רכישת דירה מקבלן היא עיסקה משמעותית, אם לא המשמעותית ביותר בחייו של אדם, שפעמים רבות תהיה הגדולה בחייכם. לרוב העיסקה תלווה אתכם במשך עשרות שנים עם המשכנתא שתידרשו ליטול ולשלם, ותהיו מושקעים בה גם מבחינה מנטלית. לכן, אתם חייבים לגשת לעיסקה כזאת במלוא הרצינות ולבחון אותה מכל צדדיה, בצוותא עם אנשי מקצוע מתאימים.
מביצוע בדיקות רקע על הקבלן ועל הקרקע שעליה תיבנה הדירה העתידית ועד בחינת הסביבה של הדירה המיועדת: האם יש בקרבתה מרכזי קניות ומוסדות ציבור? האם צפויים להיבנות באזור מגדלים גבוהים או שמפגעים כלשהם אורבים מעבר לפינה? אלה הם רק כמה מהנושאים שיש לבדוק.
בעזרתו של עו"ד לירון בניטה, מומחה לתחום הנדל"ן שליווה עד היום עשרות קונים בתהליך רכישת דירה מקבלן, נבקש להציג כמה מהבדיקות המקדימות שחיוני לבצע וכמה מהשאלות שחשוב לשאול לפני שמבצעים את הצעד הגדול והמשמעותי וחותמים על הסכם לרכישת דירה מקבלן.
לאחר עריכת בדיקה מקיפה על הקבלן או היזם שמאחורי הפרויקט, יש לערוך בדיקה משמעותית גם ביחס לקרקע שעליה הדירה עתידה להיבנות
תפקידו של עורך הדין בביצוע בדיקות מקדימות
חשיבות הליווי הצמוד של עורך דין מתחדדת כבר בתחילת המסע לעבר הדירה. "בשלב הראשון צריך לבדוק היטב את זהות הקבלן שממנו שוקלים לרכוש דירה, וכדאי לעשות זאת באמצעות עורך דין מיומן", אומר עו"ד בניטה.
לדבריו, בין היתר יש לבדוק אם לקבלן נסיון עבר בביצוע פרויקטים דומים, האם הוא רשום במרשם הקבלנים ותחת איזה סיווג, והאם הוטלו עליו צווים כלשהם או עיקולים. "אם מדובר ביזם שעימו שוקלים להתקשר, חשוב ואף מומלץ לבדוק עד כמה הוא יציב מבחינה פיננסית", הוא מוסיף.
לאחר עריכת בדיקה מקיפה על הקבלן או היזם שמאחורי הפרויקט, יש לערוך בדיקה משמעותית גם ביחס לקרקע שעליה הדירה עתידה להיבנות. "צריך לבדוק, בין היתר, את המצב הקנייני של הקרקע ולעיין בנסח הטאבו או בחוזה החכירה מטעם רשות מקרקעי ישראל. אלו הן בדיקות חיוניות שעורך דין מנוסה חייב לבצע, ואין להן תחליף".
קיראו עוד בנושא >>> נדל"ן? זהירות! חמישה מקרי עוקץ שכיחים
לדברי עו"ד בניטה, "בין היתר, עורך הדין צריך לבדוק אם הקבלן הוא הבעלים של הקרקע והאם הוא מוסמך, הלכה למעשה, למכור לקונים את הדירה המיוחלת". עורך הדין יצטרך לבדוק כי הקרקע הנרכשת נקייה משיעבודים, שכן במידה שנרשמו שיעבודים יידרש מכתב החרגה מטעם הבנק המלווה את הקבלן.
"מעבר לכך, יש לבדוק, כמובן בהתאם לצרכים הרלוונטיים של כל רוכש, את הקירבה למוסדות ציבור, בתי ספר, ומרכזי קניות ואת הנגישות של הדירה לצירי תנועה ולתחבורה ציבורית", אומר עו"ד בניטה. בדיקות נוספות שכדאי לבצע נוגעות לאופי האוכלוסיה בשכונה ולשטחים הפתוחים הקיימים בה וייעודם העתידי.
