נכסי נדל"ן בישראל הם השקעה מעודפת על הציבור.
לכאורה מדובר בהשקעה די בטוחה (מחירי הדירות במגמת עליה, ביקוש הדירות להשכרה ודמי השכירות גבוהים), אולם לא הכול ורוד עבור משכירי הדירות.
בעשור האחרון קיימים מקרים רבים בהם שוכרי הדירה מסרבים להתפנות מהדירה בסיום חוזה השכירות.
במצב זה, המשכירים מוצאים את עצמם מול שוקת שבורה ואובדי עצות, ונאלצים להיות מעורבים בהליכים מסורבלים וארוכים בבתי משפט. במאמר יוצג הפתרון היעיל ביותר לפינוי המושכר בנכס.
עשיית דין עצמי - בעייתיות
עקב הסרבול בהליכי המשפט, משך הזמן הארוך בפניה לערכאות והפסד ממוני עצום אשר נגרם כתוצאה מכך, במקרים רבים משכירים נוקטים עשיית דין עצמי ופינוי השוכר בכוח.
האם זהו הפתרון החוקי?
על אף שקיים סעיף בחוק המקרקעין אשר מתיר פינוי בכוח סביר של פולשים לנכס, ההמלצה היא שעדיף לא לנהוג כך. זאת, מכיוון שבבתי המשפט החוק נתון לפרשנויות שונות, לדוגמה: מהו כוח סביר שניתן להפעיל? מי נחשב לפולש?
קיימים לא מעט מקרים בפסיקה לפיהם בתי משפט פסקו דווקא פיצויים לשוכר, וזאת מכיוון שהוא פונה שלא כדין או בכוח לא סביר ע"י המשכיר, וכך, למרות "חוסר הצדק" יצא שכרו של המשכיר בהפסדו.
האם הכנסת סעיף בחוזה יכולה לסייע למשכירים?
עד היום ניתן לראות בחוזי שכירות רבים סעיף הקובע, כי: "במקרה שהשוכר יפר סעיף יסודי מסעיפי חוזה זה ו/או כל סעיף אחר מסעיפי חוזה זה, או יחדל לשלם דמי שכירות ו/או כל תשלום שמחויב לפי חוזה זה, יהא רשאי המשכיר לפנותו ואף לפנות את מטלטליו....".
כאן המקום לציין, כי סעיף זה נתון לפרשנות. בית המשפט יכול לראות בסעיף כזה כסותר את הוראת חוק המקרקעין (סעיף 18). במקרה כזה, בית המשפט יכול לדחות את הטענה שהפינוי בכוח בוצע על סמך הוראה בחוזה השכירות שמקנה למשכיר לפנות את השוכר. על כן, גם אם קיים סעיף בחוזה השכירות אשר מאפשר פינוי בכוח ע"י המשכיר, מומלץ לא לנהוג כך.
תביעה מסורבלת וארוכה - האומנם?
עד שנת 2008 הברירה היחידה בידי המשכירים הייתה פנייה לערכאות משפטיות במסלול רגיל.
הבעייתיות במסלול רגיל הייתה, שכאשר פונים לבית משפט, צריכים במסגרת תביעה אחת לכלול את כל הסעדים שבגינם רוצים לתבוע (אלא אם כן התקבל אישור מבית המשפט לפיצול סעדים), כלומר: במצב של אי פינוי מושכר קיימות לא מעט עילות שבגינן ניתן לתבוע דוגמה: הפרת הסכם, הפסדי כספי שכירות, פינוי הנכס ועוד.
לכן בעבר ההליך היה ארוך ומסורבל. זאת, מכיוון שכלל כמה וכמה סעדים שעד שלא התבררו כולם, לא ניתן פסק דין.
הליך מזורז
המחוקק שם-לב, כי אין מבחינה חוקית מענה ראוי למשכירי הנכסים, וגרוע מכך: מצב זה גורם למשכירים רבים לעשות דין לעצמם ולפנות את השוכרים בכוח. על-כן, בשנת 2008 כאשר המחוקק הבין כי יש צורך בפתרון יעיל ומהיר, שכן כל חודש שבו ממשיכים השוכרים לשהות במושכר בלא לשלם דמי שכירות מגדיל את הנזק, הוא הוסיף את תיקון מספר 2 לתקנות סדר הדין האזרחי. לפי התיקון, ישנו מסלול חדש: תביעה לפינוי המושכר בהליך מזורז.
ניתן יהיה להגיש תביעה במסלול זה ומרגע הגשת התביעה השוכר חייב להגיש כתב הגנה תוך 30 יום ובית המשפט מחויב לקבוע תאריך לדיון תוך 30 יום נוספים מכתב ההגנה האחרון.
בנוסף,אין צורך לתבוע במסלול זה את כל הסעדים האפשריים באותו הליך. ניתן לתבוע את פינוי המושכר בלבד ולקבל פסק דין בעניין פינוי המושכר בלבד, ובעתיד (בכפוף לדיני ההתיישנות) לתבוע על הנזקים שנגרמו או שיגרמו .
פתרון זה הוא יעיל מהיר, ולא פחות חשוב, חוסך הוצאות עצומות בגין ניהולי הליכי משפט וזמן יקר.
טיפ לסיום
מומלץ בכל בעיה משפטית ובפרט במצב שבו מבקשים לפנות שוכר מנכס, לפנות לעו"ד בקי בתחום אשר יסייע בידכם להתמודד עם בעיה זו, וכמובן לא לעשות דין עצמי.
עוד בנושא
