הדייר לא משלם דמי שכירות ולא מפנה את הדירה - מה עושים?

רבים נתקלים בבעיה מעצבנת - חוזה השכירות אשר חתמתם עם הדייר נגמר, החלטתם שלא לחדש את החוזה, אך בכל זאת הדייר אינו מפנה את הדירה. לעיתים, הבעיה חמורה עוד יותר - הדייר בחר על דעת עצמו, מכל סיבה שהיא, להפסיק לשלם את דמי השכירות ובכל זאת ממשיך לגור בדירה שלכם. מה אפשר לעשות?

בעבר, במקרים כאלו היה על המשכיר להגיש תובענה הכוללת הן את הבקשה לסעד מעשי (צו עשה) - פינוי השוכר מן הנכס המושכר, והן את הבקשה לסעד כלכלי (כספי) - תשלום עבור התקופה בה עשה השוכר שימוש בנכס - בין אם לפני תום תקופת ההסכם ובין אם לאחריה.
הצורך בניהול הליך משפטי לצורך מימוש שני הסעדים (המעשי והכלכלי) גם יחד, גרם לניהול הליך באופן שאינו מהיר דיו, וכמובן – בכל תקופת ניהול ההליך – השוכר המשיך לעשות בנכס כבתוך שלו, מבלי לשלם (בדרך כלל), ומבלי שלמשכיר ישנה אפשרות לעשות שימוש בנכס שלו.

על כן, בשנת 2008 הוסף פרק ט"ז 4 ל'תקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד-1984' – פרק העוסק כל כולו בסדר דין מיוחד לצורך פינוי נכסים שבשכירות, ובלבד שנכסים אלו אינם מושכרים בשכירות מוגנת.

הליך מיוחד לתבוע את פינוי הנכס

פרק ט"ז 4 הסדיר הליך מיוחד, אשר במסגרתו יכול המשכיר לתבוע אך ורק את הסעד המעשי - פינוי הנכס (להלן: "התובענה לפינוי מושכר"), ואילו את הסעד הכספי יכול המשכיר לתבוע בנפרד (להלן: "התביעה הכספית").
השימוש ב'תובענה לפינוי מושכר' הוא פריבילגיה אך אינו חובה, כלומר - המשכיר אינו חייב לתבוע את פינוי המושכר דווקא באמצעות הליך מיוחד זה, אלא יכול הוא לנקוט הליך רגיל, כפי שהיה טרם הוסף פרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי.  

תובענה כספית תוגש בסדר דין אחר

הוראות פרק ט"ז 4 יחולו על הליך התובענה לפינוי מושכר, ואילו את התובענה הכספית יש להגיש בסדר דין אחר, בהתאם למצב המשפטי (סדר דין רגיל, סדר דין מהיר, סדר דין מקוצר או תובענה על סכום קצוב בהליך הוצאה לפועל).
יתרונה הגדול ביותר של תובענה לפינוי מושכר הינו בניהול הליך מהיר וממצה עד למתן פסק דין.

התובענה תתברר בהקדם

לצורך זירוז בירור התובענה, נקבע בתקנות כי לכתבי הטענות שיוגשו לבית המשפט (כתב התביעה וכתב ההגנה) יצורפו תצהירי העדים מטעם הצדדים, וכן כל מסמך הקשור למחלוקת שבין הצדדים, ואשר מצוי בידיהם.

עוד נקבע בפרק ט"ז 4, כי דיון בהליך שיתנהל על פי סדר הדין המיוחד (תובענה לפינוי מושכר), יתקיים בתוך 30 יום מעת שיוגש כתב ההגנה.

פסק דין מיידי - אפשרי

אם התובענה לפינוי מושכר עוסקת במקרה עובדתי פשוט (כגון: שוכר אשר אינו מתפנה מהנכס לאחר תום הסכם השכירות או שוכר שאינו מתפנה מהנכס לאחר ביטול כדין של הסכם השכירות), בהחלט יתכן, כי כבר בעת הדיון הראשון שיתקיים בתובענה, ישמע השופט את שני הצדדים להליך ויתן את פסק דינו באופן מיידי, ויורה על פינוי המושכר.