"בדיקה קריטית שיש לבצע נוגעת לשאלה אם יש לקבלן היתר בנייה על הקרקע או לא", ממשיך עו"ד בניטה. "אם הקבלן לא השיג עדיין היתר בנייה, המשמעות היא שהפרויקט מסוכן יותר, וכאן נכנס לתמונה עורך דינו שמטרתו להכניס הגנות לרוכשי הדירה למקרה שלא יתקבל היתר".
פעמים רבות אנשי מכירות מפעילים מכבש לחצים על הקונים לחתום על זיכרון דברים כדי לקבל עמלה, אבל מדובר במסמך אשר מהווה חוזה כל לדבר ועניין
ליווי צמוד במו"מ מול הקבלן ועריכת נספח שינויים
עו"ד בניטה מציע לנקוט משנה זהירות בצעדים הראשונים מול הקבלן, ובכל מקרה לא למהר לחתום על זיכרון דברים/טופס הרשמה/ הזמנה להציע הצעות וכיו"ב. "המלצתי היא בשום מקרה לא לחתום על שום מסמך כזה טרם רכישת הדירה, שכן בפועל הוא מהווה חוזה לכל דבר ועניין", הוא מדגיש. לדבריו, "פעמים רבות אנשי מכירות מפעילים מכבש לחצים על הקונים לחתום על זיכרון דברים כדי לקבל עמלה, אבל מדובר במסמך אשר מהווה חוזה. לכן, צריך להיזהר מאוד כדי שלא תמצאו את עצמכם בהסכם מחייב עם דירה שלאחר מספר בדיקות, כבר לא תהיו מעוניינים בה".
עו"ד בניטה מסביר כי אחד מתפקידיו החשובים ביותר של עורך הדין המלווה נוגע לשלב המו"מ מול הקבלן. "זהו שלב קריטי שבו אתם זקוקים למישהו שישמור על הזכויות שלכם ויערוך עבורכם נספח שינויים מול הקבלן, כדי שתזכו למלוא ההגנות בהמשך הדרך".
עוד הוא מציין כי בנספח השינויים יש להתייחס, בין היתר, לשאלה אם לקונים ניתנת ערבות בנקאית על כל אחד מהתשלומים שהם מעבירים; האם קיים מועד קבוע שעד אליו חייב הקבלן לקבל היתר בנייה ואשר לאחריו ניתן לבטל את ההסכם וכן מהו מועד מסירת המפתח החוזי לקונים. "כל אחת מהדוגמאות דורשת התייחסות בנספח השינויים שנערך עבור הקונה", מציין עו"ד בניטה. "בין היתר, נספח השינויים צריך לכלול התייחסות לשאלה מה קורה אם הקבלן סוטה מהמפרט שהובטח ללקוח, ואילו סנקציות עתידיות יינקטו נגדו על איחורים בביצוע הפרויקט".
זמינות לאורך כל הדרך עד לקבלת המפתח
נקודה נוספת שראויה לתשומת לב נוגעת למיסים שאמורים להיות משולמים על ידי הקבלן. "עורך הדין של הקונה צריך לוודא שהוא לא יישא במיסים המוטלים על הקבלן, וצריך גם לקבוע בצורה ברורה בנספח השינויים מהו שכר הטרחה שישולם לעורך הדין של הקבלן".
לדברי עו"ד בניטה, לאורך הדרך חשוב שעורך הדין של הקונים יהיה זמין אליהם ומחויב לתהליך באופן עמוק. "עורך הדין חייב ללוות את הקונים למן ההתחלה, דרך שלב המו"מ והשגת המימון ועד לסוף הדרך וקבלת המפתח מהקבלן, לשביעות רצון הקונים".
רוצים לרכוש דירה מקבלן? אתם זקוקים לליווי צמוד של עורך דין המתמחה בנושא? פנו לעו"ד לירון בניטה לייעוץ ראשוני
