בטרם החתימה על הסכם מכר, על המוכרים ועל הרוכשים לבצע בדיקה מקיפה ומעמיקה, אשר תכלול, בין היתר, את מצב הזכויות בנכס והמצב התכנוני ברשות המקומית ואת היבטי המיסוי ועוד. ליווי נכון ומקצועי יתחיל מביצוע הבדיקות המקדימות בטרם החתימה על הסכם המכר, עובר דרך ניסוח ההסכם, השגת מלוא אישורי הרשות המקומית ורשויות המיסים, העברת התשלומים המוסכמים ומסירת החזקה בדירה, ועד לרישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין ולעיתים אף לאחר מכן. חשיבות הליווי המקצועי והשלכותיו על אופן ביצוע העסקה הינה רבה, ולכן לא מומלץ לדלג על שלב זה ולהחפז לחתום על זכרון דברים או הסכם מכר מיד בפגישה עם רוכשים או מוכרים בלבד.
למציאת עו"ד מקרקעין ונדל"ן באינדקס משפטי
בדיקות הכרחיות בטרם ביצוע עסקת מכר של דירה -
רישום הנכס – כיום, מרבית הדירות בישראל מוסדרות ברישום בלשכת רישום המקרקעין. מצב הזכויות בדירה נלמד ממה שמכונה 'נסח טאבו' – המהווה את תעודת הזהות של הנכס ו"תעודת היושר" שלו. בנסח הטאבו נמצא את זהות בעלי הדירה, אופי הזכויות, גודל הדירה, הערות אזהרה ורישומים נוספים. נסח הטאבו ילמד אותנו מיהם בעלי הזכויות בדירה, מהו אופי הזכויות (בעלות, חכירה ועוד) ומה המצב המשפטי ביחס לדירה. החשיבות של העיון המקצועי בנסח הטאבו הינה רבה, ויכולה להשליך משמעותית על ביצוע העסקה כראוי.
ראשית, בטרם החתימה על ההסכם כדאי לזהות את בעלי הדירה ולאמת את יכולת הרכישה של הרוכשים. הבדיקה תעשה באמצעות תעודות הזהות וזהו שלב הכרחי שאין להקל בו ראש. כמו כן, ישנם מקרים בהם מיהות הבעלים או הרוכשים תחייב התייחסות מיוחדת, כמו במקרה של קטין או חסוי. המצב בעת רכישת דירה מקבלן שונה באופן מהותי ומחייב התייחסות שונה.
כאמור, מרבית הדירות היום מוסדרות בלשכת רישום המקרקעין. ברוב הבתים המשותפים אף נעשתה "פרצלציה", קרי: חלוקת הדירות לתתי חלקות ורישום הבית כבית משותף. לעיתים הרישום יעשה במינהל מקרקעי ישראל כאשר הבעלות על הקרקע היא של קק"ל . במקרה זה זכויותיו של הרוכש, ירשמו בחברה המשכנת. ישנם מקרים שהרישום יעשה במינהל מקרקעי ישראל. כאן מדובר בנכסים וותיקים מאוד. כיום במדינת ישראל ישנם עדיין נכסים בבעלות פרטית (לא דירות דיור ציבורי) הרשומים בחברות כדוגמת "עמידר".
אותן חברות, כמו לשכות רישום המקרקעין, מנהלות את רישום הזכויות וכל פעולה תעשה מולן. הערת אגב, אותן זכויות הרשומות בחברת עמידר או כדוגמתה, עתידות להעברה לרישום בלשכת רישום מקרקעין (טאבו) אך הדבר אורך זמן רב ולרוב יעשה כאשר בעל הנכס יהיה מעוניין במכירת זכויותיו. לעובדה זו יש השלכה פיננסית על המוכר ועל הרוכש כגון: אגרות רישום בטאבו והוצאות נוספות. ניתן להחליט כי מטילים את ההוצאה בחלקים יחסיים על המוכר ועל הרוכש. זאת, במעמד המשא ומתן.
ישנם מקרים שהחברה המשכנת, שהיא בעצם הקבלן ו/או היזם, נכנסה מכל מיני סיבות להליכי פירוק או התפרקה זה מכבר. במקרה זה, יש לאתר את הרישום באמצעות הנאמן במסגרת הליכי הפירוק. הליך זה יכול להיות מורכב. עו"ד המתמצא בעניין יכול לסייע באיתור המפרק. ידע מקצועי וניסיון יובילו להתנהלות נכונה מול הגורמים המתאימים, ויביאו להסדרת העניין לקבלת האישורים ולביצוע הרישום בנקל.
