גרים בבניין רב קומתי? תתפלאו לשמוע, שהרבה מאוד בתים בישראל עדיין מנוהלים כחברה, בשיטת המניות הישנה, דבר שמקשה מאוד על מכירה או רכישה של דירה בבניין כזה. אם אתם מתגוררים בבניינים כאלה או שיש לכם בהם נכסים, כדאי לכם מאוד לעבור לשיטת ה"בית המשותף".
פנקס הבתים המשותפים מתנהל בלשכת המפקח על רישום המקרקעין. כל דירה רשומה בדרך כלל באופן עצמאי, על שמו של בעל הנכס, והחלקים משותפים - כמו הלובי, המעלית, חדר המדרגות והגג - נרשמים כמצויים בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות
מהו בית משותף?
כל בניין שיש בו לפחות שתי דירות (למגורים או לעסק), ושנרשם בפנקס הבתים המשותפים, מוגדר כ"בית משותף". פנקס הבתים המשותפים מתנהל בלשכת המפקח על רישום המקרקעין. כל דירה רשומה בדרך כלל באופן עצמאי, על שמו של בעל הנכס, והחלקים משותפים - כמו הלובי, המעלית, חדר המדרגות והגג - נרשמים כמצויים בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות (אלא אם כן הוסכם ונרשם אחרת).
כללי השותפות של בעלי הדירות בשטחים משותפים אלה מוסדרים בחוק המקרקעין (תשכ"ה 1969), ובתקנון הבית המשותף, שמנוסח ונרשם גם הוא בזמן רישום הבניין כבית משותף.
כדי לרשום בית משותף יש להגיש למפקח על רישום בתים משותפים מסמכים שמעידים על המצב המלא של הבית בעת הרישום: בקשה לרישום בית משותף, צו רישום, תשריט הבית, הודעה על מינוי הוועד הראשון של הבית, תקנון הבית המשותף ובקשה לייחוד דירות
כיצד רושמים בניין כבית משותף?
כדי לרשום בית משותף יש להגיש למפקח על רישום בתים משותפים מסמכים שמעידים על המצב המלא של הבית בעת הרישום: בקשה לרישום בית משותף, צו רישום, תשריט הבית, הודעה על מינוי הוועד הראשון של הבית, תקנון הבית המשותף ובקשה לייחוד דירות (אם אלה לא יוחדו כבר קודם לכן).
במקרים שבהם חל שינוי במצב הבית (למשל, הריסה או תוספות בנייה) המפקח על רישום בתים משותפים רשאי לתקן את צו הרישום בהתאם.
כמו כן, המפקח על רישום בתים משותפים רשאי להורות על ביטול הרישום של בית בפנקס הבתים המשותפים, אם כל בעלי הדירות ביקשו זאת, או אם הוא נוכח שהבית אינו ראוי לרישום בפנקס. בעת ביטול הרישום, חייב המפקח חייב לתת לכל בעל דירה (או לבעל זכות בדירה) הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון את טענותיו כנגד הביטול.
תקנון הבית המשותף מסדיר את הסמכויות הקשורות בניהול השטחים המשותפים. תקנון זה נרשם עם רישומו של הבית המשותף ומהווה, ביחד עם הסעיפים הרלבנטיים בחוק המקרקעין, את הבסיס המשפטי לזכויות ולחובות של בעלי הדירות שבבניין
מה קובע תקנון הבית המשותף?
תקנון הבית המשותף מסדיר את הסמכויות הקשורות בניהול השטחים המשותפים. תקנון זה נרשם עם רישומו של הבית המשותף ומהווה, ביחד עם הסעיפים הרלבנטיים בחוק המקרקעין, את הבסיס המשפטי לזכויות ולחובות של בעלי הדירות שבבניין.
