קבלת מפתח בדומה לקבלת נכס מקבלן, כלומר לא כולל את המיזוג, הריהוט, הקמת הגינה וכל מה שנכלל תחת הגדרת המטריה של 'הלבשת הבית'".
כלומר, עד שיגיע התשלום האחרון מהבנק, מילת המפתח היא "נזילות"?
"נכון. כשיגיע התשלום האחרון, אנחנו אמורים להיות במצב שבו כבר שילמנו לכל בעלי התפקידים. בשלב הזה אנחנו שואפים להישאר עם עודפים שנוכל להחזיר למשכנתא לצורך העניין. לצערי, למרות שנושא הנזילות חשוב מאין כמוהו בפרויקטים של בנייה עצמית, הבנקים לא מדגישים זאת מספיק בפני הלקוחות שלהם ומה שקורה במקרים רבים, זה שמה שאמור היה להיות מהלך חיובי הופך לסיוט מתמשך.
"הרי מהי המהות של פרויקט בנייה? אנחנו בונים את המקום שנגור בו. אנחנו רוצים לשפר את איכות החיים שלנו. חשוב לנו להיכנס בכיף ובשמחה לבית החדש שלנו. הדבר האחרון שאנחנו רוצים שיקרה זה שניכנס למצוקה כלכלית. אז מילת המפתח כמו תמיד היא תכנון, תכנון ותכנון.
"ליווי של איש מקצוע הוא לא פחות מקריטי להצלחת הפרויקט. איש המקצוע יוכל לנתח את המצב הריאלי של הלקוח שלו ולצפות מראש מצבים של חוסר נזילות. תכנון מדויק וחכם יאפשר לפרויקט להתנהל על מי מנוחות, ללא מצוקה, ללא לחץ וללא עיכובים מיותרים".