בנוסף, קריאה נכונה של נסח הטאבו מאפשרת לנו למצוא פרטים נוספים בקשר לדירה הנרכשת כגון: גודל הדירה וכן הצמדות לדירה (חניה, מחסן, וכו'), גודל השטחים הציבוריים, ואת החלק היחסי של כל בעלי דירה בשטחים הציבוריים (למשל, בחדרי המדרגות, בגג). לעיתים, השטח הרשום של הדירה שנעשה ע"י מדידה של הרשות, בה נמצאת הדירה, יהיה שונה מהגודל הרשום בנסח הטאבו ו/או במינהל. (ניתן לראות בשובר לתשלום הארנונה). הפער בין השטח בנסח הטאבו לבין מדידת הרשות נובע מסיבות שונות, כמו שיטת מדידה אחרת, שוני בין היתר הבניה המקורי או חישוב שטחים אחר, ויש להתיחס לפער הזה ולהבין את משמעותו. במקרים מסויימים יהיה כדאי לשקול להיעזר במודד מקצועי על מנת לקבוע נכונה את גודל הדירה, ובהתאמה את המחיר.
לעיתים נמצא בנסח הטאבו "הערת אזהרה" (רישום זכות קניינית עוד לפני רישום בעלות) המודיעה על מצב משפטי כלשהו ביחס לדירה. דוגמאות נפוצות הן, קיומה של משכנתא, צווי עיקול בתיקי הוצאה לפועל, זיקות הנאה, הגבלת עבירות (צורך בהסכמת צד נוסף למשל) ועוד. כמובן שכל הערה כזו מחייבת התייחסות ועיגון מפורש בהסכם. בדירות אשר אינן רשומות בטאבו, אלא בספרי המינהל או בחברה משכנת, או בכאלה שטרם התבצע בהן רישום. בנוסף יש לבדוק קיום משכון מול רשם המשכונות.
תיק העירייה – כחלק מעסקת מקרקעין ישנם אישורים אותם אנו מקבלים מהרשות המקומית. מומלץ לבצע את הבדיקות עוד בשלב המחשבה על מכירת הנכס שבבעלותנו. יש לבצע בדיקה מול הרשות המקומית ביחס למצב הנכס – קיומן של תכניות, רישום הנכס, חריגות בניה, תב"ע, תכניות בניה עתידיות ועוד. בנוסף, יש לבצע בדיקה מקדימה לעניין היטל ההשבחה שיחול בעת ביצוע העסקה. היטל השבחה הינו תשלום אותו מטילה הרשות המקומית על בעלי נכסים, עקב אישור וביצוע תכניות עירוניות. תכניות הרשות המקומית מביאות להשבחת הדירה ובהתאמה, ערכה עולה.
בהתאם למהות ההשבחה יקבעו הצדדים על מי לשאת בתשלום ההיטל או באיזה שיעור. למשל, אם מוטל היטל השבחה עבור תכניות אשר בוצעו בעבר, ככל הנראה יישאו בו המוכרים. לעומת זאת, למשל במקרה בו טיפלה הח"מ, החליטה העירייה לאשר לכל בית בניית בריכה ומרתף. על אף שבדירה לא נבנו בריכה או מרתף, הרי שלהשבחה עתידית זאת יש ערך כלכלי אותו יש לגלם בעת תמחור הדירה.
בהערכת שווי הדירה, כדאי לבדוק היטב את ערך הדירה ביחס לשוק, ולא להסתמך על מילתו של המתווך. למשל, על-ידי בדיקת עסקאות דומות שנערכו באותו אזור (אפשר להיעזר באתר רשות המיסים). גם השמאות המתבצעת על-ידי שמאי מטעם הבנק,(אשר מטבע הדברים הערכתו, עבור הבנק, "נמוכה" יותר) כחלק מהליך נטילת המשכנתא, לא תמיד משקפת את ערך הנכס ולעיתים כדאי להתייעץ עם גורם מקצועי בתחום או אף לבצע שמאות מוקדמת המבוססת בין היתר על תיק העירייה.
