כל מה שחשוב לדעת על רכישת דירה בבניין שעובר תמ"א

הבדיקות המקדמיות שמומלץ לבצע בטרם חתימה על הסכם לרכישת דירה חדשה בבניין שעובר תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים) דומות מאוד לאלו שנהוגות בקניית דירה חדשה בבניין חדש לגמרי (מה שידוע כקניית דירה חדשה מקבלן). יחד עם זאת, רכישת דירה בבניין שעובר תמ"א היא עיסקה מורכבת יותר מבחינה משפטית ועשויים להיווצר בה סיבוכים משפטיים ייחודיים, שאינם קורים בקניית דירה חדשה מקבלן.

שוחחנו עם עורכות הדין יסמין נחמנסון וסיון עיני, ממשרד עורכי דין נחמנסון-עיני, במטרה להבין מה הופך עיסקה של קניית דירה חדשה בבניין שעובר תמ"א למורכבת, אילו סיבוכים משפטיים ייחודיים עשויים להיווצר בעיסקה כזו וכיצד מומלץ להתמודד עימם.

לפני הכל, אילו סיבוכים משפטיים ייחודיים עשויים להיווצר בקניית דירה חדשה בבניין שעובר תמ"א 38/1?

"בקצרה מאוד, אפשר להגיד שלרכישת דירה המצויה בבניין שעובר הליך של תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים), יש מורכבות משפטית משלה. הסיבוכים המשפטיים המרכזיים שעשויים להיווצר נובעים מכך שההסכם והתקיימותו תלויים לא פעם בהסכם הבסיס המאפשר את ביצוע הפרויקט בבניין הקיים, והקשורים, בין היתר, בעיגון והבטחת זכויות הרוכשים וכספם ובקבלת הדירה במועד לידיהם, כפי שנקבע בהסכם המכר".

בעוד שהקבלן הוא הבעלים של זכויות הבנייה בקרקע, הרי שיתר הזכויות מצויות בידיי בעלי הדירות בבניין

ממה נובעת המורכבות המשפטית של קניית דירה חדשה בבניין שעובר תמ"א 38/1?

"בקניית דירה חדשה בבניין שעובר תמ"א 38/1, אתה למעשה קונה את הדירה מהקבלן שמבצע את פרויקט התמ"א. בעוד שהקבלן הוא הבעלים של זכויות הבנייה בקרקע, הרי שיתר הזכויות מצויות בידיי בעלי הדירות בבניין.

"מבחינה משפטית, במסגרתו של הסכם שנחתם בין בעלי הדירות לבין הקבלן בשלב מוקדם יותר, בעלי הדירות מעניקים לקבלן את זכויות הבנייה המאפשרות לו לבנות ולמכור את הדירות החדשות, בעוד הקבלן מקבל את זכויות הבנייה כנגד ביצוע חיזוק היסודות וביצוע תוספות שונות כגון ממ"דים, מרפסות וכדומה בדירות הקיימות. מכאן, שלעסקת רכישת דירה בפרויקט כזה נוספות מספר שכבות של מורכבות משפטית, החל משלב ההתקשרות עם הקבלן וכלה בקבלת הדירה החדשה במועד".

בפרויקטים שאינם מלווים על ידי בנק מלווה, חשוב לוודא כי ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה לזכות הקונה

לאור המורכבות המשפטית, אילו בדיקות מקדמיות כדאי לבצע לפני רכישת דירה חדשה בבניין שעובר תמ"א 38/1?

"ראשית, יש לבצע את כל הבדיקות המקדמיות המבוצעות בכל רכישת דירה, ובין היתר לבדוק את נסח הטאבו, תכנית התב"ע, את היזם ו/או הקבלן המבצע, וכמובן, לבחון לעומק את הסכם המכר של הדירה. בנוסף, יש לבחון את הוראותיו של הסכם התמ"א. הוראות ההסכם עשויות לכלול תנאים שללא התקיימותם עלול ביצוע הפרויקט להתעכב.

"כמו כן, כדאי לבחון את עיגון זכויות הקבלן בקרקע, את מצב הפרויקט, לוודא שההסכם שבין הקבלן לבעלי הדירות לא הופר, שהוא תקף ושלא קיימת מניעה להמשיך בביצוע הפרויקט בשל נסיבות כגון דייר סרבן, תנאי מפסיק או תנאי מתלה שלא התקיים, וכדומה. בפרויקטים שאינם מלווים על ידי בנק מלווה, חשוב לוודא כי ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה לזכות הקונה. ולבסוף, פרט חשוב שכדאי לוודא בנוסף, לאור עיסקה דומה שטופלה במשרדנו, היא שהחברה שמוכרת את הדירה היא גם הקבלן המבצע, ואם מתגלה שמדובר בשתי חברות שונות, חשוב לבדוק גם את ההסכם שנחתם ביניהן".

מה הכי חשוב לבדוק בהסכם התמ"א שבין הקבלן לדיירים לפני קניית דירה חדשה בבניין?