התקנון כולל הוראות בעניינים העיקריים בניהול הבית, כמו:
* אחוזי הבנייה והאפשרויות לתוספת בנייה
* מהות האחזקה שוטפת וחלוקת נטל התשלומים על האחזקה
* אופן השימוש ברכוש המשותף (למשל בגינה ובגג)
* צורת קבלת ההחלטות על ידי בעלי הדירות
* מינוי ועד הבית ותפקידיו של ועד הבית
* זכויות וחובות של בעלי הזכויות בבית
* שיעור החלקים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה, אם קיימים כאלה
את הוראות התקנון ניתן לשנות ברוב של בעלי הדירות ששני שליש מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. אבל, אין לקבוע בתקנון או לשנות בו זכויות של בעלי דירות, או להטיל עליהם חובות או תשלומים שלא מוסדרים בחוק המקרקעין, ללא הסכמתם. בנוסף, אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה מסוימת (כמו גינה, שתשויך לדירה מסוימת) ללא הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף.
רישום בית כבית משותף הוא הליך בעל עלויות - הן של הרישום והן של הייעוץ המשפטי. אך רישום כזה מעלה את שווי הנכס, מאחר שהוא מקל על מכירה וקנייה שלו בעתיד, כך שעלויות הרישום משתלמות בטווח הארוך
מהם יתרונות רישום הבניין כבית משותף?
לרישום בניין כבית משותף יתרונות רבים. ראשית, רישום הבית המשותף והחלוקה הברורה של השטחים המשותפים בין בעלי הבית, כמו גם הסדרת הניהול של שטחים אלו, מונעים סכסוכים ומחלוקות בין הדיירים ומספקים בטחון בנוגע להיקף וטיב זכויותיו של כל אחד מהם - הן בנכס שלו והן בשטחים המשותפים.
רישום בית כבית משותף הוא הליך בעל עלויות - הן של הרישום והן של הייעוץ המשפטי. אך רישום כזה מעלה את שווי הנכס, מאחר שהוא מקל על מכירה וקנייה שלו בעתיד, כך שעלויות הרישום משתלמות בטווח הארוך.
רישום בית משותף אף מקל על קבלת משכנתא, כמאחר והבנקים מאשרים משכנתא בקלות רבה יותר עבור נכסים הרשומים בפנקס הבתים המשותפים. זאת בשל ייחוד הנכס והאפשרות לזהות בוודאות את בעלי הזכויות בו ואת השיעור המדויק של זכויותיהם.
לבסוף, עצם הביצוע של עסקאות מכר והליכי העברת הזכויות על שם הקונים הוא קל ונוח יותר בדירות שהן חלק מבניין הרשום כבית משותף.
מה תפקידו של הייעוץ המשפטי ברישום בית משותף?
מומלץ לבצע את רישום הבניין כבית משותף באמצעות עורך דין ובעלי מקצוע אחרים המתמחים בתחום. אלה יוודאו שהבקשה הוכנה והוגשה בהתאם לדרישות הנוקשות שנקבעו בחוק, וכי התשריט נערך בהתאם למצב בפועל וללא טעויות. כך, תוודאו כי לא תידרשו לתקן את צו הרישום (הליך בעל עלויות נוספות, העשוי ליצור מחלוקות נוספות בין הדיירים). בנוסף, תוכלו להסדיר בצורה ברורה את היחסים בין הדיירים בבית המשותף, מבלי להשאיר עמימויות, שיובילו לסכסוכים משפטיים בעתיד.
לסיכום, מגורים בבניין משותף מאלצים אותנו לחלוק ולנהל חלק מהרכוש שלנו עם בעלי הנכסים האחרים בבניין. מצב זה עשוי להוביל להיווצרות של מתחים ומחלוקות בנוגע לשימוש השטחים המשותפים, כמו גם על הגדרתם. רישום הבית כבית משותף מסדיר כל זאת, בד בבד עם העלאת ערך הנכס. לכן, אם אתם מתגוררים בבניין שאינו רשום כבית משותף, מומלץ לעשות זאת בהקדם, תוך הסתייעות בייעוץ משפטי.
* משרד עורכי דין עמנואל קאלוב מתמחה בדיני נדל"ן.
** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי.
לקבלת ייעוץ משפטי בתחום הנדל"ן פנו אל עורכי דין מקרקעין
עוד בנושא:
