קיזוז בחוזה שכירות

אני משכירה את הדירה בשכירות משנה, הדייר עוזב את הדירה לפני הזמן - מותר לו לפי החוזה. הבעיה היא שהוא לא שילם את הארנונה וגרם נזק לחפצים אישיים שלי שהיו בדירה. יש לי עוד שקים שלו של שכירות של החודש הבא (הוא עוזב מחר 4.4.13), מותר לי להפקיד את השיק הבא של השכירו ולקחת משם את הכסף של הנזקים או שאני חייבת להגיש תביעה ? ובעצם להפעיל קיזוז בעצמי ? (בחוזה לא כתוב שום דבר על קיזוז)? תודה, שלי.