"ראשית צריך לבדוק האם הסכם התמ"א כולל תנאים שונים שיכולים למנוע מהקונים של הדירות החדשות לרשום הערות אזהרה לטובתם. בנוסף, כדאי לבדוק האם ישנם סעיפים שמאפשרים לבעלי הדירות הקיימות בבניין למנוע מהקבלן למסור לקונים את הדירה שרכשו במועד שנקבע בהסכם המכר. לדוגמה, במצב שבו הקבלן התחייב לסיים ביצוע שלב כלשהו כתנאי למסירת החזקה בדירות החדשות בבניין".

על אף שלא ניתן לשנות את הסכם התמ"א, ניתן יהיה לכלול בהסכם עם הקבלן סעיפים המגנים על הקונה במקרים שונים. למשל, בכל הנוגע למתן בטוחות, במקרה של דייר סרבן וכדומה

האם מי שרוכש דירה חדשה בבניין שעובר תמ"א יכול לשנות את הסכם התמ"א?

"לא, הקונה אינו יכול לשנות את הסכם התמ"א היות שהוא לא צד לו. אבל, מבדיקה מעמיקה של ההסכם, הוא בהחלט יכול להבין לאיזו עיסקה הוא עומד להיכנס, לקבל מושג ברור לגבי סיבוכים משפטיים אפשריים ולדעת כיצד לפעול בהתאם. במקרים מסוימים, ועל אף שלא ניתן לשנות את הסכם התמ"א, ניתן יהיה לכלול בהסכם עם הקבלן סעיפים המגנים על הקונה במקרים שונים. למשל, בכל הנוגע למתן בטוחות, במקרה של דייר סרבן וכדומה".

אילו תנאים בהסכם התמ"א עלולים להקשות על רישום הערת אזהרה לטובת הקונה?

"בדרך כלל, בפרויקט תמ"א 38/1 שאינו מלווה בנקאית, ההסכם כולל תנאים לרישומן של הערות אזהרה. וכך, ההסכם בהחלט יכול לקבוע, כדוגמה בלבד, כי בסיום בניית שלד, הממ"דים והמרפסות של הדירות הקיימות, ניתן לרשום עד שתי הערות אזהרה, ושתי הערות נוספות יירשמו רק בגמר השלד של הדירות החדשות.

"פירוש הדבר הוא שאם בניית המרפסות והממ"דים לא הסתיימה וכבר נרשמו שתי הערות אזהרה לטובת שני רוכשים ראשונים, הרי שהרוכש השלישי לא יוכל לרשום הערת אזהרה לטובתו עד להשלמת השלד של הדירות החדשות, ובכך לא יוכל להבטיח זכויותיו כנגד הכספים ששילם לקבלן".

תמיד כדאי וחשוב להיעזר בעורך דין מנוסה בפרויקטים של התחדשות עירונית וברכישת דירות חדשות בבניינים שעוברים תמ"א 38/1, משום שהוא מביא עימו את הידע שרכש

מה ניתן לעשות במקרה של סעיף בהסכם התמ"א המונע רישום הערת אזהרה?

"אחד הפתרונות האפשריים כשמגלים כי קיים בהסכם התמ"א פוטנציאל לסיבוכים משפטיים בכל הקשור לרישום הערת אזהרה, ניתן להכניס להסכם המכר של הדירה החדשה 'תנאי מתלה'. לדוגמה, סעיף הקובע שבמידה שהחברה המוכרת לא תצליח מסיבה כלשהי לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה עד למועד שהוסכם בין הצדדים, אזי הקונה רשאי לבטל את ההסכם ולקבל חזרה כל מקדמה שנתן. זה אינו פתרון קסם כמובן ונכון להשתמש בו רק ככל שהוא מתאים לנסיבות המקרה".

לסיכום, מהי ההמלצה החשובה ביותר שיש לכן עבור מי שעומד לרכוש דירה חדשה בבניין שעובר תמ"א 38/1?

"אנו עדות לכך שרוכשי דירות רבים ממהרים לשלם מקדמה או לחתום על הסכם המכר לפני שערכו בדיקות מקדמיות מקיפות. הם מסתמכים על הרושם הטוב שהותירו נציגי החברה המוכרת ואינם רוצים לפספס דירה שנראית להם מושלמת. חשוב לנו שרוכשי דירות יידעו שבדיקות מקדמיות הוא דבר שאין בו קיצורי דרך, אך אם פונים לגורם המקצועי המתאים לביצוע הבדיקות, אין סיבה שהרוכשים יפספסו את בית חלומותיהם, והם יעשו זאת מבלי לוותר על בטיחות העיסקה. לשם כך, תמיד כדאי וחשוב להיעזר בעורך דין מנוסה בפרויקטים של התחדשות עירונית וברכישת דירות חדשות בבניינים שעוברים תמ"א 38/1, משום שהוא מביא עימו את הידע שרכש כתוצאה מהניסיון המצטבר של טיפול במקרים דומים".

משרד עורכי דין נחמנסון-עיני בעל ניסיון בליווי וייעוץ משפטי בפרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית