הדרך הטובה ביותר להציג את נושא המאמר היא באמצעות מקרה אמיתי, המאפיין מקרים רבים אחרים: בעל חנות בתל אביב השכיר את חנותו לבעלים של רשת מזון. כבר לאחר 3 חודשים מרגע חתימת החוזה, התגלו בעיות שונות. השוכר לא העביר את כל הצ'קים שהתחייב להעביר, ביטל את אחד הצ'קים ואף צבר חוב ארנונה, אותו סירב לפרוע. בעל החנות פתח מולו בהליכים משפטיים לפינויו מהחנות.
ע"פ החוק, אם יש לבעל הנכס בעיה עם דייר, הוא רשאי לפנות לבית המשפט ולבקש שיורה על פינוי הדייר מהנכס
מה קובע החוק במקרה של הפרת חוזה על ידי הדייר?
החוק קובע כי כאשר יש לבעל הנכס בעיה עם דייר - בין אם השכרת הנכס למטרות מגורים ובין אם למטרות עסק - בעל הנכס רשאי לפנות לבית המשפט ולבקש שיורה על פינוי הדייר מהנכס.
לבעלי נכסים המבקשים להגן על עצמם, מומלץ לנסח באופן מדויק, רצוי באמצעות ייעוץ משפטי - סעיפים בחוזה שהפרה שלהם תיחשב כהפרה מהותית
מהן הפרות החוזה המהוות עילה לאישור בקשה לפינוי דייר?
בחוזה השכירות, ישנם סעיפים שהפרה שלהם נחשבת כהפרה יסודית של החוזה. הפרה יסודית מעניקה לבעל הנכס את הזכות לבטל את החוזה - ולדרוש מהדייר להתפנות.
חוזים סטנדרטיים מגדירים סעיפים מרכזיים, כגון: אי תשלום שכר דירה או הצטברות של חובות ארנונה או חשמל - כסעיפים שהפרתם נחשבת הפרה יסודית, המהווה עילה לפינוי. גם דייר שאינו מפנה את הנכס עם תום החוזה נחשב לדייר שניתן להפעיל נגדו הליך פינוי (גם אם הוא ממשיך לשלם שכר דירה וחשבונות באופן מלא).
יחד עם זאת, לבעלי נכסים המבקשים להגן על עצמם (מפני תביעה של הדייר ו/או בעיה עם הדייר) מומלץ לנסח באופן מדויק, רצוי באמצעות ייעוץ משפטי - סעיפים נוספים שהפרה שלהם תיחשב כהפרה מהותית.
כך, למשל: איסור על הכנסת בעלי חיים לדירה, איסור פגיעה ברכוש ובריהוט שהגיעו עם הדירה, איסור שיפוצים ושינויים בדירה ללא אישור וכו'.
ניתן לציין בחוזה כי כל המצבים האלה לאחר שהוגדרו ככאלה שהפרתם תהווה הפרה יסודית של חוזה השכירות, מהווים עילה לדרוש מהדייר לפנות את הנכס - ולבטל את החוזה עמו.
הליך הפינוי אינו פשוט, גם אם עילתו מוצדקת. לא ניתן "סתם" להופיע בנכס (גם אם מלווים בשוטר) ולדרוש מהדייר להתפנות. על בעל הנכס לקבל את אישור בית המשפט לעשות כך
מה ניתן לעשות כאשר דייר מסרב להתפנות?
לא חסרים מקרים בהם דיירים מפרים את החוזה באופן מהותי: אי תשלום שכר דירה, צבירת חובות וכו' - ומסרבים לדרישת בעל הנכס להתפנות. במקרה כזה, יש לבצע הליך פינוי.
הליך הפינוי אינו פשוט, גם אם עילתו מוצדקת. לא ניתן "סתם" להופיע בנכס (גם אם מלווים בשוטר) ולדרוש מהדייר להתפנות. על בעל הנכס לקבל את אישור בית המשפט לעשות כך.
יחד עם זאת, הליך הפינוי אפשרי ומעוגן בחוק. ככל שבעל הנכס יתכונן לאפשרות שיצטרך לנקוט בהליך פינוי כבר במעמד ניסוח החוזה והחתימה עליו - כך הדברים יהיו ברורים יותר בין הצדדים וימנעו עימות או סחבת מיותרים.
הליך הפינוי מתחיל בפנייה לעורך דין, בבקשה שיוציא מכתב התראה לדייר. במכתב ההתראה, הדייר מוזהר כי עומד לרשותו פרק זמן מסוים, בין 14-30 יום בדרך כלל, לפנות את הנכס או לתקן את כל המחדלים ו/או ההפרות
מה כולל הליך פינוי דייר מהנכס?
הליך הפינוי מתחיל בפנייה לעורך דין, בבקשה שיוציא מכתב התראה לדייר. במכתב ההתראה, הדייר מוזהר כי עומד לרשותו פרק זמן מסוים, בין 14-30 יום בדרך כלל, לפנות את הנכס או לתקן את כל המחדלים ו/או ההפרות. יש להוציא את המכתב בדואר רשום עם אישור מסירה, כדי לוודא שהשוכר יקבל את המכתב באופן אישי ולא יוכל לטעון לאחר מכן שלא קיבל את המכתב.
