קרקע חקלאית שהיתה בעבר משאת נפשם של עובדי אדמה הפכה זה מכבר למשאלתם של אנשים המחפשים קרקעות להשקעה או עבור אלה ששואפים לבנות את ביתם ומתקשים לעמוד בתשלום עבור קרקע המיועדת לבנייה. מהי קרקע חקלאית? מהם יתרונותיה של רכישת קרקע כזו ומהם הסיכונים הכרוכים במהלך? מה הסיכוי לשינוי ייעוד ולמה צריך עורך דין שיטפל בכל העניין?
מהי קרקע חקלאית?
קרקע חקלאית היא קרקע שמיועדת לעיבוד חקלאי להבדיל ממגורים. לכל קרקע במדינת ישראל יש ייעוד מסוים, ייעוד זה נקבע על ידי ועדות תכנון מקומיות, אזוריות וארציות שקובעות איזו קרקע תיועד לאיזו מטרה. המטרות הן מגורים או חקלאות. קרקע שייעודה חקלאי ואיננו למגורים מוגדרת כקרקע שנועדה לשמש ליצור תוצרת חקלאית, לגידול פרחים, למשתלה, לגידול בעלי חיים או להחזקתם או למרעה להם, או להחזקת ציוד חקלאי או מלאי חקלאי.
מי רוכש קרקע חקלאית?
בעבר מי שרכש קרקע כזו היה אכן מי שעסק בחקלאות, אך כמה תהליכים מקבילים שינו את פני הדברים. העיסוק בחקלאות פחת, במקביל הביקוש לקרקעות למגורים עולה וההיצע אינו מספיק. כך קורה שעוד ועוד קרקעות חקלאיות נמכרות לאנשים פרטיים שמקווים כי בבוא היום ישתנה הייעוד של הקרקע והיא תוכשר למגורים, אז אפשר יהיה לבנות עליה את בית החלומות.
למה לקנות קרקע חקלאית ולא קרקע "רגילה"?
התשובה פשוטה מאוד: מחירה של קרקע חקלאית זול באופן משמעותי. השקעה בקרקע חקלאית היא השקעה לטווח ארוך שסיכון לא מבוטל בצידה. מי שקונה קרקע חקלאית מבין שאין כל ערובה לכך שישתנה ייעודה.
מה הסיכוי שאכן יתרחש שינוי ייעוד? במה זה תלוי?
זו שאלת מיליון הדולר. התשובה מורכבת, איננה פשוטה ומאד תלויה בנסיבות שונות, משתנות ומגוונות. לגבי כל קרקע חקלאית יש פוטנציאל לשינוי ייעוד למגורים והפוטנציאל הזה הוא שקוסם לקונים ולמשקיעים. וועדות המתאר השונות הן שקובעות את שינוי הייעוד והשיקולים המשפיעים על החלטתן רבים ומגוונים. השיקולים הרשמיים יותר נוגעים לתכנון, והרשמיים פחות – גורמים "מאחורי הקלעים" שבהחלט משפיעים – כוללים, בין היתר, פוליטיקה ויכולת השפעה של המשקיעים.
האם ניתן להעריך את הסיכוי לשינוי ייעוד?
ישנן דרכים לנסות ולחזות את הצפוי ולבחון את גובה הסיכוי לשינוי ייעוד הקרקע, אבל אין שום דרך להשיג ביטחון מלא שהמהלך אכן יתרחש. לכן חשוב ראשית להתאזר בסבלנות, ושנית להיעזר באנשי מקצוע מומחים שיסייעו באיתור וברכישת הקרקע המתאימה, דוגמת עורך דין מומחה למקרקעין.
מדוע יש צורך בליווי של עו"ד מקרקעין בעת רכישת קרקע חקלאית?
עורך דין בעל ניסיון בתחום של מקרקעין מסייע לרוכש בכמה דרכים:
1. לאתר את הקרקע המתאימה.
2. לקבל החלטות מתאימות בזמן מתאים – לא כל קרקע מתאימה לכל אדם בכל נקודת זמן וגורמים רבים משפיעים על כדאיות הרכישה.
3. לקבל מידע נחוץ והסברים.
4. לבצע בדיקת ובחינת התכניות הקיימות לגבי הקרקע תוך בדיקת הסבירות לשינוי ייעודה של הקרקע.
5. להעניק ליווי בעת מימוש עסקת המכר.
היכן ניתן למצוא קרקע חקלאית להשקעה?
במקומות שונים ברחבי הארץ ישנן קרקעות חקלאיות, חלקן מהוות נחלות (מושבים וקיבוצים) וחלקן פרטיות. בעניין זה, יש מקום לפנות למומחים.
לסיכום, קרקע חקלאית היא זולה יותר ולכן רבים מתעניינים ברכישתה. הפוטנציאל שקרקע זו תעבור שינוי ייעוד ואפשר יהיה לנצלה למסחר או למגורים תמיד קיים, אך הסיכוי לממשו משתנה. סיכוי זה קשה לחיזוי ועל כן יש צורך בעורך דין מקרקעין שיבחן לעומק את תכניות הבנייה הקיימות ויסיק מתוכן מהו הסיכוי למימוש הפוטנציאל. בעזרתו תוכלו להחליט אם להמר ולהשקיע בקרקע חקלאית.
* עו"ד יעקב מוסל מתמחה בבקעת יבנאל ובמושבה יבנאל ובאזורים סמוכים בעיקר בקרקעות חקלאיות.
