עמלת תיווך

שלום הנני מתווך במקצועי בעל רשיון כדין,גייסתי דירה בבלעדיות בכפוף לעמלת תיווך ובכפוף למסמכים חתומים. בעל הנכס לאחר כחודשיים לא התנהל מולי כמתחייב ובכל מקרה מאמציו ירדו לטמיון בנסיונו לעקוף. לאחר פרק זמן הבאתי אליו קונים פוטנציאלים ואחד מהם נתן הצעת מחיר.לאחר דין ודברים הוסכם על ביצוע העיסקה בכפוף לזכרון דברים שנחתם אצל עו'ד ,אשר וידא כמה פעמים כי ברצון הצדדים לבצע עיסקה וללא חרטה. יום למחרת רעיית הקונה היתה מעונינת לסגת מהעיסקה מחשש שלא תעמוד בה,אני לתומי ניסיתי לעזור בכך שאציג את הדירה לקונה חלופי,הצדדים הסכימו. וחתמו על הסכם כי בין הצדדים לא יהיו טענות או דרישות במידה והקונה החלופי יקנה את הדירה ורק במידה ויסוג מהעיסקה הקונה הראשון יהא חייב להמשיך בעיסקה. הקונה החלופי נסוג מהעיסקה והקונה הראשון חזר לעיסקה ברצון מלא ונקבע כי ייחתם הסכם ב 26.1.14. ביום החתימה שעתיים לפני המועד המוכר מתקשר ומודיע כי הוא לא מוכן למכור לו את הנכס וכמו כן הוא אינו מגיע פיצוי איזשהו מכורח ההסכם השני שנחתם ביניהם. לאחר בירור עם המוכר הבנתי כי המוכר אינו מעוניין למכור דרכי למרות כל מאמציי במהלך 5 חוד' והוצ' שהיו לי על שיווק הנכס ואינו מוכן שאביא לו לקוחות מאחר ותוקף הבלעדיות עומד לפוג בסוף החודש הזה. אמרתי לו כי אין בעיה רק שישלם לי את דמי התיווך שנקבעו מאחר והיה אמור לשלמם בעת חתימת הז"ד וזאת למרות הפסד עמלת קונה שהיתה לי והפסדתי אותה. כמובן שהוא סירב האם מגיעה לי העמלה + הפסד עמלת הקונה? האם כדאי לתבוע ? מדובר על 35000 שח