אם מועד האזהרה חלף והדייר לא פינה את הנכס או תיקן את המעוות, ניתן להגיש נגדו תביעה לבית משפט השלום לצורך פינויו. לכתב התביעה המוגש לבית המשפט, יש לצרף את מכתב ההתראה עם אישור המסירה, נסח הטאבו, חוזה השכירות והוכחות להפרות המהותיות של החוזה.
לנתבע יש 30 יום להגיש כתב הגנה. אם הגיש כתב הגנה - ייקבע מועד לדיון, שבו יציגו הצדדים את טענותיהם. אם הדייר לא הגיש כתב הגנה - בעל הנכס יכול להגיש בקשה למתן פסק דין בהיעדר הגנה.
מרגע קבלת פסק הדין (שניתן בדרך כלל בטווח של מספר שבועות לכל היותר) ובהנחה שהדייר ממשיך בסירובו להתפנות, יכול בעל הנכס כעבור 15 יום לגשת להוצאה לפועל ולפתוח תיק לפינוי המושכר.
ההוצאה לפועל מוסרת לשוכר אזהרה, בה הוא נדרש להתפנות תוך 30 יום. אם השוכר עדיין אינו מתפנה, ההוצאה לפועל מוסמכת לפנות אותו מהנכס בכוח (יחד עם המטלטלין), זאת אף בליווי כוח משטרה - אם עולה בכך צורך.
חשוב לדעת, כי הדייר עשוי להגיש נגד בעל הנכס תלונה על הסגת גבול ופגיעה בפרטיות, גניבה, תקיפה וכו'
מה כדאי לקחת בחשבון כאשר מחליטים להיכנס להליך פינוי דייר?
ראשית, חשוב מאוד להבין כי בעל הנכס אינו יכול להיכנס לנכס ולפנות משם את הדייר בכוחות עצמו. החוק אינו מתיר לבעל הנכס לעשות זאת. מעבר לכך - לא פחות חשוב: הדייר עשוי להגיש נגד בעל הנכס תלונה על הסגת גבול ופגיעה בפרטיות, גניבה, תקיפה וכו'. כל אלה עלולים גם לשמש את הדייר בדיון המשפטי העתידי ולהוות עילה כנגד פינויו.
בנוסף, מומלץ לבצע את ההליך באמצעות ליווי משפטי צמוד של עורך דין העוסק בתחום ובקי בו. עורך הדין יידע כיצד לנסח את מכתב ההתראה ולנהל את המשך ההליך, אם הדייר יסרב להתפנות. עורך דין ידאג גם לכך שהמפונה יישא בעלויות המשפטיות של ההליך; עורך הדין יידע לסייע לבעל הנכס להימנע מעשיית טעויות.
ניסוח ברור של עילות הפינוי מבהיר את גבולות המותר והאסור עבור הדייר
כיצד ניתן למנוע "מראש" סירוב של דייר להתפנות?
ליווי משפטי בעת עריכת החוזה וחתימת החוזה - עשוי למנוע מראש בעיות רבות. זאת, ע"י הבהרת הסעיפים המהווים הפרה מהותית ועילה לביטול החוזה ופינוי הדייר מראש (עוד לפני שהדייר נכנס לנכס).
ניסוח ברור של עילות הפינוי מבהיר את גבולות המותר והאסור עבור הדייר. אם למרות זאת יתעוררו בעיות - הניסוח הברור מאפשר הבאת הוכחות ברורות לבית המשפט, בנוגע להפרות החוזה המהותיות.
חוזים סטנדרטיים לא תמיד מגנים על בעל הנכס בצורה הטובה ביותר
האם חוזה סטנדרטי שניתן למצוא באינטרנט מספיק כדי לספק הגנה כזו?
התשובה היא שברוב המקרים חוזים כאלה עלולים להיות חסרים. חוזים סטנדרטיים לא תמיד מגנים על בעל הנכס בצורה הטובה ביותר. לכן, מומלץ שלא להיעזר בהם - אלא בייעוץ משפטי אישי על ידי עו"ד, שינסח חוזה שיתאים לצרכים של בעל הנכס ולנסיבות הקונקרטיות שלו.
כך, למשל: נניח שבעל הנכס הגיש תביעה וטען כי הדייר הפר הסכם שכירות בכך שהכניס בעלי חיים לדירה. הדייר יבוא לבית המשפט ויטען: "הנה הסכם השכירות - לא כתוב בו שאסור להכניס בעלי חיים". במקרה כזה, לבעל הנכס יהיה קשה מאוד לבסס את תביעתו בטענה כי היה סיכום בעל פה בדבר איסור הכנסת בע"ח לדירה.
לסיכום: מומלץ שלא לחתום חוזה להשכרת נכס ללא ייעוץ משפטי. צריך שהבסיס להסכם יהיה מנוסח על ידי עורך דין הבקיא בתחום - ויידע להעריך סיכונים וצרכים שונים, הרלוונטיים לבעל הנכס או לנכס אותו הוא מבקש להשכיר. הסכם שכירות הלוקח כל זאת בחשבון מראש - יגן בצורה מיטבית על זכויות בעל הנכס מפני שוכר בעייתי ויקל על הליך פינוי, אם יהיה צורך בפינוי.
* עו"ד עמיר אושפיז עוסק בדין האזרחי והמסחרי ומתמחה בתחום השכירויות, דיני עבודה, חדלות פירעון ולשון הרע.
** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי.