במקרים מיוחדים - הדיון יעבור לסדר דין רגיל

רק לעיתים רחוקות, כאשר ישנה מחלוקת אמיתית (על פי התרשמות בית המשפט) באשר לזכותו של הדייר להמשיך להחזיק בנכס, יורה בית המשפט על העברת ההליך לדיון בסדר דין רגיל (לדוגמה - כאשר הנתבע מציג הסכם שכירות תקף, ואילו התובע טוען להיותו של ההסכם מזויף וכדו'). בכל מקרה אחר, בו אין מחלוקת בין הצדדים על העובדות העיקריות הרלוונטיות, עשוי התובע לזכות בסעד פינוי המושכר בתוך פרק זמן קצר.

ככל שהשוכר אינו מתפנה אף לאחר מתן פסק הדין, בידיו של המשכיר לפנות עם פסק הדין לרשויות האכיפה (לשכת ההוצאה לפועל) לאחר שעברו 15 יום ממועד מתן פסק הדין או מיום המצאתו לשוכר, לצורך אכיפת פסק הדין לפינוי המושכר

 

פנייה להוצאה לפועל בהעדר פינוי ע"י השוכר

ככל שהשוכר אינו מתפנה אף לאחר מתן פסק הדין, בידיו של המשכיר לפנות עם פסק הדין לרשויות האכיפה (לשכת ההוצאה לפועל) לאחר שעברו 15 יום ממועד מתן פסק הדין או מיום המצאתו לשוכר, לצורך אכיפת פסק הדין לפינוי המושכר.

ביום 4.8.15 נפתח הליך תא"ח 9658-08-15 שילה (מנהל עיזבון) נ' זלצברגר ואח' במסגרתו נתבעו השוכרים לפנות בית מגורים בו גרו מבלי לשלם את דמי השכירות, ואף המשיכו לגור לאחר תום תקופת החוזה. במקביל הגיש המשכיר תובענה כספית ב'סדר דין מקוצר'. 
משנוכח בית המשפט במסגרת הדיון בהליך התובענה לפינוי מושכר (שהתקיים ביום 9.11.15) כי אין מחלוקת בין הצדדים, כי אין הסכם שכירות בתוקף בין הצדדים, נתן בית המשפט את פסק דינו לפינוי של הנכס.  
בשל נסיבות העניין, בית המשפט לא נעתר לבקשת השוכרים ליתן להם שהות של חודש עד לפינוי הנכס, והורה על פינוי מיידי. כמו כן, בית המשפט פסק, כי השוכרים ישלמו למשכיר הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד. 
משלא פינו הנתבעים את הנכס באופן מיידי, פתח התובע ביום 2.12.15 בהליכי הוצאה לפועל כנגד השוכרים. 
בעקבות פתיחת הליכי ההוצאה לפועל, פינו השוכרים את המושכר ביום 27.12.15 - פחות מ-5 חודשים לאחר שנפתחו ההליכים המשפטיים כנגדם.
במקביל התנהלה התובענה הכספית, ובסופה התפשרו הצדדים על סכום אותו הציע בית המשפט לצדדים כפשרה, ואף פסק הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד כנגד השוכרים.
יצוין, כי הח"מ ייצג בהליכים הנ"ל את המשכיר.

 

באילו מקרים לא יתאים הליך של תובענה לפינוי מושכר?

יש לציין, כי הליך של תובענה לפינוי מושכר אינו מתאים למקרה בו בין הצדדים נכרת הסכם שכירות שאינו מוגבל בזמן, או כאשר תקופת השכירות תמה, והצדדים המשיכו לקיים את יחסי השכירות, מבלי לקבוע מועד לסיום תקופת השכירות.
במקרים כאלו, כאשר המשכיר הודיע לשוכר על סיום יחסי השכירות, ואילו השוכר אינו מוכן לפנות את המושכר, הליך לפינוי מושכר עשוי להיות הליך לא מתאים, שכן מחלוקת כאמור הינה מחלוקת מורכבת יותר, הדורשת בירור עובדתי ומשפטי שאינו יכול להיעשות במסגרת הליך מהיר, כאמור.

במקרים בהם ישנו הסכם בין הצדדים, אך השוכר מפר את ההסכם באופן יסודי, והמשכיר מודיע לשוכר על ביטול ההסכם, מומלץ לנקוט הליך מסוג אחר (ולא תובענה לפינוי מושכר) לצורך פינוי המושכר, שכן טענות לגבי הפרת ההסכם ובטלותו של ההסכם מצריכות בדרך כלל (אך לא תמיד) בירור עובדתי משמעותי, שאינו יכול להיעשות במסגרת תובענה לפינוי מושכר.

בכל מקרה, מומלץ להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום המשפט האזרחי, כדי  לנקוט הליך היעיל ביותר והמתאים ביותר למקרה הספציפי.