היבטי מיסוי – בעסקת מכר דירה בדרך כלל יוטל מס שבח על המוכרים ומס רכישה על הרוכשים.
מס שבח הוא מס המשולם על הרווח שנוצר בעת מכירת הדירה. חישוב מס השבח נעשה בהתחשב במספר משתנים להם יש השפעה ישירה על סך המס ו/או על קבלת פטור, אם המוכר זכאי לו ע"פ חוק. יש לבדוק לעומק האם למוכרים יש בבעלותם דירות נוספות. כדאי וראוי לשאול את המוכר את אותן שאלות מנחות, שכן עניין זה יכול לחסוך למוכר כסף רב.
מס רכישה לעומת זאת, מוטל על הרוכשים ונגזר מערך הדירה. חישוב מס הרכישה נעשה ע"פ מדרגות מס המתעדכנות פעם בשנה.
החוק מאפשר פטורים מתשלום מס. ישנם פטורים מלאים ופטורים חלקיים. יש לבדוק את כל הפרמטרים, כולל פרמטרים המשתנים מאחד לשני. למשל, ברכישת דירה שהתקבלה בירושה או בהעברת הדירה ללא תמורה בין קרובי משפחה. כמו כן, לאחרונה, נעשו שינויי חקיקה רבים המחייבים הבנה ובקיאות בנושא והיכרות מעמיקה עם נבכי החוק, שיובילו לדיווח נכון על העסקה לרשויות המיסים.
חשיבותן של הבדיקות המקדימות וזכרון דברים
כאמור, מומלץ לחתום על הסכם מכר רק לאחר ביצוע מלוא הבדיקות המקדימות והסדרת כל הסוגיות, ולא להיחפז לחתום על זכרון דברים. שכן, זכרון דברים הינו הסכם מחייב באותה מידה.לכן, באופן כללי ברוב המקרים, ההמלצה היא לוותר על החתימה על זכרון דברים. במידה ששני הצדדים מעוניינים לבצע את העסקה, מומלץ לעבור, לאחר ביצוע מלוא הבדיקות והסדרת מלוא הסוגיות, לחתימה על הסכם. לעיתים, ביצוע הבדיקות לעומק לאחר החתימה, מעלה נושאים שלא נלקחו בחשבון ומשנה את עלות העסקה וכדאיותה. הצדדים מוצאים עצמם כבולים בגלל חתימה פזיזה על זכרון דברים, ועליהם לשאת בעלויות הפרתו.
על כן מומלץ, וזאת בעיקר למוכרים, לבצע את מלוא הבדיקות עוד לפני היציאה למכירה. לאחר מכן מומלץ גם לרוכשים וגם למוכרים להסדיר כל נושא קטן כגדול.
כך למשל, נושא המחוברים בדירה. במקרה בו טיפלה הח"מ, חתמו הרוכשים על הסכם מבלי להסדיר את סוגיית המחוברים לדירה – הכוונה לאותם פריטים המחוברים חיבור של קבע לדירה, אולם ניתנים לשליפה. כשנכנסו הרוכשים לדירה, גילו להפתעתם כי ה'אי' במטבח "עזב" את הדירה יחד עם המוכרים. על כן, יש להסדיר בהסכם, או בנספח לו, מה גורלו של כל פרט המחובר לדירה, לרבות גופי תאורה, מכשירי חשמל מותאמים (תנור, כיריים), מזגנים ומערכות חימום מרכזיות, מעקות, ארונות קיר, גינות, וכל מה שמעבר לקירות, רצפות ותקרות, ויכול להישלף או אף להיעקר.
מובן כי יש לכך ערך כלכלי, וההסכמות המוסדרות יחסכו הפתעות עתידיות.
עורך-דין בקי שמתמחה במקרקעין יעלה בפניכם את מלוא הנקודות שיש לקחת בחשבון בטרם חתימה על ההסכם. עו"ד כזה יעלה גם סוגיות שאינן באחריותו, ושמוטלות על הצד השני, כדי לייעל את ביצוע העסקה ולהביא ליישומה המהיר והמקצועי.
עוד בנושא:
מהן הדרישות ההכרחיות בהסכם מכר?
*עו"ד הדי רביב מתמחה בדיני מקרקעין ועסקאות בנדל"ן
