סיבות רבות וטובות בצרוף מחסור בקרקעות מוכשרות לבניה, הביאו לפתחנו ולתודעתנו את הצורך הנדל"ני, הידוע בשם, "פינוי בינוי".
מבין שלל הסיבות הרבות שהיוו בסיס חשוב וחיובי לפרויקטים אלו, ניתן למנות בקצרה מחסור אקוטי בקרקעות פנויות למגורים, מחירי נדל"ן מאמירים, רצון לבניה חדשה באזורי הביקוש והתחדשות עירונית.
רוצים לשאול שאלה? היכנסו לפורום תמ"א 38 ופינוי בינוי
עיקרו של פרויקט שכזה הינו פינוי הדיירים הגרים במתחמים ישנים בעלי איכות בניה ורווחה נמוכות, ואשר נבנו בעבר בצפיפות שאינה גבוהה במיוחד. המטרה היא ליצור מיזם חדשני של בנייה חדשה במגדלים גבוהים, העומדים בתקן לרעידות אדמה, עם תשתיות ציבוריות חדשות, ובכלל זה ניצול יעיל יותר של הקרקע ויצירת שטחים פתוחים שיהוו ריאות ירוקות שישפרו את איכות החיים של האוכלוסייה.
כל זאת אגב שילוב אוכלוסיות ישנות באוכלוסיות חדשות וחזקות. מטרת הפרויקט אם כן ליצור תנאים המעודדים פעילות שוק, פעילות אשר רצוי כי תצמח "מלמטה" , כלומר ביוזמת בעלי הזכויות בנכסים או באמצעות יזמים מטעמם.
מדוע אם כן פרויקטים אלו לא צולחים והלכה למעשה הפרויקטים שבביצוע ספורים?
במאמר זה נבקש לבחון את החסם הכלכלי המונע מפרויקט פינוי ובינוי לקרום עור וגידים, זאת חרף כל היתרונות המנויים לעיל.
הנחת יסוד היא, כי היזם הוא זה שבסופו של דבר מהווה את הקטליזטור של המיזם ועל בסיס ההיתכנות הכלכלית יחליט אם לקדמו אם לאו.
מן המפורסמות הוא, כי ייזומו וקידומו של פרויקט לפינוי ובינוי הינו מן העסקות הקשות והמורכבות ביותר בתחום הנדל"ן אם לא הקשה והמורכב שבהן. כדי לקדם פרויקט שכזה על היזם לעבור משוכות רבות במישור הקניני, במישור התכנוני ובמישור המיסויי. זאת, תוך קשיים בלתי אפשריים בהשגת המימון הנדרש לביצועו של פרויקט מסוג זה, בפרט בשלבים המוקדמים. קשיים אשר מובילים להכרח במימון עצמי כבד.
הגבלת כמות יחידות הדיור
במישור התכנוני שהינו מעיקריו ויסודותיו של הפן הכלכלי, אנו מגלים כי רשויות מקומיות ממהרות להגביל דווקא את כמות יחידות הדיור, כך שגם באזורי הביקוש אנו מוצאים לא פעם קושי ביצירת פרויקט כלכלי/ רווחי, כל שכן באזורי הספר ששם לא תתכן אף היתכנות מינימאלית וזאת מן הטעם לפיו ערכי הקרקע נמוכים מאוד.
הועדות המקומיות, בהשפעת ראשי הרשויות המקומיות והועדות המחוזית, נוטות להגביל הצפיפות במתחמים אלו – באופן היוצר אי כדאיות של ביצוע הפרויקטים ואי הוצאתם לפועל על ידי יזמים, הפועלים כאמור מתוך שיקולים של כדאיות כלכלית גרידא. ברור, כי רצונן של ועדות התכנון הינו לשמור על מרקם תכנוני ראוי. אולם בדיקת הכלכליות שמבוצעת על ידן, לוקה בדרך כלל בחסר, ועל פי רוב אינה מביאה לידי ביטוי פרמטרים הכרחיים. לא רק זו, אלא שגם במקרה בו אישרה הועדה המקומית הגדלה של זכויות בנייה, ממילא תידרש אישורה של הועדה המחוזית לעניין.
קושי במתן פטור ממיסים
לזאת נוסף הקושי האינהרנטי במתן פטור מהיטל השבחה עבור פרויקטים אלה. ובנוסף לכך גם חוסר הודאות בדבר החשיפה לתביעות נזק לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, באשר מי שצריך לאשרם –הרשות המקומית - היא זו אשר נפגעת מאי גבייתם. בכך בעצם פרויקטים רבים נידונים לכישלון ידוע מראש. לזאת מצטרפים כמובן חסמים נוספים הקשורים ברשויות המס, לרבות מס שבח ומע"מ, מיסים המעמיסים על הפרויקט העמוס לעייפה. הניסיון לתת מענה למחאה החברתית של קיץ 2011 בין היתר במסגרת של מתן דיור בר השגה בכל פרויקט הנועד לשיכונם של זוגות צעירים, נפל דווקא בחלקו של פרויקטים אלו. דבר זה מהווה דוגמה נוספת של העמסה על הפרויקט שספק אם בשלב זה כבר יכול להישאר כלכלי.
הצעה לפתרון
בסיכומו של עניין, לו בכל זאת ירצו קברניטי המדינה לתת דחיפה אמיתית לפרויקטים מסוג אלו, לדעת כותבי שורות אלו יש להעניק לועדות המקומיות הסמכות לאשר ולהחליט על הגדלת זכויות הבניה בכפוף לבחינת דו"ח כלכלי, ראוי שלם ואמיתי אשר יבחן את כלל הבטי הפרויקט.
דוגמה יפה אך לא שלמה וטעונה שיפור, לעניין זה ניתן לראות בהצעה לתיקון החלטת מינהל מקרקעי ישראל מס' 998 התלויה ועומדת בימים אלו. ההצעה קשורה לכל נושא ההתחדשות העירונית. בהצעה זו נקבעו קריטריונים לפטור מתשלום דמי היתר עבור פרויקטים של פינוי ובינוי. זאת, לצד הטבות נוספות, כגון הקצאת שטח מינהל בפטור ממכרז ואף הקצאת מגרשי השלמה פנויים.
אין ספק אם כן, כי בטווח הארוך לרשות המקומית אינטרסים ציבוריים של ממש אשר נובעים מהכורח לשפר את הרמה הסוציו-אקונומית, שכן יש בהם כדי ליצור מתיחת פנים ושיפור חזות העיר ולהיטיב עם התושבים הקיימים, אגב יצירת בניה חדשה בתקנים מחמירים שיש בה אף להציל חיי אדם. נראה, כי ביום בו יהפוך שיקול זה לשיקול המכריע לעניין זה, נזכה עוד בימינו לראות עוד ועוד פרויקטים שכאלו יוצאים מן הכוח אל הפועל.
* גינדי – כספי עורכי-דין ונוטריון
