פירוק מרצון של אגודה שיתופית

שלום רב! בניין דירות שנבנה בשנת 1947 כ"מעונות פועלים" – יש להניח כי נבנה על אדמת קק"ל שבניהול "רשות מקרקעי ישראל" ( רמ"י ), המחליפה כעת את "מינהל מקרקעי ישראל". במקרה כזה, זכויות המשתכנים אמורות להיות במתכונת של חכירה-לדורות: רישום חכירה ראשית לאגודה השיתופית, בצד חכירת-משנה לכל "בעל-דירה", לגבי דירתו. זכויות של חכירה-לדורות בקרקע עירונית קרובות ל"בעלות" מלאה, אך יוזכר הצורך בהסדרת הרישום הקנייני לטובת המשתכנים, גם לגבי החלקים שמחוץ לדירות עצמן, אם פירוק האגודה עומד על הפרק. פירוק האגודה חייב אפוא להיות משולב בהסדרים לטובת חבריה, ולהבטחה כי כל הזכויות המיוחסות לאגודה השיתופית, במסגרת החכירה הראשית שלה, יעברו לקניין בעלי-הדירות; זאת, בין ברישום "בית משותף" שיירשם בטאבו, או אף בלעדיו, ובכל מקרה - במסגרת "מיזוג" של זכויות החכירה הראשית ( של האגודה ) וחכירות-המשנה, בחוזים מתאימים שייחתמו ע"י כל המעורבים ב"סדר החדש": האגודה שבפירוק ( ע"י המפרק שימנה רשם האגודות השיתופיות ), כל משתכן לגבי דירתו כחוכר-ראשי חדש, וכן רמ"י כנציגת-הבעלים. נושא צפוי נוסף, שיש להכין לו מענה מראש – הצורך בהסדרת חוזים ורישומים בעתיד רחוק, לגבי דירות עם נסיבות מעכבות, כהמתנה לאיתור יורשים או לסיום הליכי משפט קיימים. לכך הפתרון המתבקש: הפקדת ייפוי-כוח נוטריוני בלתי-חוזר של האגודה-בפירוק, לביצוע כל פעולה נדרשת במקומה - ע"י רמ"י או ע"י מיופי-כוח נוספים, בכל מקרה של צורך לאחר תום הפירוק. העניין בכללו אמנם אינו פשוט, אך אין בכך כדי להרתיע מביצועו; תקדים מוצלח, אף לדוגמה, כבר נוצר לפני שנים, בשיתוף המינהל ורשם האגודות השיתופיות - בפירוק אגודת-השיכון של "קרית בורוכוב" בר"ג-גבעתיים, לגבי 500 דירות (בהובלתו, "ניצוחו" וניסוחיו של מר אברהם ברונשטיין,ז"ל, אביו המנוח של כותב שורות אלה). היתרונות שבפירוק האגודה : ביטול הצורך לקבל הסכמה של האגודה בכל מקרה של מכירת-דירה, וחיסכון בנטל לקיים ברציפות את האגודה ומדי פעם לבחור לה חברי-הנהלה. לסיום, לגבי סכסוכים בין המשתכנים, כנזכר בשאלה: ראשית, בעיות נקודתיות אינן צריכות לעכב את ההסדר הכללי של פירוק, אם רוב בעלי-הדירות מעוניינים בו. בנוסף, לפי פרק מיוחד ב"חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969" – גם בית-דירות שאיננו רשום כ"בית משותף" ( וישנם עשרות אלפים כאלה ! ), חייב להתנהל לפי הוראות החוק לגבי אחזקתו וניהולו כבית משותף, עם חובות הדיירים לכבד הוראות אלה, ועם סמכויות "המפקח על רישום המקרקעין": לרבות סמכותו למנות לבניין כולו נציגות מוסמכת של "בית משותף"( "ועד-בית" ) במקרה הצורך, וכן לברר סכסוכי-דיירים ולסיימם בפסק מחייב, בהעדר פשרה מוסכמת.